在大家的固有印象中，麦当劳是一家全球连锁的快餐企业，但是他真的是吗？
你可以说他是，也可以说他不是。事实上，将麦当劳“一手做大”的雷·克洛克很早前就说过：麦当劳的真正生意是经营房地产。
从商业运营的角度出发，麦当劳是一家餐饮企业，出色的餐饮业务让终端用户认可了这个品牌，以此为基础，麦当劳才能发展他的加盟业务与房地产收购业务。
从会计逻辑的角度出发，麦当劳的房地产业务是公司利润来源的最大头，将2018年麦当劳的财务年报重新整理，我们可以看到 2018 年麦当劳83.8%的利润来自特许经营加盟店。
其中，特许经营加盟板块的收入又分为地产出租与加盟费，如果按照各自的利润率粗略计算，地产出租业务约是公司50%的利润组成。
一家卖着汉堡，却靠地产赚满钵的餐饮零售巨头，麦当劳究竟有着怎样的运营模式？或许我们可以从他的年报中一探究竟。
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01
基本运营模式：
直营 特许经营加盟
麦当劳的运营模式分为两种，一是直营店铺（Company-Owned Restaurants），一是特许经营的加盟店铺（Franchise）。直营店铺顾名思义，就是麦当劳自己运营的餐饮，收入全部归麦当劳所有。
而特许经营的加盟店就是加盟商运营的餐厅。加盟商在经营之初，需要向麦当劳支付250万美元的高额加盟服务费，因此，对于之后3万美元的土地费用与4万美元的建筑费用，大多加盟商都会存在一定的支付困难。
于是，一方面为了解决加盟商开店的资金困难，一方面为了加强对加盟商的管控，麦当劳通过银行贷款或是用加盟费买下地产，自建店铺租给加盟商，或是把一个精心考察过的店铺租下来，租期20-30年，然后再加收约20%的租金转租给加盟商，并且后期会通过地块的升值情况，不断调整租金。
这样一来，麦当劳实际上是把第一债权人的权利转让给自己，并以此获取银行贷款资格，进而不断地扩大资产规模，形成经营模式地再循环。
除了加盟费，麦当劳还会向加盟商收取部分抽成，主要包括两块：加盟费和房租。加盟费抽成一般为餐厅收入的 4%～5%，租金抽成一般为餐厅收入的 8%～10%。
2018年，麦当劳的租金收入为 71 亿美元，而加盟费收入才 39 亿美元。显然，在特许经营的业务上，地产出租贡献了三分之二的收入。
2018年，麦当劳在全球120个国家的店铺数量已经达到37,855间，其中特许加盟店铺占到了93%，并且计划在未来达到95%。
The Company operates and franchises McDonald’s restaurants. Of the 37,855 restaurants in 120 countries at year-end 2018 , 35,085 were franchised.
In 2018, the Company continued to evolve to a more heavily franchised business model, and is currently about 93% franchised, with a long-term goal of approximately 95%.（摘自2018麦当劳年报）
更重要的是，35,085家特许加盟餐厅中，约占35%（12,334）的加盟餐厅需要向麦当劳缴纳租金，不论是地租还是房租。
At December 31, 2018, the Company was the lessee at 12,334 restaurant locations through ground leases (the Company leases the land and the Company generally owns the building) and through improved leases (the Company leases land and buildings).（摘自2018麦当劳年报）
按照当下最流行的平台理论，特许经营店可以理解为平台业务，那么销售额则为GMV，麦当劳对加盟商收的就是佣金（Take rate）。
根据2018 年财报的数据，加盟业务的佣金率 （take rate） 约为 12.8%。其中 8.2% 是房租，4.6% 是加盟费。
虽然算法简单粗暴，但是麦当劳加盟业务的Take rate，即便对比国内的几大主流平台型企业：阿里（3.7%）、京东（25.2%）、拼多多（2.1%）、滴滴（16%）、携程（8%）、美团（9.5%），也是颇为可观的。
当然平台类型的千差万别，会影响Take rate的差异，以此衡量特许加盟业务的发展前景或许有失客观。
但总体而言，考虑到过去三年间麦当劳加盟业务利润率从75%、78%到82%的连年稳定增长以及加盟业务不断扩张对成本摊薄的影响，相信未来麦当劳靠加盟业务的“躺赚”经营模式还是妥妥滴。
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02
利润组成模式：
以地产业务为核心的盈利模式
从年报表面上看，直营业务贡献了大部分麦当劳的收入。但收入≠利润，两项业务实际贡献了多少利润？
依据2018年报数据，粗略整理下报表，我们就可以明显看出来，直营业务虽然占收入的大头，但因为要承担餐厅运营的各项费用，包括食材、人工、和所谓的 Occupancy Expenses（地产税、保险等）。
事实上，直营业务最后只贡献了16.2%的运营利润。而加盟业务的利润率则远高于直营业务，最后贡献了83.8%的运营利润。
在特许经营加盟的板块，如果按照82%的利润率将租金与加盟费的利润粗略划分，我们就可以看到，在麦当劳的利润组成中，地产业务占到50%，加盟费占到了30%，而直营业务只占到20%。
显然，剔除成本之后，直营业务苦逼又不赚钱，而地产业务才是不费力又低成本“躺赚”的代表，所以，麦当劳的核心业务就是房地产。
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03
麦当劳中国进一步扩张
2017年，麦当劳决定以20.8亿美元的价格将中国业务的控股权出售给中信股份，并表示“引入中信是为了利用中信优秀的政府资源和地产资源，加速麦当劳中国区业务的本土化，未来5年内计划在中国区开店2000家，总门店数将超过4500家。
交易完成后，中信通过FFHL持股52%，美国私募股权巨头凯雷资本持股28%，金拱门(GAIL)持股20%，新公司获得了中国内地和香港麦当劳20年的运营权。
彼时，麦当劳中国成为麦当劳在美国以外最大规模的特许经营商，运营和管理中国内地约2500家麦当劳餐厅以及香港的240家麦当劳餐厅。未来中国区将按照合资企业模式，向麦当劳缴纳特许权使用费和加盟费，其净利也将按比例计入麦当劳的投资损益中。
自与麦当劳建立战略合作关系以来，中信股份利用自身品牌、平台和资源优势，推动麦当劳在中国内地和香港的业务发展。2017-2019年三年间，麦当劳中国开餐厅超过1000家，收入和盈利均大幅增长。截至2019年底，麦当劳中国内地门店的数量已达3383家，香港门店数量达281家。
2020年3月，中信股份发布公告称，其全资附属公司与中信资本旗下基金持有的公司CCHL签署购买协议，中信股份同意出售且CCHL同意购买FFHL42.31%的股权，意味着中信系依然是麦当劳中国的第一大股东，也印证了中信系对麦当劳长期未来的看好。
当前，门店扩张成为麦当劳中国下一步最重要的事情，而要想实现这一目标，渠道下沉是必由之路。
中商商业经济研究中心主任姚力鸣认为，麦当劳在一二线城市形成了完善的供应链能力，开店成本相对较小，但随着房租和人力成本的增加，中式快餐发展迅速，一二线城市市场空间不大，吸引力不如从前。麦当劳在美加市场有中小城市运营的经验，有助于该公司布局三四线。而相对空白的中国三四线市场，无疑是其最重要的战场之一。
麦当劳中国预测，到2022年底，中国内地的麦当劳餐厅数量将增至4500家，开设新餐厅的速度将从2017年的每年约250家逐渐增加至2022年的每年约500家。届时，约45%的麦当劳餐厅位于三四线城市，超过75%的餐厅提供外送服务。
清华大学经管学院教授朱恒源认为，选择特定的股东以后，就锁定了其附带的资源，而附带的资源使得其可以在产品市场上进一步锁定自己的竞争优势，甚至推得更快。
所以，中信加入麦当劳中国后不久，就促成了麦当劳中国与一些地产公司，如恒大、碧桂园、融创的合作。
2017年8月，恒大地产集团与麦当劳中国签订长期战略合作协议，麦当劳将在恒大全国范围内的地产项目上开设麦当劳餐厅，恒大为麦当劳优先提供选址；9月，碧桂园集团与麦当劳中国签订长期战略合作协议，碧桂园将在其全国社区内为麦当劳优先提供选址，麦当劳也将发挥其品牌效应，支持碧桂园各地产项目的商业配套。
截至2020年底，恒大土储项目有798个，大部分位于或邻近三四线城市，而这些恰恰是麦当劳中国正在寻找的那类地产；而基于对未来城镇化带来的三四线需求的预判，碧桂园一如既往将自身业务中心扎根三四线。目前，碧桂园已进驻全国31个省级单位、289个地级市、1350个区/县，土储布局兼具广度和深度。
同样，2018年1月，融创与麦当劳中国签订长期战略合作协议，在融创布局的全国八大区域综合体、社区商业、写字楼、文旅等板块进行全面合作，融创在其全国社区、文旅项目中为麦当劳餐厅提供优先选址权利。
中信股份有限公司董事长常振明曾表示，麦当劳中国与地产商战略合作，将推动麦当劳餐厅在大江南北的快速布局，加快进军三四线城市。麦当劳庞大的消费群体，也将为地产商的商业配套及开发项目带来更多的客流与吸引力。
此后，中海、万科、保利、龙湖等地产商纷纷与麦当劳签约，均看中了“麦当劳的所在，往往代表着一个片区的核心和未来价值”这一点，毕竟强大的联盟将更有可能带来双赢的局面。
总之，对于麦当劳而言，“特许经营 商业地产”运作模式成为其发展至今长盛不衰的密钥。如今，提起麦当劳，除了可以想到美味的汉堡和薯条，其作为一个商业地产运作的绝顶高手，也让人们对商业地产运作模式产生了更多思考。
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