引言

现实生活中,存在不少夫妻一方婚前签订购房合同、支付首付款并在银行办理按揭贷款,婚后双方共同还贷的情况。此类房产实际是个人婚前财产与婚后共同财产的混合体,那么离婚时到底该如何分割这样的房产呢?

02

案例回放

小明2015年1月首付50万,按揭贷款50万,购买一套总价100万的房产,登记在他个人名下,契税、印花税等其他费用共计3万元,每月等额还款3000元(包括本金 利息)。2018年1月小丽和小明登记结婚,结婚时房价已涨到150万,结婚以后,小丽就辞去了工作,做了全职太太,小明的工资和奖金不菲,足以承担家里的日常开销以及每月房贷。2021年1月,房价涨到300万,小明和小丽感情也走到了尽头,双方同意离婚,但是对于房产如何分割却有了争议。

小明认为:房子是自己婚前购买的,房产证也是自己一人名字,婚后所有贷款都是我个人还的,小丽一分房贷都没有还过,可以说她对房子没有任何贡献,所以房子和小丽没有关系;

小丽认为:自己虽然是全职太太,对房子没有贡献,但是小明婚后赚的每一分钱都有我的一半,所以婚后共同还贷的部分及其对应的增值部分属于共同的,小明应向我补偿一半。

问题来了,如果双方协商不成,诉至法院,法院会如何判决呢?

婚后买房妻子没有出钱怎么算产权(老公婚前按揭购买的房产)(1)

03

法律规定

《民法典婚姻家庭编司法解释一》第78条规定:夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归登记一方,尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。

双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则,由不动产登记一方对另一方进行补偿。

04

案例解读

1.通过上述条款规定,小丽要想取得小明婚后还贷部分的补偿必须要满足以下几个条件:

(1)房屋买卖合同必须签订于婚前;

(2)首付款由签订合同一方以个人财产支付;

(3)婚后用夫妻共同财产还贷;

(4)房屋登记在支付首付款方名下。

如果有一个条件不符合,就有可能不适用该条款的规定。我们一一对照,小明和小丽所争议的房产,是小明婚前签订合同,支付首付款50万,婚后小明的工资奖金还贷及共同财产还贷,房屋也登记在小明个人名下。所以小丽离婚时应该获得补偿。

婚后买房妻子没有出钱怎么算产权(老公婚前按揭购买的房产)(2)

2.补偿的数额到底如何计算呢?按照我们江苏省高院的家事纠纷案件审理指南的规定,房屋补偿款数额按以下公式计算:补偿款=[共同还贷部分×房产的升值率÷2],房产升值率=离婚时房产价格÷房产成本(房屋购买时价格 共同已还贷款利息 其他费用)

其他费用包括印花税、契税、营业税、评估费等,不包括公共维修基金以及物业费

具体到本案,小明是购买房屋3年后才结婚的,计算房屋成本时应当以结婚时房产价格作为计算依据。假如,小丽婚后共同已还贷款利息为5万元,那么小丽离婚时房屋的升值率=房屋现价÷(结婚时房屋价格 共同已付利息 其他费用)=300÷(150 5 3)=1.9,小丽应当获得补偿款=3000元×36×1.9÷2=102600元。

婚后买房妻子没有出钱怎么算产权(老公婚前按揭购买的房产)(3)

上面是目前我们省内比较主流的计算公式,我个人认为还是比较公平合理的,当然在司法实践中还存在其他的计算方法。

但不论怎样,法官还会结合照顾妇女、儿童以及无过错方利益的原则来综合衡量,平衡兼顾双方当事人的利益。

05

提示与建议

1.婚后女性最好经济能独立,能共同参与家庭的收入和支出,这样有利于婚姻的稳定与和谐。

2.如果是全职太太,要知晓或收集家里房贷的还贷情况。打官司就是打证据,不要等上了法庭,一问三不知。

3.如果双方未登记结婚,只是同居,即使购房情况类似,也不能适用上述公式。

,