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亦庄和回龙观哪个发展好
京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
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Q:提问：京哥，向您咨询下。如果从投资保值角度看，回龙观的旗胜家园两居（全下来490左右），和南海家园的两居（全算下来405左右），哪个更合适。南海家园回迁房的质量和物业管理是个担心的问题。回龙观地区现在已经比较高了，后续升值潜力还大吗？请您指导下，这两个小区选哪个更能保值升值。
A:回答:您好,这两个房子从投资的角度看,哪个更合适.我们可以从房屋本身转移到板块上
亦庄的产业主要分为四大类:互联网、生物医药、人工智能、高端制造,都是国家在大力推动的行业,互联网代表的企业有京东、小米、中金数据,生物医药代表的企业有拜耳、瓦里安、捷迈;高端制造代表的企业有中芯国际、北方华创、英特尔;人工智能就不用说,亦庄是无人驾驶的试点区;
回龙观最大的优势是和西二旗高新产业区形成无缝衔接，西二旗不是一个产住结合的区域,有一点点产住分离,因此回龙观成为了承接西二旗最优质的区域,产业带动就业，就业吸引人口，人口造成供需失衡。这是一个区域房价上涨的主要逻辑。回龙观向西可以承接西二旗、向东可以承接望京,向南可以承接中关村,三个产业园区购买力足够强,所以回龙观一直是北京交易量排名前三的区域
互联网行业有面临下行的风险,所以价值也会有转移的风险.从板块上看我认为亦庄的价值更稳一些,再从楼盘上看,旗胜现在均价5万2,南海4万3,亦庄已经有产业支撑,配套价值会慢慢起来,未来也是产住结合的区;所以从投资的角度南海可能的收益率要比旗胜可观.
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Q:提问:您好京总,通州的万国城MOMA这个楼盘怎么样,如果900万买这个盘合适吗?
A:回答:你好,我觉得万国城妥妥的CEO韭菜盘，后边有条铁路20年之内不可能拆是个大硬伤，周围老破小加城中村，纯粹的贫民窟;矮子里面拔将军，投资的大忌。实际住在这个小区到哪里都不是很方便，去北关北运河要经过一片城中村，对应的南关小学也在城中村里面，周围都算上外来务工人员，整体比较乱，铁路后边的城中村最为明显。再说房子本身的居住体验，定位是豪宅盘，实则夏天热得让你受不了，并且不允许自己加装空调。
房屋质量不如十年前的东直门MOMA，小区环境，一个字太小太密了，容积率太高了。开发商对外宣传4.2的容积率，实际我感觉至少5以上,整个小区只有这5栋房子，还加一个7号楼商业;项目自带商业是减分项;900万买这个盘属实有点浪费了
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Q:提问:会长您好，请问国风尚樾这个盘可以考虑投资吗？
A:回答:您好,这个小区当年卖的很火,劣势就是小区太小了,只有3栋楼,3以上的容积率,每栋楼的楼间距很近,几乎可以做到隔窗对视,明卫洗个澡不拉窗帘都会被隔壁楼看到!作为终改盘我们不太喜欢这种只有几栋楼的小区的,未来的物业服务不敢保证.
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Q:提问:京总好，目前和女友两人大概能凑650-700的首付，计划购置一套总价1K以内的房子（首套房）。我工作在复兴门附近，女友在东单。
买房考虑因素主要包括
1.交通便利（地铁一，二号线沿线最好）
2.生活比较便利
3. 00年后次新房，三居室最好，两居室也可以
4.适当考虑学区。
5.有一定的保值增值
目前主要犹豫的是直接上车西城还是选择朝阳建国门附近，西城目前考虑的是广外片区，选择西城主要是提前考虑学区问题，但是现在还没结婚，孩子上学估计十年后了，也担心政策风险。另外对广外的小区环境整体还算满意。
缺点就是女友上班交通不太方便，广外的位置我上班也只能骑电动车。朝阳建国门附近目前重点关注了东方瑞景，优点是地铁一号线沿线，交通便利，附近生活也很方便。缺点就是学区一般，选择这的话未来就计划攒攒钱等孩子快上学的时候在西城买套小的上车房（目前单位对一定级别以上的员工可能还有一定的政保，但必须买在西城）
希望京总给出您的建议，或者如有您认为更适合我们情况的楼盘请给出推荐，谢谢！
A:回答:您好,感谢信任!1、从保值增值稳健的角度上只要回避重点学区即可,广安门板块的学区一般,不存在高溢价的情况,可以看看这个区域的远见名苑、郎琴园.这两个盘都尚可.
2、650-700的首付建议适当多加一些杠杆,投资房子涨幅是靠选筹,而赚钱是靠杠杆,只要选筹上正确,建议在有限的资金去撬动更大的资产,这个是原则.
3、建国门这个板块比较零散,从居住的角度上不如纯住宅区,如大望路、双井,住宅和商业是分离的,双井可以说是目前北京投资首选的区域之一。属于承接国贸最优质的板块，最大的优势是弥补了东三环国贸以北缺少品质次新，东面板块断层等缺陷的因素，在朝阳东南部算是最优质的住宅区了。所以有双井称之为国贸的后花园的说法。住宅高中低三个不同的档次的楼盘都有，可以承接朝阳核心区不同的购房群体，这个板块长期是不缺购买力的，目前区域价格也不高，品质楼盘后期的成长性比较不错.可以看看富力城、首城国际、A派公寓、风度柏林.
综合:你们现在没有小孩,如果过早的买入学区房,就要面对政策的不确定性,学区房不如纯投资盘稳健,如果从保值增值稳健的角度考虑,买一套纯投资盘持有,10年后需要名额再做计划即可.
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Q:提问:你好京总，你是如何观察北京一个区域的新房交易市场有无投资价值的，有什么指标或者窍决或者途径，并如何分析它有没有投资的前景？
A:回答:你好，最主要的一个指标就是有价，要分清楚买进价和卖出价，很多人会说那个房子涨价了，或者哪个片区涨的很快，开发商某个楼盘又调价了，但这个都是你买进的价格，是开发商卖给你的价格，而真正意义上的决战是二手房市场，就是说你真的在二手市场挂牌出售，第一卖出的价格是多少，第二成交周期要多长，二手真的卖的时候，它跟周围一手折价差是多少倍。
这个折价率是很明显的指标。在一些比较差的板块，差不多要打到7折左右，有的更多,这些区域的房子买过来就是溢价，绝对不能投资的。
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Q:提问：京总您好，非常认同您买房需要利用杠杆的说法，但是在看房过程中，有些房子的原值比较低，导致银行评估价低，首付比较高，可贷款额比较少。
这种情况下对我们这种首次贷款的就很不利了，有什么好的建议去增加杠杆吗？月收入比较高，还贷能力强，希望能尽量多加杠杆。
A:回答：您好,您不应该公开向我提问这个问题;关于贷款加不上杠杆建议星球内的会员私信和我沟通.
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