一、什么是五证？
房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》，简称“五证”。
二、五证是指哪五证？
（1）五证之——《国有土地使用证》。
《国有土地使用证》是证明土地使用者（单位或个人）使用国有土地的法律凭证，受法律保护。北京市国土房管局对直接填发的《国有土地使用证》根据国有土地使用方式不同，分别加盖《北京市国土房管局划拨土地使用证专用章》、《北京市国土房管局有偿土地使用证专用章》、《北京市国土房管局交纳使用费土地使用专用章》、《北京市国土房管局临时土地使用证专用章》。
（2）五证之一——《建设用地规划许可证》
《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部。门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。
（3）五证之一——《建设工程规划许可证》。
《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。
（4）五证之一——《建筑工程施工许可证》。
《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。当各种施工条件完备时，建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续，领取施工许可证。未取得施工许可证的不得擅自开工。
（5）五证之一——《商品房销售（预售）许可证》。
《商品房销售（预售）许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是北京市国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。房地产商在销售商品房时，如该房屋已建成，还应持有房屋所有权证书。购房者如需调查房屋的建筑质量，还可查验房地产商的《工程验收证》。
三、五证不全有哪些可能的后果：
1、不动产权证无法办理
不动产权证的办理是建立在五证齐全的基础上，五证不全将直接导致不动产权证的无法办理。后续的户口落地、孩子入学等将无法落实。
2.房产将不受法律保护、出售成问题
拥有不动产权证的房子受法律保护，才是你的私人财产，没证就是违章建筑，国家有权力强制拆除。房产交易时，没有不动产权证要比有不动产权证的房子便宜500-1000元/平，所以没有不动产权证的房子是卖不上价的，就算房价再涨，有不动产权证的房子才能享受增值红利，无证只能按小产权房对待
3、规划图与实际不符、业主闹心
没有五证，你将看不到房子的性质。不法开发商有意混淆房屋性质，隐瞒房子是商业用地还是住宅用地。商业用地，不仅土地使用年限短，还要交商业水电费和较高的契税等。同时项目规划效果图与实际建设是否一致还是未知数。
比如，项目规划一个人工湖，结果政府审批没通过只能临时改建成一个健身广场。而冲着湖景生活来的你只能大呼上当，却没任何办法。
4、开发商资金链断裂、项目出现烂尾风险
《商品房预售许可证》未拿到之前，楼盘是禁止销售的、且无法办理银行贷款。最终会导致开发商资金回拢周期拉长，资金链越来越薄弱，随时出现资金断裂、项目烂尾的情况。
5、不法开发商借机敛财
不法开发商为了套取购房者钱财，土地都没搞定，先把售楼处搭起来。沙盘一放，广告一出，看上去似乎实力强盛金碧辉煌，也能唬住不少人，欺骗购房者要买好房源好户型，就得先交定金、订金。一拿到钱，开发商就卷款跑路。
律师提示：一般购房者记不住"五证"的名称和发证机关，其实也不必记住这么多。您购房时只需看一下《国有土地使用证》和《预售许可证》这"两证"就行了。因为一般情况下如果开发商未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的，但挂牌出让的土地是先取得《国有土地使用证》的。未取得上述两个《规划许可证》和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》的。开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。根据北京市商品房交易的相关法规规定，开发商只有具备《预售许可证》才能与客户签署正式的《预售契约》。在此提醒一下购房者，签合同前看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围内。
