2021年 郑州房价降了吗
网上一直不乏房子降价的言论，尤其郑州这次暴雨和疫情之后，朋友圈和群里五花八门的“跳楼价”“降价”消息不断跳出，时不时地拨弄着人们的神经。
回顾2021，上半年关键词是“涨”！
人民币涨，大宗商品涨，股市微涨，房价也是涨，总之就是个涨。
但进入下半年，情况发生了变化，新一轮的下跌周期或将来临，那么郑州房价到底降了吗？
答案是，没有！对，真相就是这么扯淡！会有人举出反驳的个例，但从整个郑州楼市的宏观角度而言，整个市场的内部成交结构在发生变化，主城区的改善项目成交减少，环线外的刚改项目增多，确实对郑州楼市均价有拉低现象。
话说郑州房子降价的消息是从哪里来的呢？
管南片区
富田九鼎公馆原价17000，特价14000，一楼顶楼（最初开盘价14400）
富田九鼎华府原价14500，特价11900，一楼顶楼（最初开盘价13000）
新城时光印象原价17000，特价15700，（最初开盘价15300）
康桥未来公园14000精装，特价12800毛坯（最初开盘价11500）
管南作为目前郑州市场最火片区，热度一直居高不下，价格也从曾经的12000飚到17000。曾经“管南三雄”鑫苑国际新城、绿都澜湾、永威城销售额位列郑州项目排行榜的第3、4、12名。现在的管南，热点区域已经扩展到了四环沿线，融创、富田、绿地、正商、碧桂园等一线房企也是闻风而动，纷纷入场，使多为千亩大盘，管南片区巨量土地入市，姚庄、郎庄、南曹的城中村改造逐步推进，继续燃烧管南这一片热土。毕竟，这里是郑州当时土地的体量、价格都比较有性价比的区域。巨量土地，是城市扩容的本钱。
再看其他的降价，比如万华城之前15000，现在11000多（在售地块五期，离科学大道更远，还有其他不利因素）
碧桂园西湖之前13000精装，现在特价12000多毛坯。（在售地块更靠西）
永威西郡之前15000，现在14000，个别楼层。了解楼盘的人会发现这些楼盘价格变化和在售的地块位置有关系，或者精装变毛坯，这就变成了“伪降价”。
你知道的还有哪些楼盘“降价”？
而人口密集，区域发展不错的的楼盘价格却稳步上升，如金水区瀚宇天悦城，从开盘价16500到现在21500，去化率仍然较高，三环内房价一直坚挺慢涨，北龙湖房价从3万 到现在4.5万 ，所剩楼盘不多。
时间维度看来，整体还是不断上涨的。真实降价的又有几个，只希望买房者解开蒙蔽的面纱，更清醒的了解自己的需求，或刚需或改善，或投资或升学，根据自己的情况选择适合自己的。你买房是为了什么呢？
那么郑州未来房价会不会降呢？
《房地产周期》中说到长期看人口、中期看土地、短期看金融，其实房子的本质是商品，商品的畅销与否看供需，同样看房价降还是涨就看这个城市的供需关系，即土地供应和人口数量的变化。
中国房价上涨，伴随着农民进城，从住房商品化开始。
以前，城市人与农村人的区别，以户口为标志。有户口、有单位，就有可能获得福利分房。没有城市户口，只能是“农民工”，也没资格分房。
而今，随着住房商品化、户口逐步放开，户口的功能已经弱化，买房成为融入城市的重要标志。
1. 我们看下郑州历年人口变化：
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历年人口数 | ||||
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年 份 |
总人口数（万人） |
城镇化率（%） |
人口密度（人/平方公里） |
自然增长率(‰) |
|
2010 |
866.1 |
63.6 |
1163 |
5.2 |
|
2011 |
885.7 |
64.8 |
1189 |
5.3 |
|
2012 |
903.1 |
66.3 |
1213 |
5.5 |
|
2013 |
919.1 |
67.1 |
1234 |
5.6 |
|
2014 |
937.8 |
68.3 |
1259 |
5.9 |
|
2015 |
956.9 |
69.7 |
1285 |
5.8 |
|
2016 |
972.4 |
71 |
1306 |
6.6 |
|
2017 |
988.1 |
72.2 |
1327 |
6.7 |
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2018 |
1013.6 |
73.4 |
1361 |
7 |
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2019 |
1035.2 |
74.6 |
1390 |
5.5 |
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2020 |
1261.6 |
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数据来源于郑州统计局
数据公布！人口反超杭州，郑州被严重低估了。
郑州人口总量的位次大幅前移和人口大幅增加，充分表明，作为加快建设中的国家中心城市和中原城市群的核心城市，郑州展现出了超强的人口吸纳能力和城市活力。
2.郑州土地供应变化
从表中可以看出，自2018年供地完成率“断崖式”下跌后，基本上回到了2016年的水平，而2020年也并未出现回升趋势。郑州土地供应完成率已经出现了连续3年下跌！虽然2021年的国有土地供应计划中，宅地供应规模有所增加，但是截止到今年8月份，仅仅完成了25%，土地供应严重不足，完成率还是偏低的。
3.目前郑州的金融政策对楼市并不友好，河南商报记者向银行方面作了求证核实：
1、 郑州确实有多个银行上调二手房贷利率，兴业、招商、工商等银行上调贷款利率，并同时表示额度收紧，放款时间延长。
2、 二手房贷款条件也收紧了，确实有银行对二手房的房屋限贷面积、限贷范围做出新规定。
3、 银行称并没有对二手房全面停贷。
郑州6 的利率之外，还有20%的差额税，之前东莞坚持20%的差额税，现在东莞取消了，只剩下郑州和北京，北京作为特大城市，我们可以理解，而郑州，太难了。
郑州贷款利率持高，贷款收紧，各种税费等，金融政策就像一次无形的手，时时操控着郑州的房价。如果稍微一松动，郑州房价也许就会再次复燃。
郑州目前总人口破千万，GDP突破万亿，主城区建成面积持续扩大，由曾经自嘲的“郑县”，蝶变为聚光灯下的“国际郑”，郑州进入了发展史中的“高光时刻”，正在以国际范儿的姿态向全球展示着中原盛世，郑州，中部城市群的中心，将引领中部城市群发展。你感觉郑州未来的房价如何走向？欢迎留言。
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