周末，看到公众号上售房的广告越来越多，一堆账号开始集体推荐房地产，声称新一轮的涨价潮来了。一般来说，对于房产，大家都是买涨不买跌，现在的上涨似乎是一个买房的好理由。
2月20日，A股房地产相关板块大涨，带领相关板块强势上行，如厨卫电器、水泥、装潢、银行等等，市场情绪似乎出现了反转。从基本面来看，楼市的数据的确也在好转。
统计局数据显示，2023年1月份，70个大中城市中商品住宅销售价格环比上涨城市个数增加；一线城市商品住宅销售价格环比转涨、二三线城市环比降势趋缓，一线城市商品住宅销售价格同比上涨、二三线城市同比下降。
一切看起来欣欣向荣，一场楼市狂欢似乎正在到来。
事实上，房价一直在以一种悄无声息的形式下“跌”，只是大家没有发现而已。
对于房地产来说，在利率下降的情况下，不涨本就是“跌”。因为同样的房价，新购房者支付的利息要低于已购房者，这也是为什么最近提前还贷的现象越来越多的原因。
数据显示，1年期LPR利率已经从2019年的4.31%下降到最新的3.65%，下降66个BP，如果考虑到房贷利率在此基础上的浮动，实际房贷利率下降已经超过了1%。与此同时，放松了各种政策，全力挖掘社会购房潜力。比如取消限购，延长还贷时间，部分银行甚至将房贷还款年龄上限调整至80岁，一人贷款全家还款的模式也出来了，可所谓是无所不用其极。
按照正常情况来看，房贷利率的下降会极大地刺激房产价格。从金融角度来看，房贷利率下降1%，对应的是房价上涨10%以上。比如美国2020-2021年，30年期房贷利率从5%左右下降到3%左右，2个点的利率下降直接刺激房产价格上涨了40%。但是，国内大多数地方房价不但没有上涨，反而缓慢下跌。
很多人可能会认为，正是这样，所以房地产价格应该补涨。
还有一些情况支持了人们对房产的期待，比如最近1月份公布的M2数据显示，疫情三年中国M2增长近35%，对应的货币势必要进入楼市，推动楼市的复苏。国内扩内需政策有助于消费复苏，特别是去年底的房产三支箭让不少人对房地产又充满了期待。
事实真的如此吗？房地产还有大涨的基础吗？
如何评估房产价格的高低呢？这其实一直是一个比较难的问题。现代房地产已经不再是单纯的商品，已经具有极强的金融属性，取决于对未来收入增长的预期。
不过，主要还是从支出和收入两个角度来思考。支出越多，则买房的动力越弱，支出越少，买房的动力也就越大。收入越高，买房的动力越强，收入越低，买房的动力越弱。只要能够负担得起，房价就不高，如果压力很大，说明房价很高，这就是收入覆盖房贷倍数。
如下图所示，过去10年全国人均可支配收入的增速逐年下降，2022年的增速仅有1.9%。我们在买房子的时候，一般是以现有的收入增速作为参考。比如以10%的收入增速来测算还款能力，可是如果下降到5%以后，明显收入覆盖还款额的倍数会下降。
收入增速无法覆盖支出增速，其结果就是家庭的资产负债率上升，表现为居民宏观杠杆率的提升。如下图所示，过去10年，中国居民部门杠杆率已经上升到61.6%，并在此水平上停留了2-3年时间。而美国居民部门的杠杆率也仅有75%，欧元区也只有58%而已。
一般来说，发展中国家的居民部门宏观杠杆率都是比较低的，因为负债也是一种能力，说明有稳定的增长机会，才会选择负债。如下图所示，G20国家中，除了俄罗斯、沙特等国家属于另类，不算在内之外，墨西哥、阿根廷、印尼、南非、巴西、印度等发展中国家的居民杠杆率都处在低位。
但中国现在居民部门的杠杆率已经达到了接近欧洲和美国的水平，简而言之，就当前中国的增长而言，中国居民的负债已经超额，缺乏消费能力。
同时，新中国建国之后的第一波婴儿潮正在进入退休年龄，未来医疗支出将会成为整个社会的沉重负担，这都是可预期的。
中国的消费为何迟迟起不来？
有钱谁不愿意多花钱，中国人的住房支出占比过高，而医疗和教育支出又出现了增加的趋势，留下来给消费的余额已经很有限了。如下图所示，据恒大研究院估算，2018年中国居民家庭住房资产在总资产中占比为57%，这高于西方发达国家。
而早在2018年，中国社科院就已经下定论，房地产对经济的抑制作用已经大于拉动作用。因为中国已经不需要那么多房子了，而房地产行业还有10万多家开发公司，吸引了大量的资金和人力。
房地产的副作用已经非常明显，自2018年开始，中国每年的新生儿已经断崖式下跌，说的难听一点，这都是“断子绝孙”的事儿。如果新生儿维持目前每年不到800万的数量，等到第二波婴儿潮老了的时候，社会将会相当悲哀，因为90年这一波婴儿潮平均大概为2300万/年，足足每年有1500万的劳动力缺口，请问800万人怎么为2300万人养老？养老制度本身就是当代人养活上一代人，请问如此大的缺口如何补充？
高房价至少是当前中国出生率大幅下降的根本原因之一，在收入没有明显上涨之前，如果房价还要上涨，其他产业就不要玩了。没资金、没劳动力，还搞啥。
政府也意识到这个问题，但所谓船大难掉头，房地产行业涉及到的就业太多，一旦房价下跌，也会面临很多问题。所以，现在的策略就是钝刀子割肉，别跌，但别想涨。去年底政府的房地产地产刺激政策，说白了还是起到托底的作用。如果冒天下之大不韪，放任房价上涨，结果会非常严重。
同时，在中美竞争以及逆全球化的大背景下，整个全球的生产效率是下降的，同时科技水平又处在停滞的阶段，增量竞争转为存量竞争，未来世界增长的动力趋弱。
其实，房子和股票是类似的。房子也是融资的手段，因为建筑成本根本不需要如此多的钱，就和股票的市值大于净资产一样，而多余的资金被用来投资诸如地铁等一系列基础设施，随之产生的效益使得房产增值。而现在，相对于目前的经济增速和收入增速，中国房产的“市盈率”太高了。
另外，中国发展的速度太快也是刺激房产“过高”的主要原因，因为快速的城镇化带来了供需矛盾的激化，供不应求，自然价格就很容易超标。而现在，现实已经证明，收入的增速配不上目前的市盈率。
但是，在少数一线城市，供给仍然是短缺的，所以一线城市房价有上涨空间，可想要让一线城市的房价带动二三线城市的房价上涨，这就有点想多了。
就目前的情况，政府对房地产的控制手段相当多，一旦经济恢复，利率一提高，或者进一步收紧即可，房价上涨趋势就会停滞。
想要靠炒房赚钱，时代已经过去了。
⭐房价下跌是如何摧毁金融系统的？
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