2010年之后，粤港澳大湾区概念就逐渐升温，在粤港澳大湾区里，惠州一直被视为一块投资洼地，原因就是惠州的房价较低，而且环境相当良好，GDP总额皆进入全国百强市榜单。因此在过去很长一段时间里，成了很多人投资购房的一块宝地。
此外，惠州毗邻深圳、东莞，享受产业的溢出效应，每年都能获得较高的投资额，GDP的增速保持在10%左右，因此在2015年后，这个城市的房价被很多人看好，为具备较高的投资潜力。
其中最主要的原因就是，惠州大亚湾片区跟深圳坪山接壤，坪山的房屋均价在4万元，因此很多人看来，随着惠州与深圳产业的紧密联系，外加承接深圳的产业溢出，并且二者又相互接壤，惠州的房价应该跟东莞一样快速腾飞，甚至应该跟北京附近的燕郊一样，能够涨到接近3万元的价格。
于是，从2012年开始，惠州的房价还是5500元每平米，到2014年和2015年，深圳的房价开始起飞，到了2017年，毗邻深圳坪山的大亚湾区，碧桂园打造的碧桂园十里银滩海悦湾卖到了均价1.4万元每平米，大亚湾区的房屋均价被炒到了14500元每平米的价格，而且销售现场极度火爆。
甚至不少深圳人都赶赴大亚湾区买房，毕竟大亚湾与深圳只是一街之隔，但是房屋价格每平米就相差2万元，深圳投资者当时买惠州房子极度疯狂，根据统计数据显示，2016年东莞、惠州和中山总成交了32.5万套房，其中16.9万套都是深圳购房者买的。
因为人们的逻辑很简单，深圳地小人稠，拥挤了上千万的人口规模，存在着大量的购房刚需，在挨着深圳的东莞凤岗、塘夏和惠州的大亚湾，存在着大量的价格落差。
甚至当时很多机构和专家，包括中指研究院深圳分院分析师殷传强、深圳房地产研究中心分析师等也对临近深圳的地片投资价值，做出了非常高的增值预期，认为非常适合投资。
于是，很多人在惠州甚至一口气买下两套甚至三套房子，毕竟房价金额小，还款压力不大。
然而几年过去了，现在惠州的房价涨势如何呢？
今年2月份，惠州已经放开了限购，然而到今年5月份惠阳地区的二手房挂牌价仍然在1.2万元，过去热炒的惠州到深圳的地铁，仍然没有一丝消息。
惠州大亚湾和惠阳区的房价从2018年时候的最高点1.5万元，下降到如今1.2万元，明面降幅超过20%，实际上很多人反应是30%，甚至最高60%。
就拿1.4万元每平米开盘的碧桂园十里银滩海悦湾为例，如今二手挂牌价最低6000元左右，跌幅高达60%，而且该小区还是海景房，过去一直都是被抢购的热门房源。其实，去年惠州新房成交量就同比减少38%；价格方面，惠州市二手房价格已经连续下跌9个月。
从惠州房价的起起落落，很多深圳投机客也开始反思，一线城市的溢出效益如今已经减弱，核心还是在于城市的产业优势、就业机会、房屋周围的配套设施乃至公共服务的能力，这些才是支撑惠州房子真正的价值。
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