很明显，这已然是一个社会现象
所有人都关心最后会是怎么样的结局
房地产的一个情绪开始蔓延
一边是很多一手房项目伴随着开发商的暴雷而烂尾，开发商说自己没钱，已经躺平了
另一头，业主的钱都已经付掉，并且也背负了贷款，如果交不出房后面极有可能出现断贷的可能
而面对着项目烂尾和民生矛盾，地方政府此时此刻也焦头烂额
这个死结到底怎么解开，在哪里会有突破口
或者，这事还有没有的解
这个问题很复杂
但归根到底这是一个房地产问题，所以解决办法还是要从房地产出发
01
各位知道为什么企业会暴雷，项目会烂尾么
要回答这个问题，首先得知道谁在开发这些烂尾项目
其实深究进去你会发现，如今出现问题的企业几乎都是一个特质
就是典型的金融式房企
空手套白狼是他们的特质
最典型的地方在于，他们的特长不在开发和制造，而是利用一些财务手段，用小资金去撬动大资产
这是过去20年他们可以快速发展的原因
也是如今出现资不抵债暴雷的原因
具体怎么操作比较多元先不讨论，今天和大家分析一些项目端的财务方式
在一个具体的项目上，那些金融式房企的一般运作方式就是
当他们拿下一块土地之后，会用这块土地去邀约一些资方合作，房企用土地和品牌做背书出一小部分钱，资方出大部分钱
然后一起来开发项目
这里的资方大到金融机构，中到一些地头蛇企业，小到民间借贷，都会有出现
他们对品牌对项目不关心，唯一关心的就是项目开发完之后可以赚钱分利润
大量的三四线城市的项目开发都是这样的背景
也因为如此，大股东金主不关心项目，主要品牌方其实是小出资方，这也导致了问题来了的时候
没人出面解决
这也为后面烂尾埋下了伏笔
好，所以当开发商暴雷之后，开发商快速的在项目端躺平
对于他们来说，大部分认真自救的方式，无非是卖项目或者等融资
这些过程都很慢很难，甚至一不小心还会让企业变更差，索性不如躺平
但是烂尾也分两种
第一种可能就是很多人发现，购房款本来进入监管账户的钱全都没了
这可能是很多人都看到的现象
很多购房者愤怒到想要断供的原因也是发现，原来这些钱不在监管账户
监管账户没有钱，那么工程方就拿不到钱，那么项目自然就会烂尾
这种情况其实是最难的，也是最痛的，因为连盘活的筹码都没有了
但是我还想和大家说说另一种
还有一种情况
就是监管账户有钱，但是此时因为开发商的躺平，资金方已经慌了
因为在他们眼里如果监管账户的钱出去之后如果项目还是交不了房，那么自己也就亏的更多
为什么
因为工程方都是当初开发商自己选的啊，我怎么知道是不是和开发商是一根绳上的蚂蚱
所以很多项目哪怕监管账户上有钱，资金方也不愿意此时此刻再有资金的流动
等待有人来收购出台一个一揽子方案来让他们解套
但是收购这种事都需要谈需要来回，所以很多项目也因为这个就停了下来，烂尾了
所以这一类项目的现状其实是比较微妙的
因为本质上他们是有筹码的
但是项目停滞下来是因为互相的害怕
监管资金的提取是和工程量严格挂钩的，而工程方又和开发商捆绑在一起
如果钱最后被开发商拿走回到自己的账户，政府也管不了
接着就会引起购房者的不满，资金放在监管账户好好的，为什么就落不到工程上去
最后导致的结果就是资金方担心亏损放大不愿意拨款，工程方因为拿不到钱也启动不了项目，客户拿不到房子，而地方政府似乎也借不上力推动
四方角色就这样在不信任的氛围里僵持着
这种类型的项目占据目前烂尾项目大约四成，本质上这也是理论上可以解套的烂尾项目
02
这事应该怎么弄
我有一个朋友在远洋工作，他和我说了一个解决办法，我觉得很有借鉴意义，和大家分享
案例也是来自远洋在浙江解套一个恒大项目开始说起
恒大在浙江的这个项目，就是这种特质
恒大是品牌方，但是背后还是资金方出资共同开发
现在恒大已经躺平，但是资方也处于非常焦虑的状态，因为不交房他们将血本无归
所以当时也是机缘巧合的场景下来问问看远洋这事应该怎么解决
当然解套还是需要源头做起，如果是互相不信任，那么就要解决信任感
后面的事情就有点微妙了
如果是因为资方和工程方的不信任，那么吸引一个第三方的代建方就至关重要
一个有公信力且专业性足够推动各方继续建立商业来往的代建方是盘活四方信任的关键因素
而对于远洋来说本身也有代建模块，所以就参与了进去
作为代建这种轻资产模式，远洋往项目注入的第一件事就是建设信任环境
先是以远洋代建作为公信背书，梳理各方关系重新推动合作
理清整体工程账目，关键账单开始支付，监管账户的资金有序释放出来
后又加强了业主端和工程端的情绪建设
做了相关业主联结活动以及加强工程方和恒大项目原团队的管理，保障了后续工程的有序恢复……
就这样一步一步，这个恒大的项目开始慢慢的复工，也陆续交付了
这个项目，成为了今年浙江第一个交付的恒大项目
这件事不仅让恒大意外，也让地方政府开始重新思考对烂尾楼盘活的方式
一个当下僵持下的第三方伙伴或许成为一个重要的X因素
03
当然这件事还没有那么简单，行业里面的代建公司很多，包括民企也好国企也好其实都有代建
为什么没有看到大批量的代建企业进入
这背后的原因是什么
这也很简单，第一对于民企来说，民企参与这些是需要利润的，而对于这样的接近烂尾的项目，最后能否产生利润是打一个问号的
对于民企代建没有意愿把自己投身到这样的项目里
而对于国企来说，现在其实是他们家大业大可以快速拿地的阶段，如今的他们视线已经看不到代建这么一块小蛋糕了
这也是为什么远洋这样的混合制企业最后愿意参与进来
有着一定的社会责任感对利润没有太高的要求，但同时也希望通过代建输出管理保持规模
也是因为这样的背景让远洋参与了进来
但是有趣的是
当远洋真的进来之后，完成了整个项目开发的时候，发现了一个宝藏
内部的小伙伴和我偷偷说了句：原来恒大的工程方专业能力那么差
远洋之所以这么觉得，是因为在这个时候的远洋，积蓄了一股很重要的能量
就是远洋的工程管控能力
2021年12月26日的时候，远洋举办了一场关于超级现场的发布会
这背后是远洋对施工环节的一次超级管控和体系化梳理
我们来看下整个流程
可以感受下一套房子在建设阶段的各个节点
厨房防水施工 次卫防水涂抹 厨房防水涂抹 主卫防水施工 阳台防水施工 阳台防水涂抹 次卫防水途抹 次卫防水施工
主卫防水施工 主卫防水涂抹 厨房防水涂抹 厨房防水施工 书房吊顶隐蔽 客厅轻钢龙骨吊 次卧天花 主卧天花
阳台防水施工 阳台防水涂抹 次卫防水涂抹 次卫防水施工 主卧天花 次卧天花 客厅轻钢龙骨吊顶 书房吊顶隐蔽
密密麻麻多如牛毛，远洋都替你记录完整
最关键的是，这不是一个单点某一套房子的记录，远洋华东区域的每一个在建小区的每一套房子，都有着这样独立完整的记录
注意，是每一套
楼上楼下看上去差不多的，都会独立单独的记录
记录完整之后，还会给到每个用户这么一份报告
这种体系化能力不是一般开发商所具备的
在去年远洋开启了向自己动刀的动作，在那个时候做这件事其实目的非常单纯，就是希望内部整体的效率可以提升
万万没想到这件事发酵到现在，反而可以对外输出管理，从而创造出模式
正是因为系统化梳理之后，远洋才有可能在代建时候对工程方进行管理
04
有了管理也就有了提升效率的可能
而工程方的能力差，本质上也是远洋代建可以提升效率的时刻
现在通过对工程方的强管理，整个效率开始提升，成本也开始可控
其实也是整个项目最大的意外
因为远洋的加入，不仅启动了项目
为了让超级现场整个形式可以得到真正的贯彻，远洋通过代建的身份建立了一套和业主的沟通模式
远洋会根据业主的诉求和工程节点的需要，每周开启线上直播活动
每一期都是针对各个环节的解读和干货普及
每一次都由三个部门，营销、工程、客服三个部门一起来组织
工作量的增加、专业度的提升
就是为了让购房者的任何问题都能够得到立刻的回答
很明显这样的沟通起到了作用，客户和开发商开始在产品质量层面建立起了有序的沟通机制
购房者的安全感开始恢复，也没有那么焦虑和浮躁的情绪，一个项目从而正儿八经的正向循环起来
这样的机制和线上模式，也使得整个施工现场呈现异常的秩序井然
远洋的伙伴不止一次的和我说，他们欢迎业主随时来工地来看，看看自己的房子
因为经历了这样的变化，对于产品本身早就做好了准备经受一切考验
其实这个项目本身并没有输出远洋的品牌，但是当下在客户心中远洋却成为了最好的信任依靠
所以我们回过头来看这个X因素
我们可以认为远洋只是输出轻资产模式，但是在轻资产之外我们却可以看到这家企业努力在解烂尾盘的死结
通过他对工程的管控，对资方的信用背书，对客户的沟通机制，这三方的斡旋综合，才换来了整个项目的盘活
这是这整件事能够正向循环起来的关键
05
所以我们如今怎么来看待这件事
这一次的企业暴雷本质上是将很多企业的原罪都浮出水面
而源头问题还需要源头解决，项目问题需要更有责任心且更专业的建设者，来承担这样的压力
现在的行业，一半是问题，一半是情绪
而归根到头，解决问题本身才能缓解所有的情绪
甘蔗没有两头甜，所有的机会都留给那一群踏踏实实做事的人
远洋代建给到一个很好的角度，也希望这个破题方式可以更好的广而告之
以上为正文，来自真叫卢俊
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