最近看到各区两会结束，正好来聊聊马尾区，至于为什么要专门聊马尾区，原因就是对它熟悉又陌生。
马尾印象马尾目前的按楼市板块，大体分成快安、老城、亭江、琅岐。这里的新盘也不少，但是这两年，关注度都很低，平常有读者咨询三江口，有人咨询高新区，咨询马尾区的印象里面就两个。
马尾区从2018年高峰期之后，一路阴跌至今，这里给我留下的印象，这个区域没未来，这里买房肯定被套，推荐这个区域就是割韭菜。
当然从日常楼市营销里面，各板块开发商都在花精力，唯独马尾的开发商连营销费都懒得花，一般直接靠中介分销。
作为福州老五区之一，说历史底蕴，也有船政文化，说就业岗位，也有电子信息企业、海产品等，甚至近年搞起了基金小镇，看起来好像也没那么糟糕。
由于地形被鼓山隔断，马尾区与市区的联动也被阻碍，加上这几年让人捉摸不透的发展轨迹，对比其他区域的火热规划，这里一切都显得沉默。
当初为了开发，马尾区被当做特区定位，打出的“马尾的事，特事特办，马上就办”，看上去也很振奋人心，但是如今网友的调侃成了“马尾的事，特事特慢”，真成了外人看了欢笑，本地人看了流泪。
先来聊聊亭江镇，处于老城区与琅岐的连接带，西靠山、东沿江，造成了整个区域形成了狭窄的长条地块。
整个亭江镇，大体可以分成三个部分，闽安，镇中心，英屿。从区域发展来看，闽安主打旅游古镇，镇中心靠着东部快速通道 福建商学院，英屿靠着江景。
从楼盘分布来看，在镇中心亭头附近，有两个项目，悦江湾、天裕长岛湾，天裕长岛湾作为早期的项目，两栋高层中间做了连接，但是领证5年时间，项目网签依然不高。
悦江湾三大房企合作开发，背靠大山，打开地图细看，会发现山的另一头就是著名的安福陵园，不过项目2018年底领证，3年时间还是靠着分销优惠，去化788套，也属实难得。
由于整个区位没有特别的特色，所以这里一般打出的口号，东部快速通道25分钟去市区。除了这两个项目外，镇里面还有在沈海高速边的安置房西亭康城，以及年底隔壁出让的一幅安商房地块马宗地2021-10号。
沿着镇北上，一路都是工业区，在琅岐对岸的英屿村附近开发了两个比较出名的楼盘，信通游艇湾、三盛璞悦长滩。
其中璞悦长滩2019年底领证，2年时间网签去化过千套，其中印象最深刻，当属上半年放开落户，宁德分销带来的客源，4月就网签214套，可谓惊人，不过随着热度褪去，剩余房源也是难度极大。
对于亭江，对比琅岐更靠近马尾主城，进出市区也无须过桥，但是由于自身地形狭长，工业区众多，一直以来都不是规划重点，从资源配套来看，也不如琅岐来的响亮，加上同样本地人口缺失，这里的未来也是让人捉摸不透。
琅岐再来聊聊琅岐，相比亭江，琅岐可能更有热度，毕竟作为网络流传的四大鬼城之一。对于琅岐作为闽江出海口的一个小岛，这里的楼市发展时间也不长。
第一个住宅项目，并非目前住宅集中的桥头堡，而是位于镇中心的东城壹品，项目由海都报控股的海祥地产操盘，当初的名字叫琅琴湾。
印象里面项目最早卖5k，依然卖不动，然后好像是烂尾了，2016年楼市火热之后，改名又继续开发了，当然后面几期的外立面对比一期土黄色也会好看不少，项目的均价也一直低于桥头堡区域，当然更神奇的是，楼盘三个区，居然网签已经接近清盘。
对于琅岐岛真正进入地产时代，应该要从中庚在2015年以1597元/㎡楼面价拿下地块开始，在桥头堡的位置，一片杂草荒芜区域，从此开始了造城。中庚香海世界、三盛国际湾区、雅居乐山海郡、琅岐山语城、滨海浅水湾。
随着上一轮楼市启动，这里的土拍楼面价也是水涨船高，2015年中庚地价1597元/㎡，2018年三盛地价已经高达8017元/㎡。
伴随着楼市火热，这里的天量房源也赶上了好时机，香海世界等项目也突破1W的关口，一二期高达5000套的房源，做到清盘，当然就算后续的几个项目，去化依然不差，目前三盛国际湾区、雅居乐的商品房部分，也已经接近清盘，中铁的山语城和滨海的SOHO成了去化最差的项目。
当然对于目前关注最高的，并不是这里的项目如何，而是中庚三期的香海湾，目前整个项目面临着烂尾的风险。
对于琅岐的发展，可以说中庚老板，作为本地人，极低的地价，配合楼市的时机，利润可谓不少，但是最后的结果也是令人唏嘘。
对于这个小岛为了配合桥头堡的新盘，可谓下足了功夫，从医疗、休闲、购物统统都有，但是结局都不太理想。
建设市一东院，但是这个三甲医院的设备可能还不如马尾医院，建设九龙商业中心，但是建成多年没开业过，建设了号称福州最大的人工湖公园《红光湖公园》，对比琅岐这么多年开发来说，这个公园算是难得成功的项目。
来个题外话，对于这种为了房地产做服务的配套，很多时候回过头看，公共资源的浪费也是极大的。最近南二环万达开业，整体质量一般，对于南二环目前的发展，万达的开业，可能看上去会带来很多优势，但是对于目前的境况，作为白湖亭这样的交通枢纽综合体，就算没有万达未来也肯定会有其他，但是被这样毫无品质的随意开发，个人感受，不仅浪费好地块，还浪费黄金开发时间。
对于琅岐的还有个有意思话题，这里当初有东方学院，但是作为岛屿这里冬季还会停水，最后多年的东方学院也搬迁，导致这个岛的人口更是进一步压缩。
当然今年这里的引水工程也在解决，同时今年难得遇到一个利好，私立华伦在桥头堡拿地建设，同时还传出了中央民族大学等。
最近马尾两会结束，提出的明年规划，可以发现这个小岛，虽然屡屡不顺，但是一直是马尾规划的重点，当年规划的六期乐园，后来默默消失，为了扩宽马路的拆迁也默默停止，今年更是从旅游岛转型成菜篮子基地。
对于亭江琅岐，为了楼市发展，作为五区甚至不限购，还推出一系列规划配套，但是结局并不理想。这里随着前20年偷渡高峰，目前的人口架构主要由留守老人和暂时留守的儿童构成。这样的架构注定区域难有太大发展，加上规划多次变更，也给不少外来购房者，留下很大阴影。
伴随着上一轮楼市热度，这些郊区新盘逐步被消耗，房价也一路上涨，但是随着楼市冷淡之后，一切的现状让房价回归理性，面对郊区的楼市阴跌，更多时候不仅仅房价跌了，而是周边一手房库存卖不掉，自己的二手房更没有人接盘。
如同目前琅岐一堆新盘交付，入住率最高的并非上面这些响当当的名字，而是位于商业街的一个名不见经传的小盘《嘉岛小筑》，可能对于福州的众郊区而言，不需要过多高大上的项目来包装人口的空洞，需要的仅仅是位于老镇里面价格更低的普通住宅。
对于亭江琅岐，未来依然还会是马尾区开发的重点，原因也很简单，因为马尾能开发的地方实在太少。
伴随着滨海新城的开发，福州都市圈的落地，从福州四环建成，到未来规划的F3快线，这里的机遇还有很多，甚至最近连江先一步提出撤县设区都能解读成利好。
对于购房者而言，郊区的房价确实不高，但是是否值得安家，依然值得商榷，里面的配套规划是否能落地，以及最终效果如何。可以说在新的时代，一个新区的建立，最根本的基础依然还是人口，而琅岐亭江，甚至整个马尾，目前看都不太乐观。
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