本期内容接上篇建筑高度的成本控制，重点讲解规划设计之非可售面积的控制。
房地产市场售价对应的成本为可售面积单方成本，即可售面积单方成本=总成本/可售面积，总成本对应的是总建筑面积成本，总建筑面积中的可售面积越大，那么可售面积单方成本会越低，单方利润率会越高。因此，在规划设计阶段，非可售面积的控制对于成本的影响也比较大，属于重点控制的方面之一。
非可售面积分类
一、地下室配套用房面积
一般一个10万㎡规模住宅小区，考虑将设备房主要设置在塔楼下方，设备房面积约700~800㎡左右。
设备房主要设置在塔楼下方，是针对首层架空的情况而言，当首层是住宅时，应注意：水泵房及变压器的低频噪音对住户的影响，上部有水房间对下部电房有影响。
二、不可租售地下室面积
定义：地下室中除停车位、设备配套用房和物业配套用房外的无效用地下室、自行车库。
（一）住宅正投影下，尽可能不做地下室，仅保留交通核与地下车库连通。
（二）优化地下室轮廓，减少无效空间
（三）自行车库，由于坡道面积大，尽可能集中设置，减少出入口
（四）化无用为有用
（五）人防面积的控制
•尽量通过异地建设减小人防应建面积；
•控制人防口部数量、面积和位置，有效减少不可租售地下室面积；
•人防尽量布置在住宅楼的地下空间内，减少人防设施对车库的影响；
（六）其他控制方法
•设备用房在设计时减少对有效车位的占用；
•地下二层设备用房布置与上层对齐，方便设备安装；
•在变电站顶板设吊装孔，避免产生由于设备高度而导致地下室局部层高需增加的可能；
•防火分区的划分时，尽量利用住宅楼梯或自行车坡道进行疏散；
•排风井及地下室出地面的楼梯间均应避开景观轴线及出入口，并保持与住宅有一定距离，避免降低住宅的价值。
三、架空层面积
架空层相当于无围护结构的正常楼盖（同时高度大于标准层高度），其造价与标准层造价相差无几，每建一层架空层时，按可售面积单方造价4500元计算，可以得出如下结论：
高 层33层——则可售面积单方造价增加约为3.0%，及135元/m2；
中高层18层——则可售面积单方造价增加约为5.6%，即253元/m2;
小高层11层——则可售面积单方造价增加约为9.1%，即292元/m2。
四、地上配套设施面积
（一）用地面积规定
控制手法：尽量多框非建设用地作为配套设施的用地面积（如红线与建筑退线间用地）
（二）配套应尽量放在不能100%占用绿化率的地方，如：覆土层的上方
（三）配套用房应尽量避免单建，尽可能地置于裙房、位置偏僻或日照不满足的销售死角中
