（本周，成都2021年小升初政策公布，备受关注的七中英才小学部宣布今年将实行成华全区摇号入学的政策，这让二仙桥板块一下不淡定了。成都东站和二仙桥板块都是成华区重点打造，投入较多资源的新兴区域。那么这两个板块发展前景如何？孰强孰弱？适合哪些人群？本文就来做一个分析。）
板块的崛起和强弱是有规律可寻的。
距离核心区越近，越有发展机会，越是空白的板块，可能越有潜力。
通常来说，后发板块规划更好，呈现出的界面更吸引人，短时间内会产生很高的热度。
与城市间的比拼一样，板块之间拼的是资源、是人流量、也是时间。
任何一个板块，迟早都要接受时间的检验：网红是短暂的，居住是长久的。
因此，当我们面对新兴板块的时候，该如何判断它能否经得起时间考验，能否在大热之后，保持长久的竞争力呢？
1
为了方便大家理解，我们根据区位和配套，把优质板块分为五个梯队。
第一梯队是城市中心。这个中心是足以影响整个城市格局，主要的就业、商业、教育等资源集中在此。
比如曾经的天府广场，现在的金融城、大源和太古里，未来还会有天府商务区或者可能还有志在重返中心的骡马市TOD。
这样的中心板块，在大多数城市都只有一个，几个一线城市是多中心。
成都目前有两个，一个是金融城到大源，是以产业 政务 教育 商业为护城河，形成的一个核心区，具备很强的辐射能力。
图中中央活力区即现在实际的中心
但是金融城并不在成都的地理中心，也不是交通中心。
另一个是以太古里为圆心，包括春熙路到东大街等区域，以商业、教育、产业和政务等形成的中心。
这一中心是城市的商业中心，并且更加靠近城市地理中心，同样具有很强的辐射能力。
太古商圈区位图
这样的中心板块，其实很好判断，只要有好的机会，买进就对了。
第二梯队是拥有一项或者多项城市优质资源的板块。这种资源往往是教育、高精尖产业、难以复制的商业或者某项较为缺乏的自然资源。
比如说浣花溪板块，占据了较好的河流湖泊资源和教育资源；比如兴隆湖，占据了较好的产业和教育资源。
这样的板块判断标准也很简单，其实只要盯住几项核心配套就好了，尤其是教育，是最难复制，最有价值的资源。
这些板块不一定距离核心区很近，但交通足够便利，离核心区越近越加分。
这里提一下传统的市中心，天府广场周边到骡马市这一片，虽然还是城市地理中心，有顶级的教育资源，也保留了一些金融和政务功能，但其一辐射能力在降低，其二居住属性低，空心化现象明显。因此我们一般认为这一板块不再是城市中心，更多的是加强版的第二梯队板块。
第三梯队是因为产业或者商业聚集，以及规划的原因，成为了一个区域中心。
这样的板块它能够有效辐射一定范围，但半径有限。
它们或区位极佳，比如杉板桥，连接成华区几大板块，以商业聚集成为了新的区域中心；或自成体系，产业主导，各项配套均不需出板块就能解决，比如万象城、新川、建设路等板块。
第四梯队是距离城市中心较近的居住区，就是通常说的市中心辐射区。
这些板块有较高的居住品质，与中心区域通勤方便，交通发达且自身配套较为成熟，但可能不一定占据某项重要资源。
比如说金沙，塔子山、万年场、东湖、桐梓林等板块，相对弱一些（不指房价）的还有华府、华阳等板块。
这样的板块价值在于自身区位较好，生活工作都比较便利，有一些区域可能还会演变成区域中心。
第五梯队是区域中心的辐射区和因为产业聚集的新城。
区域中心辐射区指的是某个区域中心通勤较近的居住区，比如麓山、十陵等。
新城一般本身也属于被辐射区，但是因为自身产业功能，也有较为健全的配套，所以也能作为一个次级中心板块，有限辐射其他区域。比如武侯新城、青羊新城等。
2
开篇既然说了，板块强弱要经过时间验证，但是二仙桥和东站都是新建板块，现在没办法让时间来验证它们，那怎么判断呢？
除了像天府商务区这种集城市之力去打造的新中心，没有哪个新板块能百分之百确定成功。但是我们依然可以根据区位和分级去给出一个可能性很高的判断。
先说区位，距离城市中心越近的板块，发展起来的概率越大。因为可以优先承接中心区的人口外溢。
这样的板块，如果是自然生长，极有可能发展成第三等级，即中心辐射区。如果有规划有刻意的资源倾斜，有可能成为第二等级。
但是，要注意一点：板块之间既有相辅相成，也有相互竞争的关系。
相辅相成，就好比攀成钢和万象城，两个板块的购买力都很强，促使了万象城商业的繁荣。
但攀成钢的商业成熟后，又会形成竞争关系。
所以，一个板块的的发展不但要看区位，也要看配套，配套决定了它的竞争力。
明白了以上两点和板块分级，我们来具体看看东站和二仙桥。
成都东站
首先区位，东站距离太古商圈直线距离6公里，北靠迎晖路，南临东大街延长线（静明路），往东可至三圣乡和龙泉，向西可到万象城、攀成钢直至老城。
东站区位示意图
中环路、三环路从板块内穿过，南北可至杉板桥、二仙桥、龙潭寺、川师、东湖、金融城等板块。
区域内有2号线、7号线，交通便利度很高，且四通八达。
从辐射半径来讲，东站作为成都最大的高铁枢纽，自然是可以辐射全城的。
但是仅将它视作一个楼市板块而言，成华区内部，东站是处在东南边缘的非核心区位，对本区辐射能力有限。
而放大范围看，东站连接了攀成钢——沙河堡、万象城——万年场、川师大、十陵、洪河至三圣乡涉及三个行政区的板块。
因此，我们认为东站是可以成为一个辐射主城东半扇二环路到四环路范围的区域中心。其在整个主城的区位要优于二仙桥。
二仙桥
二仙桥处于成华区中部，在整个主城区处于东北部，距离太古商圈直线距离正好也是6公里，但实际通勤则比东站要远。
整个板块位于中环路以北、成华大道以西、铁路成昆线以南的三角区内。南连杉板桥、建设路商圈，东连理工大学和龙潭寺，北部是青龙场和北湖。
由于北端铁路的隔断，整个板块只能向南向东发展，无法有效连接北部区域。从区位来说，二仙桥属于区域中心（建设路和杉板桥）的辐射区，本身难以发展成为中心。
所以，单论区位，二仙桥属于第五梯队。但是，论配套的潜力，上限可能在东站之上。
两个板块都在教育配套上下了重注：二仙桥有七中英才、双林小学、成华小学、万汇学校、嘉祥外国语（民办）；东站渥太华国际学校。
两边各一所公立的K12学校，一所是七中领办定位省一级示范高中；一所成都市重点项目，外国语学校。
七中英才效果图
渥太华国际学校效果图
我们现在不敢妄下断言，将来哪所学校更好，只是对七中英才的期望更高。
但是根据最新的政策，七中英才小学部是面向整个成华区摇号，这对二仙桥板块而言，无疑是非利好消息：因为它不再具备专属性。
七中英才作为成华区重点引进的教育资源，目的在于提升整个成华区的教育水平，所以不专属也无可厚非。而且二仙桥板块已经有三所（包括在建）重点小学，再将七中英才小学部纳入区域体系，也不合理。
当然，不排除后期政策变动的可能性，也不排除渥太华同样采取全区摇号的可能性。所以这两所学校的对比暂且放下。
但东站除渥太华之外，目前手里没有其他王牌可用。而二仙桥的优势在于教育资源的聚集，它还有三所重点小学。
未来二仙桥可能会发展成为成华区的重点学区，仅凭这一点，就能让它跻身第二梯队。因此才说它上限更高。
那么教育之外，其他的配套如何，接下来做一个全面的对比。
3
成都东站
成都东站TOD的详细规划还未出炉，但是其定位是“打通高铁、地铁、城市轨道交通“三铁”流量与商业圈、生活圈连接关键环节，植入“枢纽 高端商务商贸”、“枢纽 精品酒店会展”、“枢纽 特色康养医疗”及“枢纽 品质生活服务业”等四大“站产城”融合发展场景。”
说直白点要打造一个以交通枢纽为连接核心的商圈。
这样的商圈有没有先例呢？全国各地都有，仅就成都其实也有，就是火车南站。
火车南站北靠桐梓林，南临金融城，可以说占了主城和高新交汇的地利。
周边聚集了凯德天府、大鼎世纪广场、苏宁广场、凯德广场等商业办公体，大有区域中心的气势。
现实是由于高铁站和人南路高架的影响，将板块割裂开来。西侧靠着宜家等商业吸引了很多消费人群，东侧凯德天府规格很高，生意却不够好。
而商务办公也没能形成有效聚合，再加上被南侧的金融城虹吸，没有达到预期。
从南站的案例不难发现：高铁站因为自身占地规模较大，很容易割裂板块。并且人流主要是经过，而不是停留。
南站总平图
东站也存在这样的问题。
占地规模更大的东站，将东西广场两侧的板块分割开。向东到成渝立交外，成华区已无多少地可开发，只有向西有一片空地可集中打造，这也是东站重点的区域。
东站总平图
但是，只要实地考察不难发现，西广场片区直线通向市中心的路被塔子山公园所隔断，东西向交通只能走南北两侧的东大路和迎晖路，原本四通八达的路网，反而让西广场片区变成了一个“口袋”。
也就是说，东站板块有一定的封闭性，存在南北两侧的居民不来东站消费的可能性。这也是鹏瑞利商场没能发展起来的原因。
当然，这不是致命缺点，因为一切因素都取决东站商圈的品质能力。
目前东站西广场已经呈现了很足的空间感，中央公园两侧的地块也已经平整出来，还将改造成为城市公园和打造市井文化的商业街区。
东站中央绿轴公园
嘉陵路方案效果图
东升社区立面改造效果图
并且，目前东站已经确定打造的有IN天府的200米 地标，将作为雪松集团的西南总部；中迪中心、中迪禾邦广场等项目；还有已经建成的嘉年华广场、梦魔方广场、阳光米娅中心等。
如果能吸引来更多企业，引进优质的商业，将来形成规模，东站足以成为城东的新中心。
但是，东站也会受到来自于临近的攀成钢的竞争。攀成钢也是志在打造城东新的商务中心，并且已经走在了前面。
二仙桥
东站的发展在于将区位优势转化成经济优势，二仙桥则是一个较为纯粹的居住区。
二仙桥不是没有产业，文创公园已经聚集了完美世界、华星娱乐、木加互娱等文创企业，并且还在打造二期产业园。
未来这里会成为成都重要的文创产业园，只是我们更期待的是二仙桥的宜居性。
3.0以内的容积率，住的舒服；教育、医疗、商业、公园配套齐全，住的方便；这就是对二仙桥的期待。
从现在的发展情况来看，合信K101等商业配套和华西第二医院成华妇女儿童医院的动工，配套都在稳扎稳打的进行。
合信K101
华西第二医院成华妇女儿童医院
最终还是要看教育资源的兑现程度。兑现程度高，飞升第二梯队；兑现程度不够高，也是第五梯队。上限够高，下限不低。
而成都东站，因为独特的区位，让它无法做别人的辐射区，因此上下限都是第三梯队：区域中心。
区别就是打造的很好，那就辐射力很强，去虹吸其他板块；打造的不够好，被别的板块虹吸。
所以说，买房想求稳，选择东站，这里一定是中心，只有发展程度的问题。想求上限，选二仙桥。
4
最后来说说两个板块的楼盘。
东站核心区曾在2018年调过一次规，减少了商服用地，在北侧增加了住宅用地。新增的这几块住宅用地是现在的德商迎晖天玺和IN天府。
南侧两块原本的住宅用地就是现在的嘉年华广场住宅。
西侧靠近岷山路还有两宗住宅用地，尚未开发。
岷江路以南现在有人居九林语，洋房和叠拼项目，纯改善盘。另外今年初还有两宗地都被人居拿下。
迎晖路以北，中海91亩地项目现在已经确定案名叫做中海浣云居，预计也是改善项目，共27栋楼，其在还包括1栋人才房。
以上就是东站板块的新楼盘。
二仙桥板块目前在售的新楼盘有首钢璟辰里和朗诗乐府，未开盘的有万科知园、中车共享城新批次、铁投紫瑞府二期和锦城华创项目。
,
