王健林与许家印上一次被公众放在一起讨论,是2017年。

那年,王健林、许家印、马云,轮番坐上了“中国首富”的席位。

那年,万达刚刚酝酿着资产大甩卖,许家印还憧憬着万亿恒大的梦想,马云也还是阿里巴巴的董事长。

许家印和王健林的关系(王健林比许家印高明)(1)

然而,时移世易,变化往往就发生在倾刻之间。

今天,中国首富早已换成了农夫山泉的钟睒。当年轮流当上首富的三人组,也各自走向了不同的际遇。

马云因诸多问题早已低调匿迹,许家印也因恒大暴雷而跌落神坛,反而是曾经跌落谷底的王健林,似乎慢慢走出低谷,准备卷土重来。

近段时间以来,因万达商管宣布重回港股上市,低调许久的王健林又重新回到公众视野当中。

许家印和王健林的关系(王健林比许家印高明)(2)

10月18日,中国证监会政务服务平台行政许可办事大厅披露,珠海万达商业管理集团股份有限公司提交的《境外首次公开发行股份(包括普通股、优先股等各类股票及股票的派生形式)审批》材料,已经获得证监会的受理通知书,也即业内俗称的“小路条”。可以向港交所递交上市初步申请文件,正式进入在港IPO的实质阶段。

当年因估值太低,留下一句“此处不留爷,自有留爷处”后,撤出香港资本市场的王健林,在内地上市未果后,最终还是选择回到香港资本市场。而万达商管重回港股上市,也被外界视为万达因债务危机甩卖资产跌入低谷后,王健林的翻身一役。

有意思的是,因为老王的再度“活跃”,和许家印今年以来的“落魄”,近段时间以来,看客们又再一次把王健林和许家印联系到了一起。

想当年,王健林“清仓大甩卖”的时候,多少人在看万达和王健林的笑话,但时至今日,有了恒大和许家印的案例在前,不少人又开始感慨,不是谁都有王首富这种壮士断腕的魄力和勇气,甚至还有声音认为,当时王健林的卖卖卖,不是断臂求生,而是高位套现,赞叹王健林比许家印高明。

王健林比许家印高明吗?万达当年究竟是断臂求生还是高位套现?王健林是踏空还是幸运?

万达当年的债务危机,现在已经缓过劲来了吗?

带着这些问题,我们做了一次复盘。

许家印和王健林的关系(王健林比许家印高明)(3)

三战资本江湖

时间回到2016年。这一年,63岁的王健林迎来了人生巅峰。

这一年,“胡润全球富豪榜”显示,王健林家族以1700亿人民币的财富,重回中国首富的宝座。更引人瞩目的是,他超过了87岁的李嘉诚,首次成为华人首富,全球排名第21位。

这一年里,老王意气风发,金句迭出。最出名的莫过于“王健林的小目标”,那他在电视访谈节目中抛出的金句:“最好先定一个能达到的小目标,比方说我先挣它一个亿”,引发轰动。

凭着首富光环,王健林的“小目标”红遍了各大社交平台,还衍生出不少段子:“钱是万能的吗?不是,钱是万达的。”

许家印和王健林的关系(王健林比许家印高明)(4)

但是这时候,王健林的商业帝国,其实已经暗藏危机。

同样是在这一年,万达原H股上市平台、万达商管的前身,万达商业公告宣布,实施全面要约收购,正式从港股私有化退市。

万达商业上市的时候曾经“自带光环”。2014年,万达商业以融资额高达288亿港元,创下港股三年来最大IPO纪录赴港上市。然而,当时的内房企业并不被香港资本市场认可,因此,万达商业的股票在当天发售即遭遇破发。

上市短短两年后,万达商业便宣告从港股退市。彼时,内地舆论普遍认为,导致万达商业私有化的主要原因是其股价过低。在港股上市期间,万达商业多数时间低于发行价。

从港股退市后,接近345亿港元的私有化代价成为万达商业不小的负担,公司也需要一个更好的融资窗口,于是,王健林寄希望于重回A股,发起了第二次上市的冲击波。

2016年,王健林与投资者签订了一份对赌协议:若是在约定期(2018年8月31日前)限内能在A股上市,万达集团将回购全部股份,并向海外及境内投资者分别支付12%和10%的利息,本息合计超过300亿元人民币。

根据证监会披露文件显示,早在2015年9月7日,证监会已经受理了万达商业的IPO申请。

然而,王健林一腔回A的热血,迎来的是漫长的等待。最终,两年内上市的愿望宣告落空。

对赌失败,王健林选择引入战投。2018年1月,腾讯作为主发起方,联合苏宁、京东、融创入股万达商业,4家企业计划投资约340亿元,收购万达商业退市时引入的投资人持有的约14%股份。

有报道指,上述投资人不仅将万达商业的上市期限推迟至2023年10月底,而且不要求一定要在A股上市。

但万达商业并没有就此放弃回A,而是希望尽量改造成资本市场想要的“样子”。

2018年3月1日,万达商业地产更名为“万达商业管理集团”,从“商业地产”到“商业管理”,万达商业宣布不再进行房地产开发,成为纯粹的商业管理运营企业。2019年底,万达商业集团完成了房地产业务剥离。至此,万达商业剩余的房地产业务全部交由新成立的万达地产集团负责,而万达商业成为真正意义上的商业运营管理企业。

即便如此,改造后的万达商管依然没有等来资本市场的橄榄枝。转眼又是三年过去了,王健林决定不再等待。

2021年3月24日,万达商管在官网宣布,基于对自身战略的研判,万达商业决定对公司从事轻资产商业运营、科技、数据、人员等相关资源进行重组,以尽快实现境内外上市。因此,撤回万达商业A股IPO申请。至此,万达商业结束了超过五年的回A之路。

几天之后的3月29日下午,万达商管集团与珠海市政府签署协议,将重组后的万达轻资产商管公司落户珠海横琴,同时珠海国资委出资30亿战投入股万达轻资产商管公司。

落户珠海横琴新区的万达轻资产商管公司,是万达商管集团重组后的轻资产运营管理公司,万达商管集团持有该公司全部股权。万达轻资产商管公司不持有物业,全面负责已开业的368个万达广场、在建的155个万达广场以及今后发展的所有万达广场的运营管理。

这个轻资产管理公司,最终成为了万达再一次赴港上市的上市主体。2021年8月20日,珠海万达轻资产商管公司正式向证监会递交申请。

至此,王健林正式发起万达商管上市的第三次冲击波。

许家印和王健林的关系(王健林比许家印高明)(5)

踏空还是幸运?

伴随着王健林在资本市场的浮浮沉沉一起发生的,是万达的债务危机。

万达的债务危机虽然是在2017年爆发的,但根源却要从2015年说起。

2015年,是万达第四次转型的开始。在2015年以前,凭借最著名的万达模式,即:重资产投资兴建万达广场,然后依靠购物中心周边销售物业回笼资金,再去投资兴建下一个万达广场,万达实现了滚雪球式发展。

许家印和王健林的关系(王健林比许家印高明)(6)

图源:万达官网

在房地产的黄金十年当中,万达模式不仅造就了名动全国的前首富,也造就了万达庞大的商业帝国。

做到中国第一之后,首富开始朝着世界第一进发。

彼时,王健林判断:

国房地产已经出现拐点,由供不应求变为供需平衡,而且这次拐点不是“V”型而是长长的“L”型。中国房地产永远不会回到买到就赚到的局面,躺着都能挣钱的时代已经过去。这是我们对房地产长期趋势做出的判断,所以万达不能再走靠销售赚现金流,投资万达广场这种重资产的路子,因为房地产逐渐会回到平均利润行业。

为了获得更大的竞争优势,同时也是为了不受经济周期影响,同时强化四大产业内在关联,万达决定,从2015年开始,实施第四次转型

万达内部是这样概括这次转型的:

这次转型分二方面:从空间上看,万达从中国国内企业转向跨国企业;从内容上看,万达从房地产为主的企业转向服务业为主的企业,形成商业、文化、金融、电商四个支柱产业。

万达第四次转型从空间和力度上都发生深刻变化,与前三次转型有本质不同。一是企业性质发生根本变化。前三次转型,企业仍以房地产为主,这一次转向以服务业为主。二是企业战略目标发生本质变化,从中国一流企业转向世界一流跨国企业。不满足在中国发展,要走向世界。

据此,万达朝着两个方向发展:一是多元化,先是地产领域内部多元化,从政策关注度最高的住宅转向商业、文旅、办公。既是风险分散,也是继续积累资产。二是出海,海外融资和海外并购并举,资产和资金两头连着海外,以避免“政策周期”的影响。

只不过,让王健林没有预料到的是, 4万亿的“大放水”以及三四线的去库存政策,会带来房地产发展史上最烈火烹油的三年暴涨。

与此同时,万达的海外扩张,也因国家不断收紧的海外投资监管而面临折戟的局面。

2017年7月18日,发改委直接表态会关注房地产、酒店、影城等“非理性对外投资倾向”;随后,这一表态就被解读为,“实质上是一种转移资产行为”。

与此同时, 6月份一则监管要求排查海外并购明星企业的消息中,万达赫然在列。银监会上门来排查万达授信风险,这一情况直接使得万达多份境外项目融资遭到严格管控。

收缩阵线的地产业务发展得如火如荼,大力发展的金融、海外投资等业务则因为监管入局而频频遇阻。由此,在陷入危局的那几年,万达一直在遭遇误判、踏空的质疑。

后来的故事大家都知道了。回A上市遥遥无期,万达积重难返,监管、对赌压力巨大,卖资产、卖股份,断臂求生成为了首富唯一的选择。

2017年,万达割肉补创、险中求生。这一年,万达“甩卖”的资,和融创、富力的637亿的“世纪交易”更是路人皆知,开启了全力求生模式。2018年,万达又开始出售海外资产,将发展重心重新转回国内。

现在回过头来看,万达其实是行业内最早将规模做大,然后实施多元化的龙头房企。早在2012年,万达商业地产的销售就已经过千亿。只不过,与一般房企不同,已经做到中国商业第一的万达,下一步是想做世界第一。

这一点,想想碧桂园在登顶宇宙第一房企之后,为什么还要跑去马来西亚建一个全世界最大的森林城市,就不难理解了。

而王健林彼时对于房地产拐点的判断,也并未没有道理。只不过,房地产的拐点比他预料的,晚了三年才到来。

王健林曾说,万达是一家喜欢自我折腾的企业。但无论究竟是踏空还是幸运,王健林也必须承认,万达这6年来的“自我折腾”,或许是白折腾了。

经过一系列的卖卖卖,今天的万达资产已经大幅缩水,万达海外资产被清空,王健林曾经希望发展的商业、文化、金融、电商四个支柱产业,文旅被卖掉了,体育退市了,金融、电商没声了,万达电影也因受疫情影响表现一落千丈。

从这个角度上来说,前首富的运气,在当上首富的那一刻,或许就已经用掉了大半。

因而,那些说王健林比许家印高明的人,倒也大可不必。虽然,王健林的运气还是比许家印好一点,老王当年还能甩卖资产救一下命,但许老板却是连甩卖资产的机会都没有了。而当下,王首富的处境确实比许老板要好很多,王首富算是缓过了一口气来,而许老板的恒大依然在“断气”的边缘徘徊。

但归根结底,许老板无法像王首富一样自救,是因为当下房地产的市场环境已经发生了根本性的变化。

在三道红线叠加贷款两道红线强压下,当下,每一家地产公司都不得不收缩,如今只有一些央企、国企,以及少数几家民企还手里有点钱。有钱的企业少,卖资产的企业多,并购市场从卖方市场转向买方市场。

就连曾经的并购王孙宏斌都说,房地产的并购市场已经消失了,又能指望谁来拯救恒大呢?

因而,与其说王健林比许家印要高明,倒不如说那句永远正确的话:

没有永远的企业,只有时代的企业。

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