房价低谷的感受（越底层越缺乏认知）

房价低谷的感受（越底层越缺乏认知）(1)

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：房姐你好，早认识你就好了，周围人都不支持我买房，错过一波又一波大涨，关注你好久，一直进不了门槛，老公收入太低连娃都不敢生了。29已婚，夫妻名下兰州安宁区两套房，一套全款103平价值145自住，一套83平价值110(公婆在住动不了)，公积金贷款45，月供2000。我月入8k，老公4.5k，还有一处18年6月1650租了6年的公寓，算下来投了10w，装修分割，每月收租至少4300。月收入共计1.7万。。不知如何做到投资最大化，我想把全款房抵押贷100，加子弹30，在你推的沈阳或重庆投资一套，不知道合理不？抵押买房以后要还公积金、抵押、新房三份贷款，还贷压力很大，该如何处理？纯小白，求指教！

回答：周围人都不支持你买房，重点不是投资买房，而是对整个世界的宏观认知。越是底层的人，通常智力和眼界越低下，认知的局限。对世事艰辛也是一无所知，以为别人买房赚钱都是举手之劳，钻了空子。

周边环境如此恶劣，好在众人皆醉你独醒，幸运的是还有底仓能拿出来裂变。兰州城市能级太低，投资回报率不大，建议入手人口1000万以上人口净流入的省会城市。

附近的西安，重庆，成都以及沈阳都是比兰州更适合投资的城市。你的思路正确，全款房做抵押融资。但是要把负债率控制在50%左右，最大别超过70%。

横盘期，正现金流才是王道。重庆1N，沈阳1-2N是比较好的配置。

具体回报率最大的选筹，详见知识星球内部分享。

提问：房姐，怎么能保证不遇上凶宅？

回答：首先大家要清楚，凶宅在市场中的占比是极低的，正常买房很少能遇到，而且目前绝大多数的中介公司，都会第一时间告诉你这件事。所以不需要有太多的担心。第二，从经纪人方面入手。如果真的遇到了那种有问题的经纪人，第一时间不告诉你，故意瞒你很长时间，那么可以肯定的是，这种经纪人在做事做人方面都有问题，你能感觉出来，遇上这种经纪人干脆拉黑就完了。经纪人靠谱不靠谱，这个并不难看出来，那些喜欢耍滑条的经纪人，说话没边没谱的经纪人，尽量就别接触了，买房肯定是不能找他们买的。第三，如果一套凶宅，业主想隐瞒，以正常房子的名义去卖，那么业主肯定是比较心虚的。一般不敢往大中介去挂，都是通过小中介去交易。当然，我说的所谓大中介公司，一般就是绿中介。绿中介算是最有保障的一个，如果事前不知道是凶宅，买完之后，绿中介是可以全额赔付的。如果在小中介那里看到了一套房子，大中介没有，这个一定要留心。第四，凶宅通常情况下，都会比正常商品房价格低，而且低很多。所以如果大家遇到了一套价格明显低的房子，那你要做的就是要问清楚这套房子价格低的原因，没有无缘无故的低价。

提问：请问光谷东中心城的商铺现在还可以投资吗？

回答：光谷东人口导入不足，最近几年可能租不出去。租售比6%以上商铺可以考虑，但能买到的商铺，极大概率都不怎么样，好铺现金奶牛没人卖的。影响商铺估值的因素很多宏观方面：商业综合体革命，电商、外卖平台技术变迁；微观方面：沿街外铺还是社区内铺，商铺楼层差，未来新建商业体量分流，社区出入路线规划变更，社区人口消费能力，社区投资客多寡决定的入住率。商铺价值是客流量×客单价×周转频次，商铺租金由很多变量因素决定，不可确定性比起住宅大太多，一个变量改变就可能让商铺空关两年。再看看核心商圈铺子租金涨幅的变更，衣饰品店的关张，暗合商铺一手市场价格的走弱。商铺交易的高额增值税打压了绝大部分交易需求，没有交易二手商铺价格升值速度缓慢。同时50%的抵押率导致商铺不是很好的信贷容器，也不是优秀的资产。如果有房票，住宅是比商铺更好的选择。

追问：房姐，您好!光谷东中心城临街商铺J地段已定了一间，面积35平，层高6米，单价5.4万，总价200万，已交首付40万，2021年交房，交房后由开发商统一运营8年,租金开发商收10%运营费，开发商说15年回本，现在感觉非常不划算，害怕以后发展不起来，很想违约不买，违约金20万左右，第一次买商铺，麻烦房姐帮忙看看是继续投资好？还是违约止损好？

回答：怎么理解返租？商铺返租，公寓返租，以及各种回购政策，实际都是一种理财产品包装。正是因为项目本身不赚钱，才需要开发商倒贴利息来吸引你入坑。本质就是”你赚他息，他赚你本”。可以散售给散户的商铺99.99%都是坑建议及时止损，违约金可以沟通。

提问：房姐您好，坐标武汉，因为夫妻双方在医院工作，弄不了经营贷。通过现有住房一套，抵押消费贷弄的首付100万，20年等额本息，一个月还款7400.00，夫妻年收入18万，信用卡四张，总额度4.5万。今年想在汉街买套房，总金额控制在多少合适。

回答：基本工作还没做扎实，不要急，申卡，同时多看盘。今年武汉新盘供给量依然不低，二手房被打压，慢慢淘二手好房，你们的情况买个150万总价的一点问题没有

提问：重庆有哪些有投资价值的新盘，子弹40，最好主城区。

回答：40主城区买新盘选择很少了。之前推荐和黄，融景城，恒大中央广场，现在都涨起来了，且新盘价格还在涨。建议看看次新盘。关注两江四岸。北滨路北岸江山到观音桥次新，融景城珠江，保利观澜，再到五里店一带。南滨路珊瑚，海棠周围几个小区，三大神盘（看价格），长嘉汇。

提问：新人首问：房姐好!我们目前的情况：1、我和老公婚后公积金共同贷款买了一套房子，是光谷火车站这边的统建天成美景，88平两房，估值160吧；还剩余43万贷款。2、之前没有想过要卖这套房子，所以一直没有办房产证；3、孩子明年上小学，有学位的需求；4、目前手上只有40子弹。问题：1、想问下房姐，天成美景的房子是否还有必要继续持有？还是卖了裂变？2、想买学区房，是否可以通过和老公jlh后，来实现sfsd吗？具体如何操作呢？万分感谢房姐～

回答：你好，天成美景现在不是出手时机，继续持有，未来关山大道领涨，光谷一路会跟涨，次新盘的涨幅不用担心，不建议频繁换筹。2个方案：1.子弹40，用你们的二套房票全款抵押买入学区小户型，次新盘流通性好，能挂名额就行。年底淘淘笋。2.统建天成美景尾款还清，做截断抵押，可以融资到110左右。你们JLH，入手2套房。1套用sfsd入手学区小户型。1套开发老人票，做接力贷，入手光谷东低价盘投资。对月供要求比较高，可以通过分割出租缓解月供压力。学区是利空的，光谷的好学区资源紧张，学区划片政策变动太大，所以学区并不算好的投资产品，尽量买小户型，降低风险。详见知识星球内部资料《深度剖析——为什么买学区房100%会亏本？》

提问：年中两万六买了徐东的美林青城，给爸妈住加投资。最近总觉得自己稳稳站岗心里蛮不舒服

回答：2.6还行，市场价吧，准备长持

提问：你这边遇到房东跳价，一般怎么处理的啊，最近签两套都被跳价了

回答：这个没办法在这里回答有几个注意点：1.会和业主谈成朋，友2.会和御用中介打配合3.会装穷

提问：房姐，中秋祝好。新人首问。看了星球内部资料，大开眼界。求解答：本人北京户口，无房，在西二旗软件园上班，月入3w，在徐州有一套房贷，打算年底在北京买房。1为凑钱，计划出老人名下蔡甸摩天逸品88二居，自住精装，现在多少出手合适？2考虑二种北京买房方式：一是按揭入西山锦绣府89平新房，12月开盘；二是全款抵押入金域华府一期或天秀花园纯商品房。如何选择？以上考虑是否合适？是否有更好方案？请房姐指教！

回答：1.摩天逸品精装房单价1-1.1W可出手。目前的楼市，肯定是低挂，低开高走，千万不要高开再降价低开的目的是尽量吸引到多的带看量，带看量多了，你才能适度涨价，有若干个客户来谈，你才有跳价的底气高挂，连看的人都没有，只能自娱自乐至于和中介打交道，姿态礼貌，经常寒暄，发发小红包，多说你辛苦了。详见知识星球内部资料《卖房科技树》2.西山锦绣府是限竞房，纯自住可以买。之前分析过，类似共有产权房的回报率都非常小。考虑未来涨幅，建议关注回龙观大面积单价3万内的商品房。全款抵押买入。

提问：房姐，荣盛.和悦名邸怎么样？离融创城不远，投资可以吗？有点偏，传说的3号线也不确定

回答：你好，在铁西区，随着工厂的搬离，启工街附近的土地逐渐整理了出来，因为临近铁西区的中心商圈铁西广场，而且有成熟的生活配套，启工街板块十分火爆。当前启工街的楼盘已经接近万元，由于是拆迁整理出来的土地，依旧比较杂乱，投资角度性价比一般。启工街板块再往西，就到了于洪和铁西的交界区域，这里叫做“沈阳经济技术开发区”，原来这里是远郊，主要发展制造业、产业园，但是随着城市的扩张，逐渐进入市区，土地也从工业转成了居住用途，该板块价格6500起，居民区与产业园交错，性价比一般。沈阳投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：房姐，以你看青岛和武汉哪个城市的房价上涨趋势更明朗？

回答：青岛慢牛2年，目前也在高位。下一轮周期还需等待，青岛这个城市更适合居住。投资角度看目前重庆，沈阳，武汉都比青岛潜力大。如果青岛是主场，也可以看看限价盘和市北的老破大，如果是客场远距离作战就没必要了。

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