桐梓林曾经被认为是成都最抗跌的板块。
南接金融城，北抵天府广场，桐梓林是连接两大核心的中心点。
四川很多国企、外企都在这里有办公点；凯德天府、凯德广场、宜家（都属于高新区，行政划分在武侯区）近在咫尺；玉林生活圈体会成都文化。
作为最早的富人区，桐梓林有一大片早期的豪宅，锦绣花园、桐梓林欧城、锦官新城、桐梓林壹号等，都是大户型为主的高端社区。
桐梓林是城南向南发展的起点，一个集新老成都于一体的地方，除过学校一般之外，其他方面都是满分。
这样一个接近满分的板块，二手房价格2.5万以上的板块，新房却卖不动，甚至出现了大幅度的降价。是买房人对这里不认可了吗，还是市场真的太差呢？
1这个楼盘叫做桐梓林七号，位于新希望路西侧，丰德广场东侧。
项目只有一栋楼，1-3层是商业，4层以上为酒店和住宅，住宅东西朝向，酒店南北朝向。同25层，住宅为4梯13户，户型面积66-129平米，精装修。
从产品形态来看，项目是住宅产权的酒店式公寓。根据销售介绍，由于桐梓林区域外企扎堆，外国籍工作人员较多，有比较强的租房需求，并且他们习惯居住酒店式管理的住宅，对房子的要求是离单位近、面积适中、舒适性强。
而这个楼盘正好符合这部分人的需求。酒店由仲量联行旗下物业管理，物业费6.6元每平每月。每一层都有一个双语管家。为满足盥洗衣物的要求，每层还配备洗衣房。为便利健身，酒店内就有健身房和游泳池。
在产品方面，采用开放式空间格局，西式厨房，不通燃气；居室少，客厅、卫生间面积较大，整体风格像一间酒店套房。
销售人员介绍项目的租金达到了85元每平，一套82平的房间月租金6900元，租售比超过了5%。并且有部分房源带有6年租约，一经出售就可以获得租金回报。
因此，项目开发商认为该楼盘有很高的投资回报率，产品也适合外籍和年轻人群，属于“小面积高端盘“。
既然是“高端盘“就要有高价格，项目售价超过了2万，目前在推特价房，均价2.1万每平。
然而就在去年9月，项目的售价还在2.5万每平。整整销售半年后，反而降价了4千每平。这是怎么回事呢？
2小黑带着疑问查看了房管局官网，发现这个项目早在2011年已经全部网签完毕，为什么现在还在售？现在的销售情况如何？不得而知。
来到售楼处之后，销售人员告知，该项目的确在2011年就完成了网签，并且出示了房产证，产权方是酒店本身。
当年由酒店持有后，改造成为了套房用来出租，几年前开发商接手将房间重新装修，用来出售。
也就是说，买房人是从开发商手里买到了一套二手房。
二手房也不要紧，税费略比新房高，这还是个满五的盘，但可以看出这家开发商多么精明：在酒店赚钱的时候做酒店，在住宅赚钱的卖住宅，一套房发两次财。
以项目一套92平的房为例，2011年网签价格是112万元，如今的售价是191万元，升值了79万元。
如果房子真的值，涨价卖也不要紧，但是偏偏在降价。
虽然销售说自家的房子很紧俏，很多人在抢一套房，但是他手里的房源表出卖了他。一共200多套房，还有大半未出售。现在对外宣传的价格是2.4万每平，实际上成交的房源不到2.1万每平。
卖的不好，房子也一般。
所谓“小面积高端盘“，面向海外留学背景的高端人群，只是噱头，项目真正的优势就是地段不错，面积不大。
但即使是在同地段同面积的小区里比较，还是没什么优势。
3首先4梯13户，大走廊就劝退了一帮人。
然后户型，92平的套二，说是套二其实只有一间卧室，另一间最多做个书房。
还有98平套一这种逆天设计，彷佛回到了90年代。
再次，公寓式住宅曾经的确流行于各大城市，这种产品地段好，视野棒，下楼CBD，上楼希尔顿。
但是随着住宅的进化，这种产品已经被时代所淘汰，无论是销量还是价格都赶不上普通住宅。
况且桐梓林七号这个盘所有在的位置周边全是小区，虽然身处桐梓林，却丝毫感受不到繁华闹市的影子。且东、南方向都是高层小区，将视野挡的死死的，完全没有景观可言。
即便是和成都同类型产品相比，如新希望D10等，也是毫无优势可言。
而他们所承诺的高租金回报率，也是存疑的。
桐梓林有品质的小区，如桐梓林欧城一套88平套三月租金也就4000，紫檀123平套三租金5200，在品质更高，面积更大，价格更低面前，大多数人会选择租普通住宅。
和同类型产品相比，位于天府五街的花漾锦江更加高端，一套128平的房月租金1-1.2万，每平也就是80元左右。
所以，桐梓林七号有什么底气可以租85元每平？仅仅靠物业吗？
而售价在每套房200万左右，即使是在同地段，也足以买一套品质尚可的80平套二，既然都是买二手房，干嘛不买一个住起来更舒适，更有保障的普通住宅呢？
最后，小黑想说的是，不是桐梓林不好使了，也不是楼市不景气了，仅仅是这个楼盘太不能打了。毕竟大家的房票都是有限的，还是要用在靠谱的资产上。
买房，越普通越好，不是一句假话。
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