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今天第37期，走进中南上悦城一期
查验时间：2022年3月4日
查验房源：中南·上悦城，142平精装房，洋房
购入时间：19年，15000元/m²不摇号购入
先说结论：
上悦城交房，算得上给买了中南房子业主最大的定心丸，15000的洋房在如今还是性价比十足，小区中规中矩；
自樾府开始，此后的紫云集，春溪集，青樾，中南的小区无论景观，户型，外立面各个方面，只有微调，没有明确产品系；
可能没有风格就是最大的风格，困扰小区“缺路”的问题，也有了部分进展，一期东门外的太安路进展迅速，征和六路，太平河治理也都在施工中！
备注：以下文字4000字，图片30余张，阅读需13分钟，耐心看完更有收获！
验房师：李超、郑凯阳
周边现状
虽然地处沣东，但自贸园的热度也只停留在三年前，市场降温后，沣东迅速转冷，新盘目前只有万科未来星光，更多的则是保利，中南的陆续交房；
（中南·上悦城周边地图）
整个自贸园，尴尬的短板仍然是拆迁改造，尤其是西部车城的去留，直接决定自贸区的板块格局；
小范围内，在建的省中医医院，建成的五小，九小，沣东自贸园等，仍然是这里看得见的配套；
自贸园相比沣东的科统区，最欠缺的就是城市面貌不佳，本身底子不差，有自贸园产业，有学校医院配套，前景还是看好的；
作为区域拓荒盘，中南，保利陆续交房，新房价格上2万 ，算是给附近房价定调了；
当年高层13000 ，洋房15000 的均价，也不算高点，到底房子盖得怎么样，看完今天的报告，你会更懂沣东处境！
大门立面
查验关键词：立面，色调，施工细节
中南·上悦城东侧大门未启用，门外太安路正在施工中，目前由小区南侧景观大门进入；
（小区南侧大门实景）
南入口整体立面为灰黑色石材穿插部分为米白色石材，中部右侧用少量金属格栅装饰。大门入口左侧有电子门禁，门口地面铺设仿石砖，两侧以景观装饰。
（西向洋房外立面实景）
（高层外立面实景）
洋房外立面裙楼部分为米白色真石漆搭配褐色装饰线，中上部为米黄色真石漆通刷，窗框，窗沿部分勾勒深色，弱化割裂感。
从上悦城一期的外立面整体来看，无论高层还是洋房，色调统一，符合当下主流审美。
（外立面施工细节）
施工细节部分，喷涂用料及做工尚可，外立面有少量污染，未见明显鼓包，破损，涂料喷涂均匀，墙面平整，立面无修补痕迹。
景观园林
查验关键词：绿化，层次，大乔数量，观感
中南·上悦城总占地约274亩，分为三个地块，其中一期和二期为住宅用地，容积率约为2.5，绿化率35%；
一期规划为5栋高层和16栋洋房，二期规划为5栋小高层和8栋洋房；三期规划为6万方商业及公寓；
（小区楼栋分布图）
小区整体高低搭配，以楼栋宅间景观 步道为主，此次为一期二批次7、8、16、17、19、20、21号楼交付，少量未交付楼栋用围挡阻隔，因此仅看到部分园区绿化。
（中南·上悦城景观实景）
中南·上悦城此次景观交付的整体观感还是不错的，楼栋间留出足够的空地做独立的景观组团；
漫步园区，楼栋间和人行步道两旁穿插排布的大片植被和景观组团随处可见，给人留下的整体印象是植被覆盖度高，树形好，品种丰富，修剪及时，层次丰富。
（人行步道景观实景）
景观搭配上，由低到高，草坪、灌木、小乔、中乔、大乔层次分明，注重植物高差配置，常绿植物与落叶植物组合配置，保证一年四季都有绿意。
（小区景观俯瞰实景）
从洋房向南、向西分别远眺，各个楼栋之间的间距很大；植被的覆盖率也不错，草坪、植被、道路等一目了然；楼栋间除了人行道外都是绿地，没有明显的消防扑救面。
（中南·上悦城景观组团）
小区内看到大量的树阵景观带，在树种选择上，常见的有紫玉兰、国槐、樱花、红枫、紫叶李、鸡爪槭、花石榴、丛生五角枫、紫丁香、山杏、桂花、丛生黄金槐等穿插其中。
植被坏死较少，大乔点缀在各个景观组团中，数量、胸径和冠幅还是不错的，今年春夏，郁郁葱葱的景象相信很快就会呈现出来。
（阳光草坪剧场）
（休息廊架）
小区内一处面积开阔的阳光草坪，草坪上设置有休息座椅，草坪前有一处廊架。阳光透过廊架顶部的格栅投在地面上，光影流转、明暗交替，别有一番景致。
（水景实景）
小区内设有一处水景照壁和一处台地式跌水水景，交付期间，未见水景开放；水景周围，用层次丰富的绿植做衬，与层层叠水交相呼应。
（灌木栽种细节）
景观细节部分，部分草坪和灌木有明显露土，少量枯黄坏死，还需后期修剪养护。
（草坪栽种实景）
草坪部分，有些露土、稀疏并带有枯黄色调，偶见少量杂草；草坪在整个小区面积不小，后期物业维护要及时。
（草坪路面过渡处理）
草坪与地面软硬材质过渡部分，做有导水槽，路面略高于草坪，防止雨天泥水倒灌入路面。
（地面铺装实景）
地面铺装上，小区人行步道上使用仿石砖铺设，芝麻黑 芝麻灰双色仿石砖混搭斜铺，避免单调的同时在视觉上缩小了路面的空旷感。
部分人行步道上采用彩色透水混凝土 软质塑胶 仿石砖，不同材质间隔处用芝麻白色仿石砖区分。
（小区地面细节）
地面细节上，仿石砖地面未见破损、缺角等情况，拼接处过渡自然，平整度高；部分彩色透水混凝土路面有坑洞、裂纹，地面卫生情况整体还不错。
（围栏交付实景）
围栏部分为金属栏杆，带有电子围栏，内侧用灌木进行遮挡。
生活设施
查验关键词：面积，材质，细节
儿童娱乐场地部分，小区的楼宇间设有儿童娱乐场地，面积不大，地面为彩色塑胶材质，设有攀爬物、滑梯等简单设施。
（儿童娱乐场地）
场地周边设有休息区和四个不同高度的洗手池，目前洗手池内有部分零部件未完成安装。
（器械区&球类运动区）
楼宇间设有运动器械区和球类运动场地，地面均为塑胶材质。运动器械区场地不大，器械种类仅四种，场地旁放置有座椅；球类运动场地面积开阔，目前尚未安装拦网。
（园区休息设施）
小区内设置的休息区比较分散且数量不多，除了阳光草坪上的休息区外，其他主要分布在人行步道旁，部分带有遮阳伞和小桌子等常规搭配。
（垃圾分类台）
垃圾分类台设置在人行步道一侧，带有封闭结构的遮雨棚、独立下水和拖把池，垃圾桶已放置到位。
（消防设施）
消防设施放置在草坪上，消防设施标识清晰，位置设置合理！
公区实景
查验关键词：观感，立面，照明，细节
本次查验楼栋为洋房，总高9层1梯2户，公区部分包括户外，户内大堂，电梯保护，平层公区四个部分。
（户外大堂实景）
户外大堂挑高两层，带有金属防雨棚，地面铺设有仿石砖，大堂外立面为米黄色真石漆，墙面装有中式壁灯，单元门右侧装有电子门禁；
大门两侧有绿植做装饰，苗木上悬挂的红灯笼增添了几分入户归家的仪式感。
（户内大堂前厅）
户内大堂分为前厅与电梯厅两部分，前厅挑高一层，面积较小，厅内带有楼梯；
前厅墙面、地面铺设瓷砖，顶部做有双层石膏线吊顶，并安装水晶灯和灯带，照明充足；左侧背景墙带有装饰画和简单摆件。
（电梯厅实景）
电梯厅挑高一层，墙面挂有装饰画，墙面、地面铺设瓷砖，顶部石膏线吊顶，吸顶灯 灯带，照明尚可，电梯门套石材包裹，电梯厅面积整体偏窄小。
（电梯保护实景）
电梯部分，品牌为日立，双开门，可容纳11人，载重825kg；电梯保护到位，卫生整洁，照明充足。
（平层公区电梯厅）
平层公区电梯厅部分，墙面、地面铺设瓷砖，顶部刷乳胶漆，装有吸顶灯，电梯门套黑色金属板包裹。
（公区楼梯间实景）
楼梯间部分，金属栏杆安装牢固，墙面乳胶漆，水泥地面；楼梯间墙面有少量污染；台阶地面同样是修补痕迹和卫生问题。
地库部分因还在施工中，此处仅展示部分实景，具体以交付为准。
（地库电梯厅&电梯间）
地库电梯厅部分，目前仍在施工中，乳胶漆墙面，瓷砖地面，装有人防门；地库电梯间部分，地面、墙面瓷砖，光照充足，顶部有金属格栅装饰！
（楼顶实景）
楼顶部分，顶面为水泥地面，墙面喷涂，设备，护栏安装到位，卫生情况一般，此处仅展示实景。
户内验房
查验关键词：户型，实景，装标，问题汇总
户内部分，此次查验的精装洋房结构为1梯2户，四室两厅两卫的户型，建面约142㎡，是当时非常流行的四叶草 南向宽阳台设计，小区精装交房！
（142㎡精装洋房户型结构示意图）
整个户型方正，带有超大阳台，增强采光的同时，做到南北通透，空气流通性较好。
（142平洋房玄关实景）
（142平洋房客厅实景）
（142平洋房餐厅实景）
（142平洋房阳台实景）
（142平洋房卧室实景）
装标部分，塑钢门窗，全屋壁纸，钢木复合母子门 智能门锁，中央空调和新风系统安装到位；
细节部分，有入户挂钩，USB插座和小夜灯，东西很全，但装标不算高！
（142平洋房厨房实景）
厨房部分，厨房为 U 型设计，区域划分明确，空间利用率高；装标上，烟机灶具为老板品牌，并装有方太品牌水槽洗碗机和3M净水器；
台盆、拉篮、抽拉龙头，褐色木纹地柜和吊柜全部做好，天然气表未做隐藏处理。
（142平洋房卫生间实景）
卫生间为干湿分离，马桶、台盆品牌为科勒，套间卫生间带有智能马桶；镜柜、五金、淋浴屏、暖风机都安装到位。
（部分精装问题）
具体到验房部分，验房师发现的问题不多，主要有，门套划痕、变形，窗扇破损，地砖与地脚线缝宽，窗玻璃破损，花洒不出水，面板松动，壁纸污染等。
备注：以下问题仅代表该查验户内问题，不代表所有楼栋
（现场验收问题汇总）
现场逐一将问题进行记录，并有陪验人员全程跟进，验房结束后，验房师向业主提供纸质问题清单及电子版报告，维修结束后，可以约上门二次复验。
验收总结
自贸园作为沣东的二儿子，最早的保利，中南陆续都交了房，不同于保利的高光，中南在缺路的短板下；
很多人忽视了小区本身的完成度，景观，公区还是不错的，曾经13000的起步价，卖到最后也迈上20000 的门槛；
沣东这两年确实不火了，房子也不好卖了，市场下行期，准时交房成为大家的第一诉求，如果准时交还盖得不错，就能多了良心的标签！
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