上周，华侨城、五矿分摘大邑302亩地，打响春节后成都涉宅土地拍卖的“第一枪”。本来即将接棒的是原定于今日（2月21日）走向拍卖席的2宗龙泉驿地块，现根据成都市公共资源交易服务中心发布公告，这2宗地块再次顺延到2月28日上午10时拍卖。
作为龙泉驿区2020年的首拍，将拍的2宗地块起拍价低，分别为5600元/㎡、4800元/㎡，且均无特别严苛配建要求。其中一号宗地位于大面版块，靠近东安新城，紧邻龙泉中医院，地块位置优势明显，关注度颇高。
在正式拍卖之前，锐理君先给诸位深入剖析一下地块价值及周边市场，顺便复习一下2019年龙泉驿区的楼市表现。
01
宗地一：31.83亩纯住宅
宗地详情
位置：龙泉驿区大面街道车城大道以东
净用地面积：31.8348亩
土地用途分类：纯住宅
计算容积率：2
起始楼面地价：5600元/㎡
起拍总价：23770.0064万元
建筑密度： 不大于20%
公建配套：地块南侧规划东西向道路（长约220米，宽20米）、东侧规划南北向道路（长约130米，宽20米）
宗地一位置图
根据出让文件，目前宗地拆迁已完成，未打围，内部有土方建渣、杂树杂草，需要竞得人自行清理。
从地块位置来看，宗地一靠近东安新城，可享受到东安新城规划红利，且随着2021年大运会的到来，宗地所在的区域也能借势登上楼市“热搜榜”。
另外，宗地一与2019年恒邦天府集团拿下的车城大道以西152亩商兼住用地相距约2.6公里。今年1月8日，恒邦天府集团、万豪国际集团举行“成都经开区（龙泉驿区）万豪酒店项目”签约仪式，万豪酒店正式落户东安新城，周边区域短板正在补齐。（来源：成都市龙泉驿区规划和自然资源局）
具体来看，宗地周边教育资源还算丰富，地块1公里范围内有四川师范大学附属青台山小学、青台山幼儿园、四川师范大学附属青台山中学、四川财经职业学院、四川师大（成龙校区）。
交通方面，紧邻车城大道，距离驿都西路约500米，距离地铁2号线界牌站约1.6公里。
大型商业缺乏是区域的一大短板，主要依托社区商业，最近的吾悦广场距离宗地2.6公里左右。医疗方面有四川师范大学成龙校区医院、龙泉驿区中医医院在宗地2公里范围内。
宗地一周边配套示意图
周边楼市
宗地周边2公里内最近一次土拍要追溯到2017年，中国水电建设集团房地产（成都）有限公司拿下1宗152.44亩住兼商用地，成交楼面地价为9000元/㎡，呈现的项目为电建洺悦御府。
2008-2019年宗地一周边两公里范围内成交土地情况一览
住宅方面，宗地周边2公里内以刚需楼盘为主，主力户型区间为50-70㎡、70-90㎡，在售的项目有电建洺悦御府（均价为21816元/㎡）、凯德卓锦万黛（均价为6891元/㎡）、泰华锦城（均价为8927元/㎡）。根据链家网显示，距离宗地较近的首创万卷山（售罄）、合能四季映像（售罄），目前二手房均价分别为13951元/㎡、14053元/㎡。
02
宗地二：147.12亩住兼商
宗地详情
位置：龙泉驿区柏合镇龙华路以东、车城东三路以北
净用地面积：147.1264亩
土地用途分类：住宅兼容商业
商业占比上限：10%
计算容积率：1.8
起始楼面地价：4800元/㎡
起拍总价：84744.8266万元
建筑密度： 不大于25%
建筑高度： 应满足周边军事设施相关控制要求
公建配套：地块以北规划东西向道路（长约352米，宽12米）
宗地二位置图
宗地现场拆迁已完成，未实施打围，地块内有大量土方建渣需要竞得人自行处理。
宗地二内部图
宗地周边汽车产业集聚，生活配套缺乏。地块西南侧约250米是汽车主题公园（投入使用），这是一个以汽车文化为主题的城市公园。
另外，宗地2公里范围内有川大附小东山学校、成都龙泉中学、成都龙泉职业技术学校、成都航空职业技术学院等学校资源。
宗地二周边配套示意图
周边楼市
宗地周边2公里范围内2017年--2019年共成交了4宗土地，其中3宗为拍卖出让，均被成都市开元房地产开发有限责任公司拿下；另1宗为挂牌出让的商业用地。
2017-2019年宗地二周边两公里范围内土地成交情况一览
住宅方面，宗地2公里范围内住宅项目很少，这或将是该地块的一大机会。目前在售的项目有寰宇君汇城（均价为7482元/㎡）、龙腾东麓城（均价为8638元/㎡）、三盛都会城（均价为6685元/㎡），距离宗地约500米的悦山壹号目前还未入市。
03
龙泉驿市场
锐理数据显示，2019年龙泉驿成交土地8宗，合计面积约1279.88亩，成交面积在近郊中排名第一；全部为拍卖成交，且均是住宅类用地（4宗纯住宅、3宗住兼商、1宗商兼住）；平均成交楼面地价6721元/㎡，最高成交楼面地价12520元/㎡（该楼板价刷新了龙泉驿最高楼面价纪录），最低成交楼面价3770元/㎡；平均溢价率6.15%。
2019年龙泉驿区拍卖成交地块信息一览
成交的8宗土地中，有5宗地占地面积超100亩，在2019年大成都成交土地单宗面积TOP10中，龙泉驿占了3席。另外，成交的8宗地块中：1宗TOD项目挂钩，1宗为人才公寓用地，2宗则与大运会相关，还有1宗与东安湖产业有关，一半以上地块都有特殊配建要求，对房企来说拿地机会不算太多。
相关链接，关注【锐理数据】官方公众号获取
华润楼面价4465元/㎡斩获十陵298亩地 青白江万达广场落地
5517元/㎡! 十陵再成功出让一宗220亩住兼商用地
锐理土拍|武侯、龙泉驿TOD地块底价拍出
成交楼面价3770元/㎡ 恒邦天府集团布局东安新城
燃！龙泉驿地价天花板更新至12520元/㎡
住宅市场方面，2019年龙泉驿新增商品住宅13141套，成交14255套，供销基本平衡；销售均价为11771元/㎡，在近郊中仅次于双流的14205元/㎡。（数据来源于备案口径）
2019年龙泉驿住宅市场销售套数前三的项目是招商依云上城、世茂花香首府（世茂城）、泰华锦城。开盘方面，共开盘37次，涉及高层、别墅、洋房等多个业态，开盘当天认购率超过90%的项目有6个，其中开盘当天即售罄的楼盘有：
2019年龙泉驿区开盘当天认购率达100%的项目基本情况
作为成渝经济走廊的桥头堡，且随着“东进”的节奏不断加强，大运会的到来，龙泉驿区将成为炙手可热的房地产热门版块。2019年区域最后一场土拍吸引了20余家房企到现场，最高楼板价被捅破，2020年首拍如何？下周见分晓。
,
