(原文:国信达数据)随着2017年北京3.17最强政策的出台至今,市场上经历了一年多的楼市调控,目前投资、投机需求已经被彻底遏制,二手房市场基本以自住型需求为主,而目前市场成交价呈现出相对平稳趋势,这时候也正是刚需一族出手的好时机。

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目前,北京二手住宅市场挂牌总价集中在400-500万的刚需小区很多,大致约有1100个。而这些小区目前的主力户型也多以60-90平米左右的2-3居为主,占比高达44.5%。

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从环线来看,总价在400-500万的小区主要集中在五至六环,占比31.3%,此区域属于近郊区 交通便捷,距离市区时间短,总价低、房龄新, 也正是刚需和刚改一族安家置业的首选。另外二环内虽然仍有4.9%的占比,但大部分小区为平房属性,居住舒适度不高。

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综合户型和环线,总价400-500万左右的预算可选的空间很大:如选择三环以内,只能买到50余平米的一居或小两居,且大部分小区房龄时间较长;如选择三环至五环间的,可选择的户型面积在72-78平米;如选择五至六环,则可选择98平米的宽敞两居或小三居,此地段优势是小区房龄较新,总价400万可以在六环外买到127平米的房子。

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据统计,总价400-500万的二手住宅小区大致分布在全市176个板块内,其中朝阳包含45个板块占比最多,其次为海淀30个板块,丰台28个板块。从成交量上看,排名前三的板块分别为天通苑、回龙观、惠新西街。同样的总价区间,在天通苑板块可以买到大约130平米的房源,而在安贞板块则只能买到59平米。

表:北京总价400-500万二手住宅板块热销top20

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今天选取几个比较具有代表性的板块。这些板块在2018年关注度较高、且通勤便捷,区域发展潜力高。推荐的小区为板块内热门成交小区,看看都有哪些可以选择。

01

昌平回龙观板块:推荐指数 ★★★★☆

回龙观属于昌平区发展比较成熟的板块,也是北部热门的区域,由于靠近中关村、五道口、上地等公司群,也是北部刚需一族置业的首选。板块覆盖 8、13 、昌平线三条地铁线,出行便捷,周边居民区较多生活配套齐全。板块内所覆盖的小区房龄较新,基本为 2000 年以后。总价 400-500 万可在板块内买到最大 130 平米的户型。

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02

朝阳惠新西街板块:推荐指数 ★★★★

惠新西街位于北三四环间,在城六区中占据比较好的位置。 5、10 号线贯穿区域,配套成熟,周边居住人群多以老年人为主,人口素质还不错,但由于板块内小区大部分是 80 年代建成,房龄老,物业相对较差。板块内小户型占比较大,户型结构基本上是 55到65之间 的南北通透的小两居,虽然属于城区,但是板块内的学区比较一般,也是房价不高的原因。

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03

通州九棵树板块:推荐指数 ★★★★☆

通州作为北京城市副中心,未来的发展前景是不可估量的,另外随着环球影城的落地,衍生出来的商业效应也将带动各个板块的发展。交通方面,八通线南延将于 19 年底开通,终点设置在环球影城站。九棵树周边商业配套齐全,地铁口覆盖两个商业广场和家乐福超市,板块内的小区房龄新,总价低,但通州区内买房要遵守通州区限购政策,因此对购房人来说门槛较高。

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04

房山长阳板块:推荐指数 ★★★★

房山区在近年利好众多,一是雄安新区对整体房山的产业影响较大,二是房山地铁线北延将会接轨10、14号线,届时将会大大缩短与城区的距离,改善出行条件。长阳板块是2010年起大力发展的片区,也是房山离市区最近的板块,二手房集中度较高,全部为次新房,环境宜居。而且 长阳板块又引进了四中、黄城根小学等优质教育资源,吸引了大量的刚需一族。

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05

大兴枣园板块:推荐指数 ★★★★

枣园板块隶属于大兴新城,规划后马路为六车道设计,不会拥堵。地铁方面, 4 号线枣园站 37 分钟可直达西单商圈。周围一些社区基本围绕地铁沿线开发的,也形成了成熟的生活圈,配套设施也很齐备。除了首邑溪谷为 loft产品包含小户型外,其他小区户型面积主要集中在90-100 平米。

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