上海2022年商品房预测(这样买既能增值未来也容易出手)(1)

我是沪叔,拥有多年上海房产研究和投资经验,长期持续关注上海地区的楼市信息,熟悉购房政策、买房策略和学区房信息,欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容,来自公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问:

提问:沪叔,你好,在上海预算低,怎么样才能买到既能增值未来脱手的好房子呢?

沪叔:你好,首先我们知道,未来房子增值的因素一定是选择有二零三五规划辐射的板块,交通便利、产业能级高,未来有人口导入,这样才能保证房子的流通性。先说浦西板块,首选大虹桥辐射圈、江桥、南翔、徐泾、赵巷、九亭,其次考虑五大新城核心区。浦东板块的话,金桥、张江辐射区、如唐镇、康桥、周浦、曹路,航头。具体买房选择,详见知识星球内部分享《价值百万的板块选择逻辑》。

提问:沪叔,您好,现在在上海买房的话有什么要求呢?本人在外地有房子,现在在上海买房的话,首付比例是多少呢?

沪叔:你好,在上海买房需要购房资格,外地人在上海买房只有三个途径:1.和上海人本地人结婚,以家庭名义购房。2.在上海交满5年社保个税。3.特殊人才引进落户成为上海户口 。目前上海实行的认房又认贷的政策,家庭名下在沪有一套住宅或者名下有一套住房贷款记录(包括外地的房贷记录),无论是否结清,贷款都算二套。根据你现在的情况,如果你在外地的房子是全款买的,没有贷款,现在在上海买房算首套,首付比例是35%。如果在外地房子有过贷款记录,无论目前的贷款是否结清,现在在上海买房的话,算二套房。在上海购买二套普通自住房的,首付款比例不低于50%;购买非普通住房的,首付款比例不低于70%。

提问:沪叔,您好,老家合肥,现居上海,在合肥有两套房子,一套闲置一套在出租,房价涨幅一般,上海有一套房子自住。现在想卖掉合肥在上海买一套房子投资,想问一下卖的话是卖一套还是两套都卖掉加大筹码?

沪叔:你好,当前是房产置换的好时机,三四线置换二线,二线置换一线。一线城市房价高昂的一个原因就是人们对大城市的价值认可。只要对城市的认可不变,优质城市的楼市行情就会一直向好发展,这代表无论如何楼盘都会有购房者支持。即使城市化进程放缓,人口流入减慢,城市内部人群依然会向市中心聚集,区域轮动的驱动力依然存在。所以买房建议选择好城市的好区域。具体上海买房选筹,详见知识星球内部分享《卖房技巧篇》。

提问:沪叔,你好,三百万左右能买到上海哪里的房子?

沪叔:你好,三百万总价也算是上海安家的一个门槛,每个人可以分析自己的需求,如果是小年轻,觉得事业发展还有很大的空间,那交通可能是最重要的。商业配套和学区是次要的。上海现在两百八十万到三百二十万,这个区间内还可以买到三十平左右的一房,可能还没有客厅,房龄可能在五十年以上。中环可以买到三十五平的一室户,那外环内可以买到五六十平的一个一房甚至两房。这些房子基本上都属于老破小的范畴,停车位紧张,小区环境稍微差一点,那想要买次新房或者电梯房的,都需要看看外环外或者五大新城了。

外环外想要地铁沿线电梯两房的,只能看看动迁房了。那如果你在大虹桥或者二号线沿线上班,徐泾北城这个大型动迁基地就算是不错的选择,电梯两房还是可以买到的。

如果是漕河泾徐家汇的上班族,可以看看泗泾的动迁房,像北区的顾村,浦东的康桥、周浦等等,也可以根据自己的需求去选择。

其实从去年八月开始,上海的房价一路飙升,到现在,很多地方涨幅已经超过百分之三十了。现在二手观望情绪浓厚,市场都是打新的口号,那低分刚需选手没有必要凑这个热闹。毕竟三百万的新房要么积分很高,外地户口刚需首套五十几分摇不上,要么产品或者地段不行。根据自己的需求,淘一淘相对性价比高的房子也是不错的选择 。具体买房选筹,详见知识星球内部分享《价值百万的买房逻辑》。

提问:沪叔,你好,打算在上海买一套房,名下无房也没贷过款,家庭年收入五十万左右,还有一些存款,刚需自住,现在和家人商量想全款买一套小面积老公房,只有夫妻两个人,暂时不考虑学区,先住着等过了几年之后置换,老公房能买吗?

沪叔:你好,在上海买房,思路很重要,很多人会进入一些买房误区。首先,能借房贷利用低利息购房尽量不要全款,这样能够利用杠杆买到更好、总价更高的房子;其次,远离内环不带学区的小面积老公房,这类房产房龄老,居住舒适度不高,而且升值空间有限,不适合选择;另外买房不应只着眼于市区,相同的资金,投入在发展潜力更大的近郊,地铁便捷的区域可以买到房龄更新,居住条件更好的房子;最后,刚需在一线城市买房,最好能够一次性到位,卖房置换比想象的要麻烦得多,税费、卖房中介费、装修费等资金成本较高,所以尽量在第一次买房时就做好选择,避免后期不必要的置换。详见知识星球内部分享《价值百万的购房逻辑》。

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