来源：柯视角
主编：柯谈
环深明星惠州零首付，“豪宅”价格率先跳水，环沪明星宁波前湾新区房价近乎腰斩甩卖，二线明星楼市厦门和福州也不甘人后。
诸多城市这几个月狠人话不多，上演了一幕幕降价狂欢的大戏。
楼市降价潮，潮起云涌，只有更便宜，没有最便宜。
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万万没想到，环深明星城市惠州，号称“大亚湾第一豪宅”的泰丰牧马湖，最近就因为降价太狠被买房人投诉了。
开发商一次次打脸！8月初，楼盘赌咒发誓备案价8折是最低价，不可能再低了。时隔不到一个月，开发商翻脸不认人，7折也能卖，老业主不给退。
业主直接气炸了！
众所周知，惠州牧马湖可不是什么偏僻冷盘，而是临深板块的豪宅标杆。
早在2017年，牧马湖别墅就卖出了2.9万/平的高价，很快被抢光；高层住宅一度卖到2万/平，验资50万才能看房，开发商一直都很傲娇。
三十年河东三十年河西，谁能想到，牧马湖今年以来跌跌不休，短短几个月时间，愣是从巅峰期的2万/平，跌到了1.23万/平！
开发商是真的扛不住了，只能砸盘踩踏，夺命狂奔。
豪宅标杆率先降价甩卖，竞品楼盘也只能含泪割肉，自此临深惠州楼市开启了降价模式，一个比一个狠。
第一个扛不住的，是牧马湖对面的瑞禧园。巅峰期也是能卖2万的，现在1.2万就能买。
临深一线的冠华园也下场了，以前买2.04万/平，现在卖1.29万/平，跌幅高达36.7%。
现在的惠州，遍地都是0首付和2万首付，5万就能任挑任捡。许多楼盘已经跌破万元大关，灰溜溜地退回千元时代。过去几年的涨幅，基本都给吐了出来。
一手房降价潮风起云涌，惠州二手房的日子，也好不到哪里去。临深大盘龙光城，去年初二手价格摸到了2万/平，现在跌到1.6万/平；卓越蔚蓝海岸，二手高点1.7万/平，现在1.3万/平。
惠州楼市陷入了一个死循环：标杆盘降价，其他盘只能跟着降价，降价还是卖不掉，只能继续降价。人们害怕买了又降价，于是不敢买，没人买房，于是只能继续降价。
潮水退去才知道谁在裸泳。深圳楼市进入冰冻行情，抱紧深圳大腿的惠州楼市现了原形。
惠州如此，环沪的宁波前湾新区（原杭州湾新区）楼市也是一片凄惨，部分楼盘房价近乎腰斩甩卖。
比如碧桂园海上风华，此前备案均价14000元/㎡，现在70㎡的高层两房精装修房源，最低折扣53折大甩卖，88-110㎡的高层三房打64折，135㎡的小高层打62折！
环深、环沪部分城市楼市，果然就是一个大坑。
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环深、环沪的日子不好过，部分强二线明星城市，楼市也在疯狂打折促销。
近日，国家统计局发布了2022年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。统计数据显示：
8月厦门新建商品住宅价格环比下跌0.6%，同比下跌2.4%；二手住宅价格环比下跌0.7%，同比下跌1%。
其中，厦门新房价格更是从今年1月份以来就出现了连续5个月的下跌，6月环比上涨后，7月新房房价再度下降。
开发商打折促销此起彼伏。
比如海沧马銮湾，一新盘2.8万/㎡起，降幅约3000元/㎡；某项目推出29999元/㎡起特价房，降幅1000 元/㎡，某项目推出15万购房补贴，降幅1500元/㎡；
再比如同安片区，环东海域有盘直降5000元/㎡，发力抢客。位于同安影视城周边的新盘，也在近期放出清栋优惠，最低157万起买四房，1.7万/平。
不仅是新房市场，厦门二手房市场也开始出现松动。
比如说东浦花园近期有套83.7㎡的房源，降价40万出售，总价388万，折算下来4.6万/㎡，比小区均价能够低上3000元/㎡。
厦门岛内房价一直是比较坚挺的，但核心区思明区部分房源也开始出现了50万的调价。
9月开场至今，厦门二手房成交量呈现持续下行。9月12日-9月18日，厦门全市二手住宅成交312套，成交面积33821㎡，日均成交45套。
与上周相比，二手房成交套数环比下降13.93%，二手房成交面积环比下降26.52%；二手房住宅套数环比下降10.60%，二手房住宅面积环比下降14.08%。
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厦门日子不好过，同为省内兄弟的二线城市福州楼市，也是泥菩萨过河自身难保。对于当前的福州楼市，当地媒体用了“大逃亡”三个字来进行形容。最近两三个月，福州开发商降价潮接二连三。
从早期的闽侯白沙的和光屿湖“总价79万住鼓楼西湖畔院墅”，到江督府“单价9688元/m²起，住央企现房”，再到马尾琅岐山语城“原价1万5，现价5600元/m²起，住央企现房”，以及五四北桂湖的源溪里山“央企让利，首付45万买4房精装别墅”……
最近，福州锦江城又出了“央企现房，单价1.25万起”，远洋天赋“总价138万住精装房”，江湾悦城“一口单价8888元/m²住央企现房”，三盛国际湾区“总价59万起，买福州五区别墅”等等，楼盘降价潮此起彼伏。
当下，降价割肉、降首付已成为近段时间福州楼市的常态。
从福州市不动产登记和交易中心官网的数据也可以看出。2022年8月，福州五区新房网签成交套数为1665套，环比今年7月的2028套下跌约17.9%，同比去年8月的5518套下跌约69.83%。
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惠州、宁波前湾新区、厦门、福州等城市当下的行情，只是楼市降价潮的一个缩影。权威机构数据也证实了楼市降价潮绝不是个别城市现象。二手房的成交量和成交价格最有说服力。
贝壳研究院发布的数据显示出，8月二手房市场活跃度较上月有所减弱，成交量环比继续下降。
具体来看，8月贝壳50城二手房成交量指数为37，较上月回落3.50，超七成城市二手房成交量环比下降。
从价格方面看，8月二手房价格环比下跌。8月贝壳50城二手房价格指数环比下跌0.6%，跌幅与上月相近，50城中七成城市价格环比下跌。
从同比看，8月贝壳50城二手房价格指数同比下跌7.5%，跌幅较上月扩大，其中除北京、上海、泉州房价同比小幅上涨外，其他47个城市价格均同比下跌。
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楼市降价打折潮背后的原因是什么？很简单，房子实在是卖不动了，国家统计局发布的官方数据很好的证明了这一点。
来源：国家统计局
从上图可以看到，进入2022年，全国商品房销售面积与销售额增速开启了不断下降模式，增速正式转入负数，此后跌幅不断扩大。
整个2022年前7个月，全国商品房销售面积同比下跌23.1%，销售金额同比下跌28.8%。销售额曲线一直在销售面积曲线下方运行，通过不断降价才能刺激成交的趋势异常明显。
最关键的是，从国家统计局8月披露的数据来看，目前70个大中城市中，有一大半城市的房价仍在下跌，没有看到任何止跌的迹象。
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值得注意的是，楼市传统“金九”已连续两年缺席。
克而瑞数据显示，2020年9月，百城成交面积降至4859万平方米，环比下降2%，同比涨幅收窄至7%。2021年9月，百城成交持续下滑至3378万平方米，环比下降7%，同比跌幅扩至30%。
从现有各项数据观察，2022年“金九”缺席将是大概率事件。
虽然首套房房贷利率降至4.1%，郑州打响“保交楼”攻坚战，要求10月6日前要实现全市所有停工问题楼盘项目全面持续实质性复工，“保交楼”专项资金国开行率先落地沈阳。
诸多真金白银的利好政策正在不断释放，但稳地产政策发威到见效尚需一定时间，市场信心回暖也需要时间。
目前来看，一线城市中，上海北京非常平稳，只要首付够，可以买房、可以置换，广州深圳还在阴跌，建议观望。强二线城市里，苏州、武汉、南京、成都、重庆已到底部，可以入场。
10月大会之后，新一轮宽松将会袭来，潜力城市，大家抓紧建仓。毫无疑问，2023年，将是楼市大回暖之年！
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