引言
现实生活中，存在不少夫妻一方婚前签订购房合同、支付首付款并在银行办理按揭贷款，婚后双方共同还贷的情况。此类房产实际是个人婚前财产与婚后共同财产的混合体，那么离婚时到底该如何分割这样的房产呢？
02
案例回放
小明2015年1月首付50万，按揭贷款50万，购买一套总价100万的房产，登记在他个人名下，契税、印花税等其他费用共计3万元，每月等额还款3000元（包括本金 利息）。2018年1月小丽和小明登记结婚，结婚时房价已涨到150万，结婚以后，小丽就辞去了工作，做了全职太太，小明的工资和奖金不菲，足以承担家里的日常开销以及每月房贷。2021年1月，房价涨到300万，小明和小丽感情也走到了尽头，双方同意离婚，但是对于房产如何分割却有了争议。
小明认为：房子是自己婚前购买的，房产证也是自己一人名字，婚后所有贷款都是我个人还的，小丽一分房贷都没有还过，可以说她对房子没有任何贡献，所以房子和小丽没有关系；
小丽认为：自己虽然是全职太太，对房子没有贡献，但是小明婚后赚的每一分钱都有我的一半，所以婚后共同还贷的部分及其对应的增值部分属于共同的，小明应向我补偿一半。
问题来了，如果双方协商不成，诉至法院，法院会如何判决呢？
03
法律规定
《民法典婚姻家庭编司法解释一》第78条规定：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。
双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。
04
案例解读
1.通过上述条款规定，小丽要想取得小明婚后还贷部分的补偿必须要满足以下几个条件:
（1）房屋买卖合同必须签订于婚前；
（2）首付款由签订合同一方以个人财产支付；
（3）婚后用夫妻共同财产还贷；
（4）房屋登记在支付首付款方名下。
如果有一个条件不符合，就有可能不适用该条款的规定。我们一一对照，小明和小丽所争议的房产，是小明婚前签订合同，支付首付款50万，婚后小明的工资奖金还贷及共同财产还贷，房屋也登记在小明个人名下。所以小丽离婚时应该获得补偿。
2.补偿的数额到底如何计算呢？按照我们江苏省高院的家事纠纷案件审理指南的规定,房屋补偿款数额按以下公式计算：补偿款=[共同还贷部分×房产的升值率÷2]，房产升值率=离婚时房产价格÷房产成本（房屋购买时价格 共同已还贷款利息 其他费用）。
其他费用包括印花税、契税、营业税、评估费等，不包括公共维修基金以及物业费。
具体到本案，小明是购买房屋3年后才结婚的，计算房屋成本时应当以结婚时房产价格作为计算依据。假如，小丽婚后共同已还贷款利息为5万元，那么小丽离婚时房屋的升值率=房屋现价÷（结婚时房屋价格 共同已付利息 其他费用）=300÷（150 5 3）=1.9，小丽应当获得补偿款=3000元×36×1.9÷2=102600元。
上面是目前我们省内比较主流的计算公式，我个人认为还是比较公平合理的，当然在司法实践中还存在其他的计算方法。
但不论怎样，法官还会结合照顾妇女、儿童以及无过错方利益的原则来综合衡量，平衡兼顾双方当事人的利益。
05
提示与建议
1.婚后女性最好经济能独立，能共同参与家庭的收入和支出，这样有利于婚姻的稳定与和谐。
2.如果是全职太太，要知晓或收集家里房贷的还贷情况。打官司就是打证据，不要等上了法庭，一问三不知。
3.如果双方未登记结婚，只是同居，即使购房情况类似，也不能适用上述公式。
,
