产城融合，问道贵安
7月27日，在贵安新区的中交地产桃源小镇项目，小镇方面邀请了正和岛、万达商业、碧桂园、贵安置投等一些房开企业和贵安产业的代表，搞了一场“产城融合·问道贵安”的主题沙龙。在房地产市场深度下行的萧条期，大家凑在一起畅想贵安房地产的未来，这个时候，信心比黄金重要！
拼凑一下大家对贵安房地产未来的预判，有两个主要观点：其一，贵安地产，何以解忧，唯有产业；其二，贵安地产将复刻曾经观山湖的高光时代。
对于老总们的观点，本人不便置评。
我仅以个人对经济和市场的理解，梳理一下未来房地产的价值逻辑。
自疫情已来，疫情管控叠加“房住不炒”的一系列宏观政策收紧和央行货币紧缩，并与全球经济下行周期形成共振，资产价格一路狂跌，头部房企纷纷暴雷，严重冲击地产市场，全民看空未来，市场信心低迷。
石沉大海了，还能浮起来吗？
2020年，市场开始以价换量，大盘还基本稳住；2021年，市场开始量价齐跌，房地产资本不是暴雷就是大规模抛售出逃，市场一地鸡毛；2022年上半年，整个市场量价齐齐砸到底部，以贵阳市场为例，市场吸纳量仅惨剩一半。
但这个时候还坚持买房的客户浮出了水面：改善成为刚需，二改尤为突出；投机市场和市场刚需基本出清——以后不会再有“刚需购房”这个伪概念了，刚需就是租房！购买即为改善！危机三年，收入洗牌，没钱的已经一贫如洗，有钱的依然还是有钱。危机三年，全球财富蒸发3.8万亿美元，而全球富人新增资产3.9万亿美元。这很扎心，但是事实！今年上半年，国内银行新增存款余额10万亿 ，而离岸流出的资本有多少呢？咱也不敢问，咱也不敢说！
不记得有多少手里仍有余粮、但是心里很慌的“中产同学”问我，房地产市场还能回到以前吗？还能吗？还能吗……我只能回答：第一，房地产市场整体和中国经济整体，将在底部运行三年，别幻想短期V型反弹；第二，因为这是经济下行周期，是康波周期的萧条期，就像天要下雨娘要嫁人，谁都没办法颠覆经济周期，只能在周期里做好准备，有钱的可以抄底优质资产，没钱的就做自我提升；第三，3年后会发生什么？新技术革命和新周期来临，比如新能源技术革命和新能源产业爆发，以及中国制造业2025和数字化转型全面升级，中国打破石油美元霸权和脱铐西方技术的卡脖；第四，这是最重要的，就是国运，你是否相信国运？
资产价格即国运
看待一个资产，要有国运之宏观视角。
在全球比烂的年代，可以说我们国家的国运好到爆棚。仅举一例：美国做空中国多少年了？在这种做空下，中国有10万高净值人口流出，带走了100万亿的资本，换任何一个国家，早就破产了！如果饭都吃不起了，房价下跌又算什么？看看今天的拉美国家，看看俄罗斯，看看乌克兰，看看土耳其，看看斯里兰卡……
中国有很多问题，但我们又何其幸也！这就是国运。
资产价格即国运。只要国运一直上升，人民币就会越来越值钱，以人民币计价的资产也会越来越值钱。国运与资产的关系，是千百年来颠扑不破的真理，全球如此。
说回房地产，放眼欧美日韩，哪一个家的房地产没有经历过九死一生？
房地产是全球资本频繁进出的领域。只要资本进进出出，就有经济周期和房价震荡。但只要国运上升，在经历周期震荡之后，楼市又将满血复活！拉长周期看看美国经历的次贷危机，看看日韩经历的经济低迷，过后，又是新一轮的房价增长甚至暴涨。
资产价格即国运。中国正处于新一轮的国运上升期。
这个国运是由技术革命、产业升级、经济体量、国家战略、军力武备、疫情控制、俄乌冲突、欧洲衰落、东亚崛起等一系列的攻防守备易位和全球关系重构而形成的。国家的成功，就意味的经济的强大和个人的成功。而每一个成功者，最后都要买好房。人对好房子和好生活的需求是没有止境的。
理论上，汽车的产能是可以无限扩张的，而好房子和好资产不可以。涨跌经济学规律完全不适用于房子。普通商品的价格上涨会引发产能扩张从而平抑价格，但好房子和好资产不能，因为你不能将鹤岗的几百块钱的房子移动到北京平抑北京的房价。
现在能低着头买的，别等以后垫着脚上
所以，明白了以上逻辑，如果你有钱，这一轮房价下拉，正是抄底优质资产的机会。现在能低着头随便你挑，就别等以后垫着脚上还够不着。
房价其实没涨过，涨的是货币增发量，贫富差距不过是谁在主导货币的初次分配和金融分配而已；房价之涨跌，一切都是货币的幻觉。拉长周期看世界，世界一直都通胀，从来没有通缩过。全世界加息不是通缩，而是收缩，踩刹车而已，踩刹车不是挂倒挡，只是降低通胀速度。这两年中国对房地产的宏观调控，还不是这样！只要通胀一直在，最终跑赢的，还是优质资产。
房子是城市终点的等待，小富进城，大富进京，人口总是在跃迁，县城的人富了要到省城买房，省城的人富了要去北京上海买套房；你不去，你的儿孙也要去。如果你不买房，房东就在终点等你。
城市的天赋、地段和位置、产业的配置、人口的素质……这些决定房产价值的东西就那么稀少，所以只有房产才是终点的行业、财富的沉淀。
房子也是时间终点的等待，买了房子，时间就站在你这一边，十年前观山湖一平米2800元的房子，今天再降价也是得卖七八千；北京老四合院曾经5000元一套，现在没两个亿拿不下……
房住不炒不等于房价不涨。可以预测下一轮的房价增长周期的起点，应该在2026年前后。中国经济目前处于新旧动能的转换期——未来，新能源产业、数字化转型、制造业升级，中国经济开启新一轮的增长周期，经济基本盘全面稳定，经济发展全面向好，居民对未来的预期转强，消费和投资会再次全面释放。
房住不炒不等于打压地产。住是居住需求，国家鼓励；炒是金融需求，国家控制。房住不炒，就是打掉它的金融投机属性。
如果你认为房地产从此一蹶不振，那就错了。如果真是这样，欧美日韩早就“不振”了。
科技创造财富，产业创造财富，房产沉淀财富
今天，我们人类的物质财富，几乎都是科技和产业创造出来的。
也许你会说资源也是财富，这没错。但是资源本身不直接产生价值，必须通过科技和产业制造终端产品，才能体现价值。不然中国资源丰富的西部早就富得流油了，不然资源丰富的非洲和中亚早就富得流油了；即便是以油气、矿产、木材、土地资源让欧美嫉妒得眼红的俄罗斯，国家GDP还不如中国广东省；即便是富得流油的中东土豪沙特阿拉伯，人均GDP也比不过咱们的深圳。
所以，谁的科技创新，谁的产业强大，谁就创造财富。
美国产业空心化，但科技发达啊！苹果、微软、谷歌、高通、亚马逊……这些牛逼闪闪的企业以高科技专利 美元霸权，掠夺全球，为美国创造了多少财富？德国，奔驰、宝马、奥迪……高端制造业 技术垄断，又为德国创造了多少财富？他们不用“996”还能赚那么多，同样的活儿，人家一个人的收入能换我们好几个人，人家才有那么强劲的消费力和购买力。
同样，看看国内——大湾区的前沿高科技和长三角的高端制造：大湾区的人均GDP高达15.2万元，长三角的人均GDP高达10.8万元；更别提华为、腾讯、大疆、比亚迪、苏州工业园等头部企业的员工收入了。海外待三年，深圳一套房——说的就是华为的员工！
科技 产业的背后，就是购买力。
一个城市，一旦拥有科技 产业，就会创造大量财富，就会吸引大量人才，它就值得资本重仓，值得个人做价值投资和财富换仓。
无论做什么，咱们国家一贯都是大开大阖的风格，每个行业都会经历一波又一波的产能浪潮和收缩周期，在这个过程中，一些个人和企业总是跑在了市场前列，穿越周期；但也有很多个人和企业就此出局，这就是洗牌。关键是你的判断和眼光，以及你是做短炒投机还是做价值投资！
炒房暴富的时代已经结束，而价值投资的时代刚刚开启。
所谓价值投资，就是投资你所相信的国家意志和战略布局，投资你所相信的预期和未来。
不少人曾经问过我，贵安到底能不能置业，未来会不会值得等待？
他问：那些企业落地和产业规划是不是真的？
我说，贵安新区是国家重点产业战略布局的一块重要拼图，就像中华人民共和国的地图，你能去掉一块吗？大数据、云计算、东数西算、新能源……都是国家新兴产业的战略布局，这是国家意志。没有这种国家意志，你说咱就真那么容易能招到华为、腾讯、恒力、宁德时代、比亚迪？他们来贵安，都是大产业和大企业，今天投资了几千亿，明天拔腿就走人？这是不可能的事情！
他们有很多问题。有人觉得远，因为他不知道S1号地铁线明年就开通，也不知道从宾阳大道进贵安，踩一脚油门，二十多分钟；有人觉得空，是因为他看惯了密密麻麻的高楼大厦，而贵安是生态友好型的山水湖林田园城市，是最宜居的城市形态；有人觉得配套少，是因为他不知道贵安花了2000多亿做了最好的城市基础设施，正在投入1380亿完善城市配套……
一个城市的发展，需要时间。
贵阳两城区，花了100年。
贵阳观山湖，花了20年。
而贵安才仅仅过去10年。
贵安，让子弹再飞一会儿……
不会让你久等，就在2025！
贵安崛起的力量
贵安的崛起，有三大势力。
第一股势力：大数据产业矩阵
三大运营商、华为云、腾讯、苹果、美的、FAST以及大型国有银行、证监、银监、国家部委和中国铁建等央企的14个大型数据中心正在形成集群之势。国家百年战略级的“东数西算”布局正式落地，保守也是3000亿级的产业集群即将崛起。如果贵安趁势打造“数、云、智、网”的数字新基建全产业版图，那将会一个为万亿级的全产业场景。
（数、云、智、网全产业版图）
数，即数据存储；云，即云计算算力；智，即AI，人工智能；网，即5G高速网。当它和无数行业融合，就能创造无限的可能。任何一个产业，只要加上数、云、智、网，都会产生跨时代的改变。比如：与传统工业结合，就产生工业互联网；与汽车产业结合，就产生车联网；与电力能源结合，就产生智能电网和能源互联网。
第二股势力：新能源产业矩阵
目前，贵阳贵安已经勾勒了以宁德时代和比亚迪为核心的千亿级新能源产业图谱。但这只是基于贵州锰、磷、硫铁矿产资源和磷氟化工、磷酸铁锂、石墨负极等重化产能，整合一些非主流产品的中游整车制造和下游能源服务企业而已。它不过是在新能源百万亿级的产业蓝海中，弱水三千取一瓢饮而已。
新能源是整个世界经济的未来。
如果，贵安新能源的产业树状图充分张开，如果整合国内一些造车“硬势力”进入贵安——比亚迪、蔚来、小鹏、理想……这将会是未来十年最值得期待的产业故事。如果再整合一些跨界新势力——小米、百度、滴滴、OPPO、中兴、美的、富士康等“软势力”进入贵安，比如电子产业链、智慧物联、车路协同、自动驾驶等；还有车规级芯片、“三电”系统、充电桩、工业机器人等。——这就是一个万亿级的产业图谱。
第三股势力：高端制造业集群
除了恒力产业园、苏贵产业园、高端装备产业园等，贵安还将在形成以围绕东数西算、新能源车、新材料的高端制造业集群。东数西算方面，云上鲲鹏（服务器、PC机）、浪潮服务器，已经形成量产，惠科、普福斯等电子信息制造在布局。新能源车方面，宁德时代、比亚迪、瑞奇汽车、协鑫科技已经落地。新材料方面，目前立邦、中科等已经入局，未来大概率还有振华、中铝、中伟新材料进入贵安新能源版图。
这是贵安崛起的力量。
这是大国意志的体现。
这样的贵安，是不是很值得期待？
这样的贵安，是不是很值得投资？
第二增长曲线和贵安的价值金三角
经济的增长，是非连续线性的增长，如下图：旧的经济动能总会达到“极限点”然后掉头下行，这叫第一曲线；但是在第一曲线中孕育了新的经济动能，新的技术革命带来新的经济增长点，然后昂头向上，形成第二曲线；这就是周期。比如，100年前的石化能源及工业革命推动世界经济前所未有的增长，就是第一曲线；但它到了极限点，全球能源危机、石油美元霸权、不可再生资源等关乎人类可持续发展的问题频发，催生了新能源的诞生，这就是第二曲线。
如果说上一个周期曲线的破局者是欧美，那么新一轮周期曲线的破局点必定是中国。
当然，我们今天正处在这个新旧动能和新旧曲线的转换期。这是一个最坏时代，因为这种新旧转换期，会带来全球动荡，会带来通货膨胀，会带来资产贬值，会带来人口失业和收入下降；但，这也是一个最好的时代，因为欧美还在第一曲线徘徊，中国已在第二曲线起势，主导未来百年，前景无限光明。对于个人而言，远见即是未来，所建即将所得。
房地产价值也同样遵循第二曲线原理。比如当年观山湖的房地产，它因城市扩容带来人口运动式转移和人口增量，带来房价上涨；但如今它已经到了极限，不能容纳大规模的产业集群，不能提供更多的就业、全新的工作和更高的收入，它是第一曲线。贵安新区就是第二曲线，它不仅有贵阳老五区加起来的广阔空间，能容纳大兵团式的产业布局，动辄几十平方公里的产业园区，世界500强企业坐镇，它引动几千亿的资本和世界级的企业，它引动来自全国的优秀人才跃迁。这是第二曲线。
所以，如果贵安VS观山湖，不能复刻，但可超越。
推动贵安这个第二曲线增长的力量，就是贵安崛起的三大势力——大数据产业矩阵、新能源产业矩阵、高端制造也集群。贵安不能复刻当年观山湖的高光时代，因为那是前城市化时代由行政力量 大规模房地产主导的产业转移和人口转移；贵安则是辐射全国的产业跃迁和人口跃迁。贵安VS观山湖，贵安不能复刻，但是可以超越！这种超越不是量，而是质。跃迁而来的，是更高素质的产业人口和最高收入的产业人群。
第二曲线定律 三大产业势力，这是唤醒贵安市场的力量。
把时间拉长一点，贵安最值得期待和投资的，就是三大板块：大学城板块、七星湖板块、科创城板块。三大板块，形成了贵安的“价值金三角”。
（贵安新区三大中心板块示意图）
1.大学城板块：
大学城板块是贵安新区东部目前最成熟的教育产城融合板块，有十余所高等院校和20多万师生.总规划人口60万。
城市配套：中国-东盟教育论坛周永久会址/会展、东盟艺术教育中心、东盟文旅小镇等。
商务配套：群升豪生酒店（五星级）、群升花园酒店、数字经济产业园等。
商业配套：万达第四代商业、永辉超市、大学城都生活中心等。
教育配套：贵阳市实验小学贵安分校、幼儿园。
轨道交通：贵阳贵安环城快铁及S3、S4 号线（规划中）。
区域代表项目：群升大智慧、万达第四代商业。就置业居家而言，这个区域最先成熟，人文氛围浓郁，各类配套齐全；就投资而言，人口不断涌入和配套不断完善，代表着房价抗跌。
2.七星湖板块：
七星湖板块是贵安中部的数字基建板块，大数据产业聚集。在环七星湖4公里半径内，14个大型数据中心正在形成集群之势，万亿级的产业规模。围绕数据中心，将形成电子信息制造、云计算、软件服务三个千亿级的产业集群；七星湖外围，沿产业大道、数谷大道、白马大道，正在形成贵安中部的制造业集群。这里，将聚集高端产业人口10万。
区域代表项目：泰豪e时代、云谷、中交桃源小镇、雅居乐七星湖住宅项目。
目前，泰豪e时代的公寓和云谷的住宅，租赁需求已经激增；2500亩中交桃源小镇，高端人才和企业主置业较多，政府也在批量吃进人才安居房。泰豪的公寓可以租到1500元/套，租金收益率接近6%；据说云谷的两居室也可以租到1500-2000元/套，租金收益率也在3%左右。
泰豪e时代是一个“生产 生活 生态”的三生融合项目，也是“园区、社区、街区”的新型复合体。入驻有中国黄金科技大厦、宜辰产业集团总部、华为人才公寓、安元瑞琪酒店、喆啡酒店、希尔顿酒店（设计中）以及银行、餐饮、娱乐等，辐射云谷、中交桃源小镇、雅居乐住宅项目，成为整个七星湖板块的商务、商业、寓居、生活配套邻里中心。
（泰豪e时代）
3.科创城板块：
大数据科创城是贵阳贵安重点打造的又一个核心功能板块。布局大数据应用和软件开发和技术服务产业。至2025年，科创城将达到10万产业人口。目前，大数据科创城聚焦大数据及软服企业招商，已注册企业260多家家，入驻企业数十家。至2025年，将引入大数据、软件企业1000家，收入突破500亿元。
区域代表性项目为中铁山语城等。配套有贵安高铁站、北师大附属学校，三甲医院、省博物馆、省艺术馆等。
（大数据科创城）
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