过去五年，哪里是上海房价进步最快的板块？
相信这个问题抛出来，大家心里都有各自的好奇和回答
房价涨幅的数据，可能是当下所有上海买房人最关注的信息
于是最近我们整理了几份数据表单
主要盘点了2018至2022这五年，上海房价涨幅前十名的板块、上海各区房价涨幅最快的板块、上海房价涨幅最慢以及跌幅最大的板块
从这些数值中，我们能够看到过去五年
有些板块在上海稳定的二手市场里突然起势
也有些板块逐渐变得平庸平淡最终跑输大盘
从数据上也的确让我们看到了上海楼市最真实的一面
01
过去五年，上海哪里房价增速最快
如果按照上海鸳鸯锅来比较，是浦东还是浦西，如果按环线分，内环、中环、外环？
对于一个超大城市来说，最有说服力的应该是板块涨幅，其实上海环线定价早已被打破了
上海的房价还是得从板块出发，那么在上海一百多个板块里，谁成为了进步最大的那个呢
最近，我把涨幅前十名的板块房价涨幅统计如下
大家可以感受下
在上海前五进步最大的板块仅来自两个区，一个浦东，另一个徐汇
从这个数据可以看出过去五年，浦东内环的前滩、联洋、碧云正在发生剧烈变化，平均涨幅超过40%，成为上海板块房价涨幅的佼佼者
浦东几个板块的房价涨幅，全都跑赢了浦西市区，可见过去五年也是浦东开发收获黄金果实的五年
不仅是基建进步，产业发展，房价也有了很大进步
而在浦西市区里，徐汇成为了赢家，前十里面就分别有华泾、龙华、徐汇滨江三个板块上榜
如果说要给过去五年的各区房价搬个进步奖的话，浦东和徐汇毫无疑问成为了最大进步奖
反过来看，市区里普陀、虹口、静安都没有出现冲进涨幅前十的，说明过去五年没有进步突飞猛进的板块，显得相对平稳沉寂
再来看剩下的其他非市区板块，闵行七宝成为外环的房价涨幅天花板，不论从二手均价和涨幅，七宝应该都算是外环外最大的赢家了吧
看完了排名前十进步最快的板块，我们接着来看上海各区里房价最突飞猛进的板块
如果各区评一个最佳进步奖的话，应该就是它们
徐汇华泾、普陀万里、杨浦新江湾城、静安大宁、黄浦人民广场、长宁古北、虹口北外滩
浦东前滩、闵行七宝、嘉定江桥、松江新桥、青浦徐泾、奉贤金汇
这些板块或许不是各区里房价最高的，但是它们都在跟随上海房价平稳的上涨而领跑整个区
以上，就是过去五年上海房价进步最大的板块
02
好，分析完基本的数据后
我们可以聚焦到上海过去五年涨幅最高的板块，为什么是它们
前滩 五年房价涨了51.24%
这五年前后，前滩发生了什么，让它可以成为全上海房价进步最大的板块
谈论这五年前滩房价涨幅
一定要先复盘这五年前滩供应了哪些新盘
从2017年开始晶耀名邸一期入市，这些新盘前滩一次次刷新楼市认筹率
到2020年的三湘印象名邸、尚峰名邸的新盘，这五年一直在刷新上海的认筹率
从1300%到700%，这五年前滩供应了上海很大部分的红盘热盘顶级流量盘
为什么前滩二手成交会大涨，当然华二学区滨江地段九宫格和太古里都可以成为其中的原因之一
最终的原因还是因为这些红盘热盘都在近五年内有成交，来自一二手的价差拉高了前滩整个板块均价还有涨幅
我们从链家二手房上查询到最近几套前滩二手次新房成交价格
来自中粮前滩海景壹号、东方惠礼、晶耀名邸、东方悦耀等等，这些四五年前的大热盘进入二手市场直接拉高了前滩的房价
这些小户型有华二学区的加持，动辄16万/平甚至20万/平的成交价，十分惊人
这就是最近五年上海前滩为什么能够二手房价大涨的原因
此外，前滩各种配套的完善也都在过去这五年基本完成，一跃成为上海滨江的新贵板块
前滩的发展黄金五年，也见证了过去五年，上海一个进步最大的房价板块诞生
其次，徐汇华泾40%的涨幅
成功的引起了我的注意
作为一个徐汇最偏的地方，打败了徐家汇、徐汇滨江等各种板块，成为老牌市区里进步最大的板块，到底是为什么
作为一个徐汇区部分土地位于外环外的板块，华泾最大的后发优势可能就是交通和学区了，不仅未来会成为上海外环四轨交汇的板块
而且四条轨交可以直达上海的很多黄金板块和枢纽节点
围绕在华泾周边的几乎都是前滩、世博、徐汇滨江这样的重磅板块，且可以快速到达虹桥机场、上海南站等各大交通枢纽
所以华泾就成为了一个在徐汇后发制人的板块，和前滩的新房进入二手市场拉高均价不同
华泾的涨还是在整体上涨，不管是动迁房、老小区、还是标杆楼盘
在2021年开始都有了较大涨幅，我随便举几个例子
华泾的动迁大居盛华景苑在2018年成交均价在4万/平，从2021年年初开始，短短一个月就从6万出头的均价涨到了7.7万/平
之后这个动迁房的均价一直维持在了7.5-8万/平的水平
作为一个动迁房，都能够有如此大的涨幅，就更不用说靠近徐汇滨江的次新房，目前的价格和徐汇滨江二手豪宅相差不远，已经涨到了14万/平的单价
所以从房价可以看出近几年伴随着学校、交通和本身地理位置的优势，大家对华泾这个板块的预期也是越来越高
03
在上海这座城市里，二手房价一直以来都是平稳上涨
所以有进步的板块，肯定就有房价退步板块
在数据统计的上海134个板块里，有11个板块这五年房价不涨反跌，占比在10%左右，而在这其中，五年来房价在跌的板块大部分来自奉贤
关于上海房价相对来说退步的板块，我们可以分两个角度去看
一个叫做，上海市区几乎都在涨价，有哪几个市区板块是涨得最慢的
数据统计下来有两个，来自普陀的武宁和曹杨
涨幅仅仅只有10%左右，如果和物价水平对比，房价几乎就是没涨，也足以证明普陀在近五年的发展中已经被市区其他板块甩开，也被很多郊区板块超越了
普陀会一直是上海市区的洼地，从板块涨幅上也可以窥见一二
其次是长宁的中山公园、黄浦的淮海中路、静安的南京西路，其实后面三个老市区板块很容易能够理解
毕竟中山公园、淮海中路、南京西路作为上海非常成熟的地段，这五年都没有新盘供应，所以房价波动低是意料之中
那么上海非市区的板块里，涨幅最低的就是全线在跌的奉贤了
奉贤统计的十个板块里有九个在跌，奉贤这五年的二手房，只有金汇能够勉强维持平稳，其他几乎都在跌
如果把上海各区的房价拉出来，那么奉贤就是房价退步最大的区域（除金山、崇明外），没有之一
奉贤的海湾和拓林成为了上海房价退步最大的板块
五年前奉贤这两个板块的人如果是投资，肯定是亏了，而且是大亏
如果上海有乳山海景房或者鹤岗的话，那么奉贤海湾最适合不过了，这里不仅远离市区，且5号线与2018年通到南桥后
后面十公里的海湾段完全没有融入市区的公共交通，除了一班客运班车之外，这里成为一个进不来也出不去的地方
04
这样的数据还告诉我们什么
首先
涨跌在合理的范围
如果从五年的数据来看，也没有真正意义上暴涨的板块，90%的板块都是稳中有升
其次房价涨幅最大的普遍都不是成熟板块，而是新兴板块，不管是徐汇的前滩，还是杨浦的新江湾路都印证了这个道理
房价涨幅本质意义上就代表着这几年来上海这些地方，正在面临着各种各样的变化，不管是城市面貌、商业还是规划
起点相对低很重要
新兴板块能够涨幅高就是因为起点低，成熟板块没有规划新盘，所以涨不起来
当然也不是所有起点低的板块，都能涨起来
是否融入了上海近五年来的城市发展也同样重要
比如奉贤拓林海湾就是最低的，因为没有融入整个城市发展连规划都没有，甚至房价还跌了
这样的地方本质上和金山崇明没有什么区别，说是上海都有些勉强
学区扮演过重要角色
不论是前滩，还是华泾，联洋、七宝，这五年涨幅高的板块无不有良好的教育配套
从2018年开始，上海的确涌现了不少后发崛起的板块
在房价表现上，它们成为了过去五年房价进步最大的地方
（PS：本文房价涨幅数据来自一房一万，上海各板块房价数据涨幅统计，未包含金山崇明区）
以上为正文，来自乔不丝
,
