东莞城市更新演变经历了三大阶段，分别是鼓励起步（2009-2013年）、规范管理（2014-2017年）、加强统筹（2017年至今）。伴随着东莞城市更新以“品质提升”为导向的发展历程，城市更新过程中涉及的容积率计算也经历了三大演变阶段：
第一阶段：鼓励起步，以成本收益平衡法确定容积率。
印发《关于“三旧”改造项目确定容积率和实施“拆三留一”等问题的意见》（东规发〔2010〕52号），提出“三旧”改造项目确定容积率的方法。
这一阶段容积率确定是以成本和收益基本平衡为原则，计算成本容积率，结合城市规划要求，论证校核后确定地块容积率。在这个过程中，需要对每个具体的项目地块进行评估，从而形成可推向市场的建设用地楼面价的评估报告。且评估报告需要经镇街党政联席会议或城建领导小组同意后才能成为计算容积率的依据。
这一阶段的容积率计算存在几大问题：计算公式复杂且流程较多，容积率确定所耗时间较长；计算过程中忽略区位条件、功能定位、承载能力、规范要求等技术因素。
第二阶段：规范管理，工改居、商尝试进行容积率计算。
印发《东莞市<东莞市“三旧”改造单元前期研究报告编制指引>和<东莞市"三旧”改造单元规划编制指引>的通知》（东规发〔2015〕40号），从地块功能、建筑管理等技术规划角度，结合公共利益诉求，提出工改居、工改商项目的地块容积率由基准容积率和补偿容积率组成。对于工改居商类项目的容积率测算，并没有考虑区位、改造成本（如现状建设量、赔偿标准等）等因素的影响，如改造项目区位特殊或改造成本较高的，可通过“进入市场公开出让”的方式，提出容积率提升的诉求。
而旧村、旧城类，沿用上版计算方法，以平衡拿地成本来核算容积率。
显然，这一阶段开始规范开发强度，对于工改居、商类项目，首次提出了计算容积率的方式。这种方式最终导向的是该类项目推动步伐加快，但对于旧村、旧城项目没有改观。
第三阶段：加强统筹，全面实行容积率计算规则。
印发《东莞市更新单元容积率计算指引》（东自然资〔2019〕144号），结合城市更新全流程中的更新单元划定和前期研究报告要求，针对性提出居住、商业服务业、新型产业等用地及其混合用地的容积率计算方法。
考虑地块的规划条件，包括密度分区、组团分区、地块规模、周边临路等，同时对于贡献指定公共配套设施或用地的给予奖励建筑容积率，并且考虑到旧村、旧城的改造成本，给予补偿建筑面积。
这一阶段的容积率计算，加强了规划分级管控，以密度分区强化区位价值的不同，同时更加侧重于公共利益，只有贡献指定公共配套设施的单元才能获得奖励容积率。这种制度使得容积率的计算更加容易、快捷。
1.容积率测算的具体方法
1、测算依据
在东莞城市更新中，更新模式的不同，测算的依据和方法也有不同。
单一主体挂牌招商和政府主导这两种模式，依据《东莞市更新单元容积率计算指引》【2019】144号文，进行容积率的计算。（备注：以下简称新方法）
土地权利人自行改造模式，且改造为居住、商业用途的，依据《关于印发<东莞市“三旧”改造单元前期研究报告编制指引>和<东莞市“三旧”改造单元规划编制指引>的通知》（东规发〔2015〕40号），进行容积率的确定。（备注：以下简称旧方法）
2、新方法
适用于单一主体挂牌招商和政府主导这两种模式。
东莞的城市更新在更新单元划定和更新单元前期研究报告两个阶段都进行了规划编制，这两个阶段容积率计算方法逻辑相同，但具体的算法略有不同。
（1）两个阶段计算方法的主要差别在哪里呢？
单元划定阶段，算法比较粗，是以更新单元项目为单位进行计算的，仅计算毛容积率。
而前期研究阶段，算法比较精准，是以规划地块为单位进行计算的。
（2）两个阶段的测算出来的量以哪个为准呢？
如果是政府主导改造和单一主体挂牌招商类单元，将单元划定和前期研究两个阶段的量进行比对，取两者中的低值为最终结果。
举个例子，假设前期研究阶段算出来的量比单元划定阶段高，那最终的量要以单元划定阶段的低值为准。
（3）单元划定阶段的量能突破吗？
原则上不能突破，如果是在原方案基础上因为额外增加公共配套的，可给与建筑规模补偿，但不超过原奖励规模的10%。否则，需重新开展更新单元划定工作。
（4）具体的计算方法是怎样的？
主要由基础建筑面积、奖励建筑面积和补偿建筑面积三部分组成。
但补偿建筑面积不是所有的项目都有的，补偿建筑面积只针对拆除范围内的旧村和旧城，旧城仅针对旧房改房和旧商住小区。
如果项目不涉及旧村和旧城，就不会产生补偿建筑面积，例如工改居、商项目就只能计算基础和奖励建筑面积两部分。
1）基础建筑面积如何计算？
基础建筑面积是结合密度分区确定的基准容积率，根据修正系数计算得到。
基础建筑面积的算法两个阶段不同，具体公示如下：
单元划定阶段：FA单元基础=FAR基准×组团特征修正系数×（1 特别政策修正系数）×(单元拆除范围-贡献的集中用地)
前期研究报告阶段：FA基础= FAR基准×组团特征修正系数×（1-地块规模修正系数）×（1 周边道路修正系数）×（1 地铁站点修正系数）×（1 特别政策修正系数）×地块面积
密度分区怎么确定？
在东莞，密度分区有市域和园区、镇街密度分区两个等级，市域密度分级指引图是由市自然资源局负责编制的，划分为高密度、中密度、低密度三个等级。市里这个分级主要用于指导园区、镇街的密度分区的。
园区、镇街密度分区图是由园区管委会、镇人民政府负责编制的，在市密度分级进行细化，划分为五个密度分区，其中密度一、二区对应市高密度级，密度三、四区对应市中密度级，密度五区对应市低密度级。这级密度分区直接对应更新项目的，要看在哪个分区，看这个就可以。
目前由于镇街密度分区指引图尚未完成备案，在这个过渡期，旧村改造类更新单元采用密度一区，其它类型更新单元采用密度二区。
遇到具体项目时，结合居住用地、商业服务业用地、新型产业用地三类用地，分五个密度分区进行基准容积率的管控，同时居住用地有上限的管控，其余地块没有。
修正系数有哪些？
包含组团特征、地块规模、周边道路、地铁站点、特别政策五个系数分别进行修正。
当周边道路与地铁站点修正系数同时存在时，商业服务业用地、新型产业用地地块可以进行叠加修正，但居住地块只能选择其中的最大值进行修正。
2）奖励建筑面积如何计算？
奖励建筑面积的主要是更新单元拆除范围内向政府无偿移交指定公共设施或用地。指定公共设施或用地具有规模上的要求，对于符合规模要求的给予建筑规模奖励。
3）补偿建筑面积如何计算？
旧城按其合法建筑规模的0.8倍给予建筑量补偿， 旧村按宅基地用地规模的1.5倍给予建筑量补偿。
那么，旧城和旧村的现状量该如何确定呢？
旧城数据以房产主管部门认可的数据为准；
旧村数据，首先镇街土地主管部门圈定宅基地范围，叠加最终修补测入库地形图JMD图层，最终统计宅基地用地规模。
3、老方法
适用于土地权利人自改项目，且改造方向为商业、居住的。
计算公式为：地块容积率=基准容积率 补偿容积率
基准容积率是改造用地的初始容积率，需结合相关规划的指引、区位、设施及环境支撑能力、现状建设情况等综合确定，并且不同用地类型要依据不同的基准容积率规定，但上限不能超过给定表格中的数据（具体参考下表）。
|
类型 |
用地类型 |
基准容积率 |
备注 |
|
旧厂改造 |
居住用地（R2） |
≤1.8 |
—— |
|
商业金融业用地（C2） |
≤3.5 |
—— | |
|
商住用地（R5） |
≤2.2 |
居住建筑面积所占比例不得超过70% |
补偿容积率是指因改造主体提供新增公共设施用地而获得的一定的容积率。改造后新增独立占地的公共设施用地，可以获得适当的建设规模补偿，补偿的建设规模为公共设施用地规模的 2.5 倍。
2.容积率测算的一些小技巧
1）基础建筑面积提高的技巧有哪些？
提高的部分主要是修正系数这块，其中组团特征系数、特别政策系数、地铁站点系数这些，跟自身项目的区位有关，这个没有办法改变。
只能从地块规模和周边道路两个系数着手考虑。这两个系数要综合考虑，周边道路修正系数的力度更大一些，多一条路就多了0.05的系数，所以在地块切分上，跟道路结合起来，尽可能用道路切分地块，然后在规模上进行调控，不要与基准规模偏差太大。
当然，也不能随意切分，也是要考虑道路密度、布局的合理性，还有规划布局的合理性，这些小技巧只是加分项，不能把这个作为主要的方向考虑。
2）奖励建筑面积提高的技巧有哪些？
奖励建筑面积，主要跟我们配套的公共设施类型有关，有些配套奖励比较高，有些低一些。，提高的技巧那就只能是在高奖励的配套设施上。
落实完该落实的之后，如果项目的贡献率还在20%左右，就可以考虑增配一些高奖励的配套设施，如教育设施、社区中心、医疗设施及市政设施类。（备注：20%是个经验，一般做到20%的时候，项目的量不会做满）
补充一点，今年单元划定方案补充技术规定里面，关于滨水绿地奖励的，放宽了全市重点海岸、河岸临水一线，最小宽度不小于15米，平均宽度不小于30米，规模不小于6000平就可以给奖励了，比之前的40米以下不能算奖励，也算是放了点小福利了。
不管是基础建筑面积还是奖励建筑面积的提高，我们最终都要与密度分区上限结合起来，尤其是居住类项目，如果最终算出来的量超过了密度分区上限，也是没有办法拿到这个开发量的，所以还需要谨慎使用。
如果开发强度很高，建设品质也不见得高，所以还是要适度提高，既不要浪费指标，同时又要保证建设品质。
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