这几天看到晋安湖周边的项目开始陆陆续续上线，正好借此机会来看看目前整个东区的库存情况，之前盘点过，不过还不够详细，因为都是基于备案数据，但是实际情况是很多项目还要非常多房源未备案，对视觉的感观存在偏差，这次就全面数一数库存。
库存情况首先看看已经备案的数据，合计总量1.17W套，其中未网签5072套，其中商品房和配建房各有一半，相当于备案的库存在2559套。
分析：对于数据而言，表前面几行，都是前2年开盘的项目，目前都进入尾盘阶段，虽然备案里面还有不少未网签，不过都是集中在安商房部分。
从龙湖观宸开始，全是近2年开盘的项目，从备案数据也可以看出，这里面的项目大部分都是纯商，即便配建公租房、安商房，房源也不多。
所以从备案网数据来看，可以发现虽然东区新盘很多，但是库存的差异还是非常明显，大部分的可售商品房库存都集中在近2年开盘的项目里面。
对于2500套的库存而言，可能还不会觉得有多大难度，但是这仅仅是备案的数据，下面看看全部数据。
实际库存根据网络数据，整理了实际的库存情况，表格如下：
分析：表格剔除上面已经尾盘的项目，还有瑞屿轩虽然只网签了1套，不过总量也只有85套，也忽略掉。
从表格来看，目前东区有9个重点在售项目，实际库存达到3586套，这包括了它们未备案的房源，其中云上的人才房也算到可售房源里面。
从去化周期来看，大部分都开盘1年左右，月均去化差异较大，近期开盘的云上、和悦风华，靠着上市周期较短，去化速率尚可。
从明细来看，除了龙湖观宸外，全部项目库存都有200套以上，按目前的去化周期来看，可谓压力都不低。
当然对于龙湖而言，虽然总房源只有117套，但是开盘一年才网签48套，实际的去化也是非常惨淡。
按目前的库存去化周期来看，这些项目平均需要44个月，相当于3年半，其中库存最严重的是叁号院，不同于首开香悦，虽然周期需要112个月，但是项目总量少，前期营销热度也一般。
对于叁号院而言，800套的库存，目前的去化周期压力应该是整个板块最大。
供应情况除了在售重点9个项目的3586套库存外，目前东区后续还要供应存在，大体数据如下：
国贸天琴湖：702套，纯商第四代
大东海玺悦：217套，纯商
建发朗云：168套，纯商改善
榕发榄湖郡：640套，纯商
榕发誉湖郡：预计500套左右，纯商，32亩，容积率2.8
分析：目前已经确定在东区板块的项目，未来就会供应2300套，这些项目清一色纯商。
除了这些项目外，比如被收购的融侨云津有118套，还有塔头附近的保利锦上、火车站附近的建总誉璟轩、雍璟轩等。
当然还有定位更刚需的三远片区的巨型旧改，目前出让三幅，其中一幅49.2亩、容积率2.8，纯商地块，套数预计会在900套左右。
对于这个旧改还未停止，后续还有供应，预计剩余地块是纯商，面积预计在250亩左右，配合容积率2.8-3.0，如果按套均100平计算，合计可以供应4500套。
除此之外，近期规划发布的两个住宅地块，面积合计也达到41亩，优势同样是地铁。
结合上面的盘点情况，目前东区的整体情况如下：
1、在售商品房库存：3586套，平均去化周期44个月
2、近期准备供应：2345套
3、三远片区：供应900套 未土拍的4500套
从盘点来看，东区已经确定的库存在6800套，后续如果三远片区 福马路新地块，全部合计库存可以破万。
除了库存多，去化周期长之外，还可以对这些项目做一个预算分类，当然实际个别项目跨度较大，比如叁号院也有300W左右也有550W左右，以下是个人大体划分。
分析：从划分来看，目前板块的项目虽然滞销，库存大，但是会发现要进入东区，预算没有400W左右，能选的并不多。
当然对于400-500W的购房者，又出现一个问题，这个预算在东区项目可选到麻木。
大部分新盘基本都成为竞品，即便是刚改到改善的购房者，板块的选择依然不少。
今年板块去化最理想的应该是保利云上，作为最低门槛存在的项目，此时就是目前板块最尴尬的现状。
高居不下的单价，配合扎堆的刚改定位，结果最好卖的是刚需盘，这就成了目前市场的矛盾。
比如目前南二环，后续有四大国企的纯商盘，库存预计要在4000套左右，同样库存不低，但是这里的项目，目前已经上线的榕发北源云筑和左海望悦，主打的面积段依然是刚需。
其中榕发76、89、114、128，左海89、97、108、124、148，虽然土拍要求60%精装，两个项目都效仿融信海纳新潮，采取了小户型做精装，大户型做毛坯的策略。
可以说在定位上，就是极致的压低门槛，让受众变得更全面，可以预见这里的预售需求会集在210-350W，部分大户型在400W左右。
从板块的配套加持度来说，这样的定位相对而言，可能更匹配市场的客户群体。
作为对比，目前东区，按上面的价位做区分，350W-550W的新盘高达9个，库存合计近4000套。
高出一级的购买力，福州目前楼市，对于这部分的需求也被这几年消耗了不少，而这几年东区的项目，也没有当初东二环核心板块这样的区位优势。
此时面对的压力，就是竞品多，库存大，客源少，区位不优，可想而知，对于东区的楼市，今年可能仅仅是开始。
此时除了对于购房者而言，前几年东区也一直在供应，比如融侨望云、龙湖天璞、建发养云、观湖郡、和光尘樾等等。
这些项目，当初售价也全在3W以上，就算当初是强刚需定位，如今要想保本，都变成了刚改的价位，此时遇上板块刚改扎堆，后续发展可想而知。
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