来源 | 赢商网（ID：winshang）
作者 | 星艳玲
头图来源 | 视觉中国
厦门商业市场回顾
回溯新中国成立初期，厦门商业空间主要分布在厦门本岛西南隅，最初的商业形态以商业街的条状形态展开，大同路、中山路、开元路、思明东西南北路、鹭江道、海后路等成为商业聚集地段，同时富有特色商住两用的骑楼街区市该时期主要的商业布局模式。
彼时，许多老字号像大千旅社、同英布店、建成百货、瑞芳参茸行、南泰成、永康成等大型百货及金店都汇集于大同路。同时，在中山路上也出现了新商业，比如第一百货商店（创立于1952年），期间几度易手之后，如今由夏商百货接手经营。
从1981年至2001年的二十年间，厦门社会消费品零售总额以年均22.3%的速度快速增长。在此期间，厦门商业形成了多层次、全方位、多种经济成份和运行方式并存的商品流通格局。
期间，华联商厦（1987）、友谊商场（1992）、华联商厦梧村分店（1997）、大陆商厦、巴黎春天购物中心（1996）、莱雅百货嘉禾店（1998）、丰联达商业中心、免税商场（1988）、思文电器新城（1992）等大中型百货商场一一落成，以及新建的湖滨北路美食一条街、牡丹大酒楼、佳丽海鲜大酒楼、舒友大酒楼等等，极大地方便了广大居民的生活消费，对全市消费品市场的快速发展起到了积极的促进作用。
诸多外资品牌也正是在这一时期开始进驻厦门。
1993年，厦门第一家麦当劳开在中山路水仙路口，里面设有儿童乐园，它是很多小朋友小时候过生日的地方。麦当劳之后，肯德基、必胜客也陆续而来。第一家中外合资连锁超市公司福兰普利超市(倍顺)于1997年开始运作，全国连锁超市沃尔玛、台湾好又多也于2001年进入厦门。
而2001-2021之间的20年，则是厦门商业地产的繁荣发展期。
前十年，百货商场百花齐放，购物中心进入萌芽期，沃尔玛、好又多、麦德龙、天虹、家乐福、夏商百货等相继登场；SM城市广场（SM厦门项目一期）、禹洲世贸商城（现在的厦门禹悦汇）、瑞景商业广场、磐基中心、SM新生活广场（SM厦门项目二期）相继开业。
后十年，厦门商业发展从岛内向岛外蔓延，购物中心发展提速，而百货商超则是进入衰退期或转型或退场。期间，万达、世茂、东百、建发、万科、阳光城、宝龙、华润、IOI等大型企业商业项目纷纷入市，其中，2011年、2018年、2021年新增体量呈现爆发式增长。
值得注意的是，根据赢商大数据监测，2022年厦门或将迎来历史最高“供应量”，如各项目能按时完成筹开项目，今年新增总体量可超85万㎡，为厦门商业市场注入新的活力。
区域商业发展
// 行政区：思明区存量商业数量第一，集美区商业成发展潜力股
厦门市辖6个区，分别为思明区、湖里区、集美区、海沧区、同安区、翔安区。位于岛内的思明区、湖里区依旧是厦门目前资源配套最集中的区域。
且不论是在商业数量，还是商业建筑面积上，思明区都领先于其他各区，位居第一。湖里区则紧随其后。
值得注意的是，随着厦门城市发展提速，城市商业格局也发生了改变——“由西向东、由岛内向岛外延展”，岛外四区也在蜕变中。
其中，作为厦门跨岛发展战略的先行者和受益者，集美区的城市化进程加速、人口迅速增加，消费环境和消费能级跃升。据统计，集美区的商业建筑面积总量远超海沧区、同安区、翔安区三区总和。
从未来两年的增量市场来看，拟开业商业数量排名前三的分别是思明区、集美区和湖里区，而拟开业商业建筑面积排名前三的则是集美区、湖里区和思明区。此外，海沧区、同安区和翔安区也在蓄力中，厦门中心·漫乐城、厦门首创奥特莱斯、厦门同安宝龙广场、厦门SM马銮湾、厦门同安爱琴海购物公园等筹开项目备受行业关注。
// 商圈：区域商圈项目集中度高于市级商圈
厦门岛内外一体化建设加速推进，商业格局随之产生裂变效应，由“单中心”向“多中心”转变，并形成了多个成熟商圈。
据赢商大数据统计，厦门所有城区已形成15个商圈，包含3个市级商圈和12个区域商圈。
已开业和未来2年筹开的购物中心（及独立百货）的82个项目中，有51个项目在商圈内，其中18个项目在市级商圈中，占比21.95%；33个项目在区域商圈内，占比40.24%，市级商圈整体集中度低于区域商圈。
在市级商圈中，中山路商圈、火车站商圈、江头乌石浦商圈在项目数量上相差无几，形成三足鼎立之态，包含了厦门中华城、厦门万象城、SM厦门项目等多个全国知名项目。
其中，中山路商圈，作为厦门最早的繁华商圈，厦门中山路拥有“中华十大名街之一”头衔，浓缩了厦门的百年历史，其浓厚的历史文化积淀是其他商圈无法替代的。
此外，根据厦门最新出台的《厦门市培育创建国际消费中心城市行动方案》，对多个区域商圈的发展提出规划。
其中，积极发展五缘湾商圈、会展北商圈等新兴消费商圈；推动前埔瑞景商圈等传统商圈调整经营结构、丰富服务业态；培育杏林湾路商圈、翔安商圈、海沧南部新城商圈等新城区域商圈，完善配套、提升功能、集聚人气商气，形成区域消费发展新增长极。
运营商洞察
作为经济特区，厦门开放的市场环境为民企创造了优越的营商环境与发展土壤，商业领域亦是民营企业占绝对的主导优势。数据显示，厦门购物中心（独立百货）运营商中，民营企业占比高达58%，央企国企总占比约30%，外资企业占比11%。
其中，万达、万科、宝龙、世茂、禹洲等一批民企早前就对厦门市场进行了深耕，成为厦门商业的中坚力量。
以华润置地、招商蛇口、大悦城、天虹股份、厦门建发等代表的央企国企，均在厦门有其商业代表作，有着不俗的市场影响力。
华侨投资的外资企业，如SM集团、IOI集团等，则是占据了厦门商业的一隅。
项目情况
// 项目档次：大众化为主流，高档/中高档占比小
通过研究厦门82个购物中心和独立百货后，我们发现厦门在营项目中，大众化型占比最高，达59%，中档型、中高档型、高档型占比依次为31%、7%、3%。
高档项目以厦门万象城为代表，在其城市核心地段和众多国际一线奢侈品牌的加持下，树立起行业高端商场标杆的地位，辐射力可至全省。
在中档和中高档项目中，以年轻主流和年轻活力型的消费客群标签为主，项目也以体验式购物中心为主，这其中的企业竞争尤为激烈，大多数都是经营稳健、品牌力强且形成一定的商业规模的玩家，主要有SM、万达、建发、世茂、宝龙等。
而大众化项目虽然占据市场主流，但是其商业建筑普遍在10万㎡以下，多数选址在区域商圈或市级商圈的边缘地带，商业辐射力受限。
// 出租情况：样本购物中心平均出租率85.57%
《2022购物中心年度发展报告》显示，自2020年疫情影响下，零售商业市场受重创，二线城市消费力提升不及商业开发速度，购物中心生存压力仍较大，2019年空置率水平已逼近10%，2020、2021年均超过10%，购物中心生存压力加大，或加速行业洗牌，运营创新已刻不容缓。
在赢商网重点监测的38个厦门在营购物中心中，整体平均出租率为85.57%，其中，有14家购物中心出租率达到95% 以上，8家购物中心中心出租率在90%-95%之间，出租率在80%-90%之间的共有7家，9家购物中心出租率低于80%。
通过38家购物中心租户业态面积，分析零售、餐饮、儿童亲子、文体娱、生活服务的构成与分布，我们发现：
目标购物中心的餐饮业态面积占比区间为6.15%~49.96%，中位数21.43%，超半数购物中心餐饮业态占比达20%以上。一般综合型的商业项目会将餐饮业态的面积占比控制在15%~20%之间，但厦门作为旅游城市，不少购物中心会加大餐饮业态的面积和比重，以求打造强大的餐饮品牌矩阵。
零售业态面积占比区间为14.09%~88.34%，中位数41.32%，零售业态一直是购物中心租金与营业额的保障性业态，有超六成样本购物中心保留了四成占比的零售板块。
儿童亲子业态面积占比区间为0.39%~32.82%，中位数11.24%；文体娱业态面积占比区间为0.45%~47.19%，中位数19.21%；生活服务业态面积占比区间为0%~17.35%，中位数6.60%。
厦门商业展望
厦门零售商业版图持续扩大，赢商大数据监测到，未来2年厦门拟增24个项目，拟增商业建筑面积超174万㎡。
厦门海上世界、厦门星河COCO Park、厦门中心·漫乐城、厦门首创奥特莱斯、厦门同安宝龙广场、厦门SM马銮湾、厦门同安爱琴海购物公园、厦门禹洲·禹悦天地、厦门集美大悦城等一众项目将在厦门轮番登场，推动厦门商业向前迈进。
此外，厦门提出培育区域化消费新中心，要充分发挥轨道交通串联作用，推动城市商圈互联互通，支持地铁枢纽站点TOD综合开发，实现地铁上盖商业物业与轨道交通无缝衔接。7月，K11 集团宣布与厦门地铁上盖投资发展有限公司合作，旗下的 K11 Select 购物艺术中心将落户厦门五缘湾湿地公园TOD 项目，亦是 K11 项目首度进驻福建省。
长期来看，厦门存量资产规模不断扩大，且新项目不断入市，整体处于存量与增量并行期，商业市场的竞争会更加激烈，势必加速购物中心向差异化、精细化运营继续进阶。
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