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地球知识局——加拿大人买不起房
NO.1063-加拿大人买不起房
作者：椰格
校稿：猫斯图 / 编辑：酸奶泡
中国最近的房价开始企稳，即使是在一二线大城市，房价也是稳中有降，再不见过去十年那种一日一价的疯狂景象。中国人对房地产的热情也有尽头，房地产作为一种可以牟取暴利的投资品的历史，可能要暂时告一段落了。
其实中国近十年来房价飞涨，是一个大型经济体高速发展中的必经之路，很多发达经济体都经历过。随着经济发展逐渐稳定，房价也会转入平常状态。
但同样在这十年，大洋彼岸一贯低调的加拿大，房价却也在走高，人们都在抱怨住不起了……
发达国家房价第一虚胖
2018年，经济合作与发展组织OECD对全世界高收入国家的房价收入比作了统计。这个数值的算法是，将当年全国房价和收入各取中位数，然后相除。从这个算法也能看出来，比值越高，说明房价相对收入越高，对工薪阶层来说就越难负担。
不过由于各国情况千差万别，发展中国家和发达国家的情况又有所不同，为了让数据更具有参考意义，OECD把算法做了小幅度调整，方便各成员国自行比较：以2015年各国的房价收入比为基准值100，根据增长比例给出去年的数字。
以2015年为基准的
2018高收入国家房价水平
（图片来自OECD官网）
具体的过程可能把你看乱了，直接看结论。
经过OECD统计学家的一通操作，2018年加拿大的数值是122.9，也就是说2018年加拿大的房价增幅比收入增幅上升了22.9%，工资永远也追不上房价了。这事放中国不新鲜，但考虑到我们是一个发展中大型经济体，而且房产还承载着户口、学籍、医疗、地产传统这些附加值，溢价高并不奇怪。相反在发达经济体中出现如此明显的房地产高于其他收入涨幅，是不太寻常的。
细节部分
（图片来自OECD官网）
在OECD的众多发达国家成员国中，次于加拿大的是葡萄牙，为117.7，然后是斯洛文尼亚，为116.2，都没有超过120。而在欧洲主要经济体中已经被人认为是超级泡沫的英国房市，这一数值也才只有107.8。对于没见过中国大世面的加拿大房客来说，这个涨幅已经非常可怕了。
这样的涨幅也不是一天两天了，去年下半年还算是加拿大房价收入比上升比较慢的一年，2016~2017年才是加拿大房市的奇迹时期，每个季度的房价收入比都要上涨3%~4%，但买房者还是络绎不绝，更加推高了房价。房价涨幅能在2018年有所减缓，还要归功于政府宏观调控，提出了要预付20%定金的政策，并在银行系统推广了客户贷款压力测试（令中国人惊奇的是他们过去竟长期没有首付和偿还能力评估的系统？），这才把交易热度打下去。
05-19年加拿大住房价格
18年后均价涨幅较小
蓝线是以房屋价格指数基准
红线为平均水平
（图片来自OECD官网）
而如果把这一轮上涨放在更大的时间尺度上看，这波奇怪的上涨早在2012年开始就已经出现了。从2012年末开始，加拿大的房地产交易量就不断走高，到2016年年中达到了历史顶点，这也正是加拿大房价收入比值暴涨的时间点。
也正是在2016年，加拿大的房地产行业占据了全国一半的经济份额，部分地区的房地产收益率高达30%。随时需要注意的是，这是在发达国家加拿大，城市房地产在经济发展过程中的高盈利能力时代已经过去了，不能用中国过去十年的经验进行对比。也同样因为是发达经济体，加拿大其他行业的增长空间也不大，当年的GDP增长率仅为1.4%，买房一下子成了最好的投资标的。
今年年初报道
房价今后或许不会疯长
虽然是利益相关团体，但加拿大房地产协会CREA仍然表示，房地产价格过高可能会吞噬本属于其他经济部门的投资，滋生泡沫，让加拿大经济结构逐渐恶化。
这一切确实让他们看不懂。
危机后的重生
2012年后的加拿大房地产行业的突然兴起倒是不难解释。
自90年代以来，经济增长逐渐乏力的加拿大就一直保持低息状态，希望通过低息放款刺激民众消费、资本投资，持续拉动经济增长。也不光是在加拿大，大多数经济陷入停滞的欧美发达国家都是这么做的。有的国家为了倒逼民众消费，甚至推出了负利率，钱存银行还不如放家里安全。
2000至2018年经合组织国家房价走势
加拿大为红线
2015年到了分水岭
（图片来自OECD官网）
短期的宽松政策的确有利于拉动内需和投资，促进经济健康增长；但长期的宽松政策如果没有足够的经济进步相匹配，民众的消费增长赶不上收入增长，就会空耗民力，导致银行坏账死账变多。利息再低客户也还不上，甚至还要赖本金。
08年次贷危机就是由美国的房地产行业坏账开始，蔓延到整个欧美社会的。所以08到09年，手头拮据，对未来充满悲观的欧美人都不会买房，加拿大人也不例外。
08年金融海啸后
美国推出了三轮量化宽松
货币基础大幅增加
（图片来自wikipedia@Rx5674）
但和其他欧美国家不同的是，加拿大的人口增长率一直偏高，过去二十年都维持在1.2%以上。相比之下，美国始终在1%以下，英法德等老牌发达国家更是在0.5%以下（其中不少还是难民），日本都有几年是负增长的，连印度的人口增长率这几年都在下滑，去年只有1.1%。
人口数量上升最明显的是加拿大南部美加边境一线的温暖大城市。这主要由几方面的原因造成：
不知道从美国那边跑过来的多不多
其一，大城市的第三产业工作机会多，在信息化社会这是对人才最具有吸引力的岗位，外地居民都会涌入大城市；
其二，大城市人口基数大，生活安逸，在后农业时代生育意愿其实比北方城镇更高（考虑到加拿大的北方城镇都是苦寒之地）
其三，加拿大从2015年之后放宽了移民法，在2015、2016年分别吸纳了30万人，并计划在2020年之前再吸纳100万人，以弥补战后婴儿潮那一代人留下的岗位空缺。
15年7月-16年7月
加拿大移民人数32万余人
在大城市出生的土著孩子和移民，显然都是不会离开大城市的，大城市人满为患也很自然。比如坐落在安大略湖边的全加第一大城市多伦多，在过去十年每年能吸引75000人迁入。看上去不多，但加拿大总共人口也才3700多万，这相当于每年有0.2%的国民进入，同等事件放在中国，就是每年有283万人涌入上海。（当然人口上了这样的量级，管理难度成几何级上升，本就不现实，这里只是做个比喻）
大量移民和年轻人涌入大城市，战后婴儿潮那一代的老人则已经在气候温润的大城市住惯了，只想安度晚年，不愿意到北方苦寒之地去“戍边”，加拿大大城市的住房供应困难，价格也水涨船高。
欢迎来到多伦多，但你可能买不起
（多伦多中心商务区）
（图片来自wikipedia@paul bica）
这是最直观，也是最表层的因素。
神秘的海外投资客
左翼政府执政的加拿大当然不会坐视城市工薪不管，打出了不少政策组合拳，试图扭转房地产价格畸形上涨的趋势。
2018年，加拿大央行就推出了前文所述的紧缩政策，提高了购房贷款的首付，并缩短了贷款偿还期，希望以此阻止投机买房者的行动。政策当时收效了，2018年第一季度全国房产交易量大幅下滑，至今都没有回到最高位。
2007-2019加拿大房屋
月度销售走势(红线)
2018年陡降
（图片来自OECD官网）
但到了2018年下半年，交易量又上升了，温哥华房价在那段时间还逆势上涨了12%。此后价格也没有停止回升的脚步，温哥华、渥太华、蒙特利尔的房价都在不断上升。其实对于没有存款习惯，家长又不掏钱包的加拿大年轻人来说，提高首付门槛、缩短偿还期，的确会打消他们买房的念头，却全然阻止不了有本金、有耐性的投资客。
年轻人想在大城市混下去，就只能租房住。
为了保护租房客，加拿大一直都有很强势的租房保护法规。最严厉的还要数魁北克省，如果房东在续约时要求比上一年更高的房价，房客就可以要求房租谈判。而一旦合约签订，除非房客不交租金或者在房子里从事违法行为，房东是不能主动赶走房客的。但这个违法行为的定义非常狭窄，甚至连转租当二房东都不算。房东在租房交易中几乎没有主动权。
乍一看这保障了房客的利益，但长期来看这样的政策并不会让租金自然下降。当房东们意识到自己在租房中不能收获想要的利益，有钱的人就不会主动购买房屋以供出租，市面上流通的房屋变少，长期价格只会更高。
在现在的多伦多，一个职员能拿到4000加元的月薪已经很不错了，但住房的租金已经涨到了至少2000加元（合10000多人民币），占去了月收入的一半。再加上昂贵的电信、食品、车辆保养、水电费，一个月下来也是月光的居多。
网友吐槽多伦多租金高
想买房就更不可能了，根据加拿大最大的房屋信息网站Better Dwelling分析师计算，在房价不动，收入维持增长的情况下，多伦多人也还需要40年时间才能让收入赶上房价。
所以如果你有在多伦多打拼的朋友，请多多关心TA一下，因为他们现在已经过得比北漂还惨了。
只有在温哥华的人可能还笑得出来。由于2018年温哥华对海外买家购房加征20%的印花税，并要求登记买主的个人信息，温哥华房价从去年开始就狂泻不止，已经被国家统计局从高房价地区里除名了。有不少当地华人喜忧参半，没房的想抄底却又怕继续跌，早几年咬牙买房的已经高位站岗欲哭无泪了。
到现在还在狂跌
政府是主因
不过话又说回来，温哥华的地方政策不过是对海外买家加税和登记信息，竟能硬生生将房价从全国性的泡沫中打下来，说明海外资本是推动这一轮上涨的重要因素。的确，此前加拿大买房并不困难，外国人买房也只需要支付很少的附加税，还能通过财务操作再降一些，外国人入加炒房的确能有收益。
那么，又是什么人，能聚集如此巨大的资本量和购买量，又在千万种当地产业中慧眼独具地盯上了房地产这个特别的产业呢？
*本文内容为作者提供，不代表地球知识局立场
封面图片来自wikipedia@David G. Gordon
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