未经授权，不得转载
“2035年的南翔规划，什么样？”
近些年上海外环线上的板块的关注度都很高，我们已经陆续详细分析过其中的徐泾、江桥、三林、浦江、川沙、华漕、七宝、周康等多个热门板块的城市规划了。
今天想接着给大家解读一下，号称上海“西北第一镇”的南翔板块。
南翔的现状发展情况可能大家并不陌生，但是它未来的规划如何？
尤其是，在如今长三角一体化发展与大虹桥国际开放枢纽建设的背景下，在上海主城区扩张和五大新城建设的趋势下，南翔到底是怎么规划的？
【南翔规划背景】@是规划不是鬼话
此前《嘉定区南翔镇国土空间总体规划（2017-2035年）》（以下简称“南翔2035总规”）已经公示。今天我们将依据“南翔2035总规”、“嘉定区2035总规”和“云翔大居控规修编”，为大家详细解读：南翔板块的城市规划、近期重点项目、楼市现状和置业选择。
南翔向来被认为是嘉定区传统意义上最有价值的板块，素有“银南翔”的美称。
首先至关重要的一个原因，就是南翔的区位。
“三重门户”
一、在上海市层面：
南翔镇地处上海市西北的沪宁发展轴上，是上海中心城区对接长三角的门户地区；
【中心城区面向长三角】@是规划不是鬼话
同时也是嘉定区对接上海中心城区的门户地区；
【嘉定区面向中心城区】@是规划不是鬼话
随着嘉闵高架路和嘉闵线的开通，又是嘉定新城对接虹桥商务区的门户地区，贯通了嘉定新城-南江组团-虹桥商务区-闵行-南桥新城等市级重点发展区域。
【嘉定新城面向虹桥商务区】@是规划不是鬼话
但它又不仅是地区“门户”，
而且是区域“中心”。
“鼎足中心”
二、在嘉定区层面：
南翔的周边已经形成大虹桥、中心城区、嘉定新城，“三足鼎立”的局面。
南翔居中，正好位于“鼎足中心”，链接三大区域、互通有无。
【“鼎足中心”示意图】@是规划不是鬼话
它还不仅是图面上的“地理中心”，
而且是真正“高速环绕、轨交串联、铁路穿越”的“交通中心”。
南翔周边沈海高速、沪嘉高速、沪翔高速环绕，已开通的嘉闵高架路大大加强了与虹桥商务区的联系，区域城际铁路有南翔北站。轨交11号线联系上海中心城区、嘉定新城，规划嘉闵线将加强与嘉定新城和虹桥商务区的联系。
【南翔交通规划】@是规划不是鬼话
尤其是轨交11号线的南翔站，主要承担与中心城的联系需求，作为11 号线从中心城区进入嘉定区的第一站，也是11 号线的第一个地面站。南翔站日均集散量达 4.6 万人次/日，位居嘉定区各站点之首。
【南翔站客流居嘉定榜首】@是规划不是鬼话
南翔站客流主要前往曹杨路、江苏路、徐家汇等换乘站点，和中心城区联系紧密。
“北虹桥综合商务区”
三、在区域层面：
说到区域协同，就不得不提到“南江组团”。
“南江组团”这个词，很多小伙伴可能比较陌生，这是《嘉定区总体规划（2017-2035）》（以下简称“嘉定2035总规”）中官方提出的规划概念。顾名思义，就是由南翔镇和江桥镇构成的“南翔-江桥组团”。
@嘉定2035总规
那么，
为什么是南翔和江桥呢？
首先，因为它们规划为同一个城镇圈。嘉定2035总规明确，“南江组团是整合提升型城镇圈，规划人口约48万，鼓励产业升级转型，推动存量工业仓储用地置换更新，加强商业等生活服务设施配套建设，形成宜居城区。”
【南翔-江桥城镇圈】@是规划不是鬼话
而且它们又都是嘉定区2035总规中的规划中心镇，也都是嘉定区2035总规中的规划地区中心。
【嘉定规划地区中心】@是规划不是鬼话
因此确实，在南翔周边的高能级板块中，区域协同最密切的就是江桥。
“南江组团”紧邻主城区，在嘉定2035总规中也被称为“北虹桥地区”，是上海核心都市功能的衍伸区域，以形成承接中心城功能的区域就业中心、生态宜居空间为发展目标。
【南江组团】@是规划不是鬼话
在嘉定区“十四五”规划中，更是直接提出了“北虹桥综合商务区”的概念，包括南翔镇、江桥镇和真新街道。
【北虹桥综合商务区】@嘉定区十四五规划
作为北虹桥综合商务区，南翔位于虹桥枢纽10分钟圈层内，未来将以较低的商务成本和完善的配套设施承接北虹桥商务区的功能辐射和集聚。
同时身处中心城30分钟黄金生活圈内，南翔镇也以环境优势和文化底蕴承接中心城区和虹桥商务区的人口外溢和疏散。
【黄金生活圈】@是规划不是鬼话
那么，
南翔和中心城区，
到底联系有多紧密呢？
“职住分析”
为了研究这个问题，我们基于手机信令数据提取出上海中心城区（外环线以内）1082967名就业者的职住地记录，其中有27.8%中心城区就业者的居住地在外环线以外。
【数据样本示例】
基于这27.8%（约30万名）居住在外环线外、就业在外环线内的居民数据，我们做了上海中心城区就业者的职住分析。
为了让数据结果更直观，我们制作了《中心城区就业者在各郊区的居住空间分布图》。
【中心城区就业者在各郊区的居住空间分布图】@是规划不是鬼话
结果显示，浦东新区外环外居民在中心城区就业的比例最高，然后依次是闵行区、嘉定区、宝山区。
那么，
具体是哪些地区对中心城区的依赖最高呢？
于是我们再进一步，具体到乡镇层面做职住分析研究。
结果有点出人意料：曹路居民竟是在中心城区就业最多的，而传统外环外的几个热门板块，比如南翔、七宝、莘庄、华漕、浦江、康桥都只是第二梯队。
【中心城区就业者在郊区各乡镇的居住空间分布图】@是规划不是鬼话
为什么与中心城区的交通联系最便利的这些地方，联系却不是最紧密的？
仔细研究你会发现，南翔、七宝、莘庄、华漕这类外环线上的热门板块，与中心城区联系既很紧密，但又不是完全依赖中心城区，有种“若即若离”的关系。
这是因为它们自身有产业、有就业机会、产城融合度更高。比如，南翔规划以发展休闲旅游、都市型工业、生物医疗、互联网、物流商贸、生产性服务业等产业为主。
因而它与闵行的七宝、莘庄、华漕，以及浦东新区的周康等同样有产业基础的版块的数值比较接近。
所以像南翔这样的板块有两大特征：
1. 与中心城区交通联系足够便利；
2. 可以凭借自身的产业实现产城融合的功能完善、复合，而不只是附庸于中心城区的“睡城”。
反观曹路、顾村、唐镇等对中心城区依赖最强的地区，虽然交通联系便利，但是自身没有产业基础；而月浦、赵巷、合庆等与中心城区联系最不紧密的地区则是因为交通联系不太便利。
最后，为了更有针对性地做了南翔居民就业地点的职住数据分析，我们选取了总计 16376位南翔居民的信令数据，以公里网格（1km*1km）的数据精度，绘制了这张《南翔居民就业地点分布图》。
【南翔居民就业地点分布图】@是规划不是鬼话
可见，南翔确实有很多是在居民本地就业，但同时也有很大一部分是在长宁、普陀、徐汇等中心新城工作。
而之所以南翔能既与中心城区联系紧密，又能有自己的产业优势，都是源自它的规划。
规划定位：“小笼包”
南翔2035总体规划的目标竟是成为：一只“小笼包”。
这可不是我们自己总结的，而是“南翔2035总体规划”中的原文。
“不应做中心城的“大饼边”、“包子皮”，而要成为有汤有馅的“小笼包”，建设小美南翔。 ”
有汤有馅的“小笼包”，从没见过这样的规划目标。这可能是我们听过的对产城融合最形象的规划表达了。
那么，
具体是什么汤？什么馅儿的呢？
规划里给出了三个定位：
· 融汇古今的中国历史文化名镇
· 辐射长三角的科技文化创新示范区
· 宜居宜业宜游的江南水乡
这三个规划定位，分别对应了“小美南翔”围绕城市、产业、生态三个方面：
· 小而优美、精致宜人的城市空间；
· 小而精美、智创引领的产业空间；
· 小而恬美、宁静致远的生态空间。
规划愿景的确很美好，
但具体怎么实现呢？
“规划用地指标”
从《南翔镇用地规划图》的建设用地构成来看，规划用地较2015年的用地结构调整较大，用地结构比例趋于合理。
【南翔规划用地图】@南翔2035总体规划
其中居住用地增长至778公顷，占总建设用地的36.5%，工业用地占比大幅减少为10.0%，公共设施用地占比10.6%，绿地大幅提升至16.7%。
【南翔规划用地结构比例变化图】@是规划不是鬼话
进一步来看，规划用地图中商办用地规模55公顷，占建设用地的比例高达8.3%， 这一比例相当于浦东内环内的现状商办占比（约8.9%）。
【商办用地占比对标】@是规划不是鬼话
从建筑规模来看，在南翔规划中有商办建筑规模总量达433万平方米，人均商办面积14.4㎡/人（上海市现状人均商办面积4.8㎡，虹桥商务区规划人均商办面积22㎡），作为一个外环外板块已经非常之高了。
加上南部江桥板块，整个“南江组团”（南翔-江桥）的规划商办建筑量高达1133万平方米，相当于虹桥商务区商办量的能级（虹桥商务区商办建筑量1476万平方米）
【商办建筑量对标】@是规划不是鬼话
从商业办公体量就能看出：嘉定区政府对南翔板块的产业能级的定位确实很高。
那么，装什么产业进去呢？
南翔2035总体规划中明确要，“形成南翔区域性特色商圈，推动新市镇建设规模适度、功能齐全的中小型商业综合体，发挥国家级电子商务示范园区及电子商务龙头企业集聚优势，积极发展体验型新兴商业。”
“随着南翔镇城市化进程的推进，南翔经济正由“南翔制造”向“南翔智造”和“南翔服务”转变。”
【产业转型示意】@是规划不是鬼话
“截至2017年，南翔已集聚超过4万家中小企业，总部经济有一定基础且初见成效。南翔以五大经济城为基础，聚力打造精准医学创新中心、通信智创聚集区、智地文化创意产业园、银南翔文化商务区等产业平台，科创、文创产业形成了集群雏形。”
【南翔产业载体布局】@是规划不是鬼话
而刚刚说的南翔这些规划优势，
已经在一定程度上体现在了房价涨幅上。
为了看清南翔在嘉定区的房价格局，我们对嘉定区2021年和2022年的房价数据进行了分析：
我们先是选取了嘉定区2022年至今，7个月的二手房挂牌数据，总共采集到了338个小区的3088组房源数据。
【嘉定区房价数据示例】
我们根据这3088组房价数据制作了《嘉定区房价地图》。
【嘉定区2022各小区房价分布图】@是规划不是鬼话
从上图中，首先可以看出嘉定区的住宅主要集中在轨交站点周边，而且总体呈现北低南高的态势。
当我们再把每个小区均价归到所属街道的均价后，得到下图：
【嘉定区2022年各街镇房价分布图】@是规划不是鬼话
显然，除了位于中心城区的真新街道外，南翔镇的房价是嘉定区现状最高的。
不仅如此，
南翔的房价涨幅也是最高的。
我们又采集了嘉定区2021年挂牌的631个小区的4693组房源，将它们统计成小区均价后全都落在了地图上：
【嘉定区各小区房价平均涨跌幅分布图】@是规划不是鬼话
【嘉定区各街镇房价平均涨跌幅统计表】@是规划不是鬼话
南翔的房价近一年的涨幅，力压嘉定镇街道和真新街道，成为嘉定区涨幅最高的板块。
所以关注外环置业的小伙伴们，可以关注一下嘉定南翔板块。
近期《南翔镇总体规划》的公示，南翔又又被赋予了新的目标和定位，即将踏上发展的新征程。
那么，
南翔内部的规划重点发展板块有哪些？
未来直到2035年，南翔的房价格局是否会发生变化？
南翔到2035年的规划空间发展结构是：“一核、两轴、五片”。
【南翔规划空间发展结构】
一核
“古镇核心”
南翔镇古名“槎溪”，是上海四大古镇之一，是上海市十个“中国历史文化名镇”之一。
水乡古镇风貌是南翔文化的核心，是城市形象的灵魂所在，强化古镇文化核心，在历史风貌保护的基础上实现城市更新，是南翔城市功能转型重要推手。
【历史街区现状图】
十字水轴为南翔建镇之源，南翔现状的公共中心依然是沿传统十字水轴展开，包括以古漪园与双塔风貌保护区为核心的历史文化风貌传承核心区、留云禅寺商业中心以及新兴的南翔智地、中冶祥腾城市广场、印象城以及南翔文化艺术中心等。
【十字水轴示意图】
两轴
沪嘉、嘉闵构成的两条“人”字形发展轴线。
【南翔规划发展轴】@是规划不是鬼话
这两条轴线其实是对市、区总体规划中确定的轴线的进一步落实。
沪嘉发展轴：嘉定发展脉络的主动力轴线，沿线主要轨交站点、大型商业综合体、商务办公等功能，沟通中心城。
嘉闵发展轴：依托嘉闵高架的城市发展轴线，沿线串联科创研发、商务会议、旅游休闲等功能，联系大虹桥。
五片功能区
南翔规划主要分为五片功能区：银南翔综合片区、永乐科创片区、生活服务片区、生态郊野片区和智能制造片区。
【功能分区】@是规划不是鬼话
其中永乐科创片区和智能制造片区都是产业片区；生态郊野片区则是以绿地、水系和农林用地为主。所以主要讲一下大家更关心的住宅相关的两大片区：
1. 银南翔综合片区
这是南翔比较功能集中、发展成熟的地区，包括老镇和新镇，功能上老镇以旅游休闲、文化辐射为主，新镇以商务办公、商业休闲为主。
未来发展围绕两点：
1）轨交站点周边集聚高端商务办公楼宇的TOD，承接北虹桥商务功能外溢。
2）沿走马塘形成文化商旅区，沿河布局商业旅游休闲，深挖古镇历史资源，提升历史文化街区业态，发展高端酒店、古镇旅游，打响历史文化名镇。
【镇区银翔湖现状】
2. 生活服务片区
该片区位于镇区北部，包括云翔大型居住区、及东社区单元，是最体现南翔城市生活品质的片区。
西部的云翔大居规划匹配产业人才需求的高品质和租赁住宅，东部的东社区以国际社区等高端商品房为主。改变南翔作为中心城溢出人口的承载区定位，成为吸引年轻化、高素质产业人口的品质住区。
【留云湖片区现状】
地区中心
另外，南翔规划有三处地区中心：嘉闵高架沿线地区中心、轨交陈翔路站地区中心、轨交南翔站地区中心。
嘉闵高架沿线地区中心：面积约43公顷，整体以精准医学产业为引领，形成集主题科创产业、商贸办公、城市公共服务、居住生活等多种功能为一体的产、城、社融合发展示范区。
轨交陈翔路站地区中心：面积约40公顷，依托陈翔路站城市综合体（印象城），成为集商业消费、文化娱乐、休闲商业于一体的南翔北服务中心、嘉定地区级商业副中心，力争成为北上海商业地标。
轨交南翔站地区中心：面积约47公顷，以南翔站为依托，结合周边商务办公楼宇，形成总部办公功能为主的高端商务区，作为大虹桥功能外溢的重要承载区。
以上说的这些都是“规划”，
再来看看，南翔“近期重点”发展的区域。
近期重点发展区域
南翔总体规划中明确的近期重点发展区域共有三个：云翔大型居住社区、永乐片区和陈翔路城市综合体及周边地区。
为什么云翔大居会成为近期重点发展区域呢？
【南翔近期重点发展地区】@南翔2035总规
在我们根据南翔2035总体规划，盘点了南翔所有可开发的规划建设用地之后，发现了答案：因为南翔的主要发展空间就集中在云翔大居。
【南翔规划建设用地梳理】@是规划不是鬼话
原因在于南翔的发展历史：云翔大居最初是南翔镇西工业开发区，而今转型为宜居宜业的产业社区，已经成为整个南翔空地最多、城市界面变化最快、潜力最大的地区。
【南翔发展历程】@是规划不是鬼话
接下来这里的土地出让也将是最频繁的，将会诞生一系列的为了吸引年轻化、高素质产业人口的品质楼盘。
“规划将着重优化景观环境和公共服务配套，建立慢行网络、构建5-10分钟生活圈，重视印象城综合体的辐射带动作用，近期将建成南翔吸引高端人才的宜居宜业社区。”
那么接下来，
我们就以即将入市的红盘为例，来看看住在云翔大居都有哪些规划潜力和区域特征？
成年人步行15分钟约一公里，因此我们以项目为圆心，以一公里为半径画个圈。
【卫星图】@是规划不是鬼话
规划用地分析
为了解“15分钟生活圈”区域的主要特征，我们统计分析了区域内各类规划用地的占比：
【规划用地图】@是规划不是鬼话
【各类规划用地占比】@是规划不是鬼话
从中我们发现区域内的三大特征：
1. 绿地和水域占比非常高，生态资源好，景观环境优越；
2. 居住面积占比较大，符合规划大居定位；
3. 教育规划面积很高，居然排列第三，说明教育资源非常丰富。
整体上是一个环境宜居、居住氛围浓厚、教育资源丰富的社区，未来生活配套将随着片区发展不断完善。
我们再一个个分规划系统来看：
教育资源充沛
区域内教育资源尤其充沛，一公里范围内有规划基础教育用地20.7公顷，教育科研用地1.3公顷。楼盘东侧毗邻的嘉定世外，是上海一流的基础教育品牌。作为一所民办九年一贯制学校，氛围浓厚、实力优秀。楼盘东侧的幼儿园，以及南侧的小学都已经开工建设。
【规划教育用地分布图】@是规划不是鬼话
另外，项目3公里半径范围内还覆盖了嘉定区马陆小学、嘉定区马陆育才联合中学、嘉定区南翔中学、南翔小学、槎溪高级中学等学校，加上未来规划的学校，学校共有10余块教育用地，涵盖幼小初高。
商业服务设施
区域内规划商办混合用地约11.5公顷，位于楼盘南侧仅约500余米。周边3公里范围内还有好世商业广场、大融城、云翔商业广场、吉嘉商业广场、白金汉商业广场、秀泰天地商业广场等配套商业可达，能够满足居民的日常商业需求。
【规划教育用地分布图】@是规划不是鬼话
另外还有上海南翔印象城MEGA以及北侧约16万平方米的融创·西环中心（在建）。未来“双剑合璧”将整体形成一个全时全景城市地标综合体，进一步提升该区域的消费力与商业能级。
综合交通便捷
双轨交汇：轨交出行可通过门口公交直达轨交11号线和嘉闵线的南翔站枢纽。
高速环绕：自驾则非常方便，嘉闵高架、沈海高速、外环线和京沪高速组成高速路网，快速链接大虹桥和市区。
【综合交通规划图】是规划不是鬼话
公共绿地
区域内的公园绿地覆盖率在12.3%以上，北侧的蕰藻浜为基底生态空间，在河道沿线30-100 米进行绿带建设并与区域内带状、片状的街区绿地和河道有机融合，生态环境佳。
【公园绿地规划图】@是规划不是鬼话
居住氛围浓厚
区域内周边房龄较新，比如瑞和云庭、嘉翔苑、景翔苑等，大部分为2015-2020年间竣工。容积率在2.0-2.5左右，总体密度适中。规划目前关注景观提升和生活配套设施的建设，全面提高社区的品质生活，以更为宜居、舒适的生活体验吸引年轻人才。
【规划住宅用地】@是规划不是鬼话
由图可见，该区域尚未定型，尚未完全释放的势能中有三点核心：
1. 教育资源优越，在一公里范围内即拥有已建或待建的教育用地共计6块，而且西侧紧邻著名的嘉定世外。三公里范围内更是有十余块教育用地，教育资源相当充沛。
2. 项目北侧蕰藻浜和西侧河流两侧全部规划为生态绿地，形成优良的生态基底，大幅提升生态环境和生活圈品质。
3. 十五分钟生活圈内规划居住用地共计24块，将吸引年轻人才不断流入，承接更多大虹桥商务区的外溢购房需求，将大幅提升区域活力和成熟度。
【尚未落地的规划可开发用地分布图】@是规划不是鬼话
综合来看，该区域的关键词：
·规划潜力较大 ·教育资源充沛 ·商业服务有一定潜力 ·轨交站点略远，但自驾便捷 ·绿地水系丰富、景观环境优美 ·高品质舒适住区 ·人口密度适中。
不仅规划潜力大，更重要的是，规划落地的确定性。
总体而言：
区位上，既有“三重门户”的身份，又处于中心城区、大虹桥、嘉定新城的“鼎足中心”，还与江桥组成的“南江组团”，也是北虹桥商务综合区的重要组成部分，不愧是“西北第一镇”。
规划上，不做“包子皮”、“饼子边”，要做有汤有馅的“小笼包”，成为与中心城区关系紧密而又独立自主的“小美南翔”。为了践行这一点，南翔不仅有自己的产业，而且规划商办用地占比已经抵得上浦东内环内。而规划的优势体现在房价上，就是近两年涨幅在嘉定名列前茅。
而在南翔内部，古镇区、新镇区和东社区均已基本开发完成，未来主要的可开发空地都集中在西部的云翔大居，将是未来南翔土地出让最频繁的地区，规划潜力很大。而且从南翔过去“慢而精”的规划落地节奏，未来发展还是可期的。
免责申明：
本文中所涉及的城市规划解读等内容，均依据文章发布时网上公示的相关城市规划、政策或城市设计与规划研究等文件而作出的主观解读，仅供参考，以最终政府官方发布、解释为准。
转载需获得授权，不得删改。
这里有独家的城市规划信息，让城市规划师们带您深入了解规划那些字面、指标、图表背后的内涵，向您讲述上海各地区城市发展背后的故事。
记得帮忙点个好看鸭~
愿您挑到满意好房，
希望得到您的转发。
,
