据房掌柜了解，惠山区有2宗纯住宅地将于近日挂牌，其中包括城铁惠山站区2号地块。该地块位于惠山城铁商务区核心开发区域，为近年内商务区第二个成熟的可出让住宅地块，该地块本身有何看点?地块信息及房掌柜简析如下。（房掌柜无锡 许梦娇）
地块信息表(以实际挂牌信息为准)
地块信息：
位置：惠山区前洲镇万寿路与站北路交叉口东南侧
总可建设用地面积：85143㎡
土地用途：居住用地
容积率：≤2.5
规划设计要点：地块需配建一座400㎡的文体用房和不小于400㎡的室外活动场地，同时需配建面积均不小于600㎡的幼儿游憩场所及居民健身点用地，可结合绿地设置。
建设条件：新建高层住宅中成品住房比例必须达到30%，运用预制装配式构建体系建造的工厂化住宅建筑比例不低于10%。
地块规划图
地块卫星图
地块现状：
从卫星图上看，该地块四至范围为东至从商路，南至中惠路，西至万寿路，北至站北路。西靠榭丽花园和实地玫瑰庄园，东邻万寿河湿地公园，东南方向有恒生科技园，北面有尚书堂(惠山)幼儿园、广惠禅寺、西塘广惠公园和西塘小学，南向有奥凯城市广场、无锡客运西(惠山)站和沪宁城铁惠山站。
目前，该地块已为净地，可随时进行开发建设。
周边概况：
交通(区域内客运枢纽路网密布，可通往其他城市)：该地块位于惠山城铁商务区内，区域内有沪宁城际铁路、南沿江城际铁路、盐泰锡常宜城际铁路和无锡汽车客运西(惠山)站连通长三角区域。
区域内交通
同时，对自驾出行的居民来说，有中惠大道和站北路，道路宽阔，不拥堵;对公交出行的居民来说，有惠山城铁公交总站可通往无锡各区域;此外，该地块邻近建设中的地铁3号线首发站(二期)——城际铁路惠山站，未来交通更为便捷。
配套(生活商业配套不成熟，自然生态资源丰富)：目前，地块周边除了榭丽花园沿线底商能满足居民的生活需求外，周边还有奥凯城市广场规划建设的购物中心、五星级酒店、会所及实地玫瑰庄园规划建设的商业街等商业配套。
休闲配套方面，周边有广惠禅寺、西塘广惠公园、约180亩的万寿湖湿地公园，后期还将陆续建成的科技主题公园、车站广场公园、谢印河湿地公园和体育休闲公园等。
教育资源方面，有建筑面积8000㎡、18班规模的尚书堂(惠山)幼儿园和城铁惠山站区正在规建的配套小学等。
小区(新老小区少，人居氛围不浓郁)：目前，地块周边有榭丽花园、仁和苑和惠丰苑等老小区，在售的新房仅有实地玫瑰庄园项目，商业项目有恒生科技园和奥凯城市广场，区域内人居氛围不浓郁。
地块简析：
1、新起步新城依托城铁 地铁，发展潜力较大。
该地块位于惠山城铁商务区，区域依托沪宁城际铁路惠山枢纽站和地铁3号线起步，而无锡已有锡东新城双铁起步发展的先例，锡东新城依托无锡高铁东站和地铁2号线起步，如今已发展相较成熟，房价地价节节攀升，已比起步时翻了几倍。
鹅湖地块与惠山站区2号地块距离市中心的直线距离
目前，锡山区毛坯高层均价达13000元/㎡;锡山鹅湖地块到市中心的直线距离约24公里，地价达7130元/㎡;而城铁商务区房价为8500元/㎡左右，该地块到市中心直线距离约15公里，相较而言房价更为便宜，位置更占优。同时惠山新城地价达7883元/㎡，从整个惠山区的地价来预估，该地块的起始楼面价可能不超过5000元/㎡。
从这方面来说，该地块所处的惠山城铁商务区未来还有很大的发展空间。
2、往北5公里左右范围内将建惠山工业转型集聚区，人口将呈现爆发式增长。
该地块位于中惠大道北侧，属于前洲地区，而该地块往北5公里左右范围内将建惠山工业转型集聚区。房掌柜从无锡市规划局网站了解到，惠山工业转型集聚区作为《苏南现代化建设示范区规划》的重要内容，于2014年7月成立，总规划面积22.1平方公里，由前洲(东区)、玉祁(西区)两个片区组成，周边工业实力雄厚，物流、交通优势突出。
产业规划上，惠山工业转型集聚区主要围绕国家高新技术产业示范区、苏南新型工业化示范区、锡澄一体化示范区、太湖生态治理循环发展示范区“四个示范区”的发展定位实施开发建设。
从该集聚区的规划来看，和新吴区的高新技术产业开发区的规划建设相似。目前，新吴区的高新技术产业开发区已吸引大型企业和高新技术人才进驻，带动区域经济发展。
日后随着惠山工业转型集聚区的开发成熟，区域也将会聚集大量产业性常住人口，预计形成5万人口在此聚居。大量人口的导入必将给区域带来旺盛的置业需求，将进一步带动区域价值的发展。
3、价值洼地，外地投资客和本地刚需购房者涌入。
不管是从长三角城市群来说，还是从无锡市区来说，惠山区一直是城市价值洼地。
房掌柜查阅资料得知：地块所处区域内的实地玫瑰庄园项目以成交7.07亿的销售成绩位于今年上半年商品房成交TOP10榜单第二名，下半年7、8两个月又位列销售榜单前两名，如此热销和价格低、可以备案的原因密切相关。
2017年上半年无锡商品房成交TOP10榜单
因此不仅有众多的本地刚需购房者看中该区域的楼盘价格低而在此置业，也吸引了大量的外地投资客来此投资。从另一方面来说，也足见外地投资客对无锡这个城市和该区域发展价值的认可。
4、区域内竞品少，商品住宅房源匮乏，或开发成高层弥补不足现状。
此外，目前，该地块所处区域内竞品少，仅实地玫瑰庄园一个项目在售，商品住宅房源匮乏，对周边的老小区、厂房和日后的惠山工业转型聚集区众多人口来说供不应求。
根据地块≤2.5的容积率，未来或将开发成高层产品，这在一定程度上能弥补区域内房源不充足的现状，同时进一步提升区域的居住品质。
附：惠山城铁商务区规划——交通枢纽区 中央商务区 现代产业区 滨水居住区 生态景观区
该地块所处的惠山城铁商务区是无锡西北门户，位于无锡一体两翼的中心、沪宁城市发展轴线与锡澄宜产业发展轴线的交汇点，区位优势明显。区域以国际领先的TOD开发模式，打造集交通枢纽、中央商务、现代产业、滨水居住和生态休闲于一体的高品质魅力新城。
据了解，新城总规划面积50平方公里，其中核心区一期启动建设10平方公里，二期规划建设7.3平方公里的生态商务区。
惠山城铁商务区规划图
区域效果图
交通枢纽(四站合一，快速融合长三角中心城市)：惠山城铁商务区聚集了沪宁高铁惠山站、沿江城际惠山站、泰澄锡宜城际铁路惠山站和地铁3号线惠山站四站合一，同时以惠山站为核心，周边配套惠山公路客运中心、公交首末枢纽站、惠山城铁公交总站、出租车停车场和社会车辆停车场等完备交通设施，实现无缝对接。
产业(依托城际铁路站，发展现代新兴产业)：目前，区域依托沪宁城际铁路惠山枢纽站，构筑长三角区域产业服务，重点发展服务外包、现代物流和科技研发等现代新兴产业，实现产城相融，并利用自身产业优势，引领周边产业的转型和升级。
二期生态商务区(紧扣“生态”、“商务”两大主题)：充分利用区域内良好的滨水湿地资源，实现生态、产业、新城三大元素相互融合。将以科技创新产业、生态养生产业、旅游休闲产业以及配套商务服务业为主导，重点引进成长型、创新型企业，着力打造成为现代产业集聚、商务休闲、环境优美、自然宜居的生态型商务区。
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