据华星研策发布的报告，上半年杭州湾成交量同比下跌40%，5-6月成交也仅为去年的2/3。受疫情影响，今年一些地方成交出现下跌并不奇怪，但这样的情况出现在一直非常火爆的杭州湾，多少还是让人有点担心。
是不是杭州湾楼市见顶了？
一直以来，对于杭州湾楼市都有完全对立的两派观点，一派认为杭州湾投资客太多，全都是泡沫，将来破灭不可避免；另一派则认为杭州湾发展前景广阔，现在房价很低，是抄底的好时机。
老司机历来都是骑墙派，我认为杭州湾的前景无疑是好的，因为这里是宁波的副城，也可以说是宁波的第二中心，是宁波产业升级，抢占城市排位的重要发动机。如果说杭州湾没有前途，那么宁波的前途也要打个问号。
但杭州湾的楼市又处于大兴土木的初创时期，这个时期的显著特点是供应量巨大，而真实的自住需求不足。在新城形成的过程中，人口的增速远远赶不上楼盘开发的速度，因此势必会积累巨大的投资盘。
如果这些投资盘大都是长远投资的，其实问题并不大，对楼市来说，长期投资和自住一样，都是良性的需求，都应该鼓励。
不过，如果投资盘中短炒的比例太大，那么这个市场就会形成泡沫，因为短炒资金的压力大，成本高，都想短期套现。如果二手房客户的数量跟不上，就容易形成踩踏。
楼市和其他市场不同，价格下跌并不一定带来销量增长，有时候反而会导致销量进一步下跌。所以如果踩错了节奏，炒到了一段行情的末段，后面可能会很痛苦。
适宜短炒的是在市场上涨的过程中，但人性的贪婪往往会让大部分人都炒在行情的末段。
杭州湾的投资客中，是长期投资的人多呢，还是短炒的人多？没有人知道。从老司机的理解来说，这个市场目前只适合长期投资，不适合短炒。
首先，由于供应量大，杭州湾短期内房价出现特别大的涨幅是很难的。土地大量低价供应，新房大量低价供应，二手房想单独涨上去缺乏基础。而且，在新盘大规模开发的过程中，二手房客户可谓少之又少，除了靠性价比吸引客户，否则二手房竞争不过新房。
其次，杭州湾累积的投资盘非常大，这些投资客户中，总会有一定比例的人想短期脱手，势必导致二手房市场供应偏大。只有在投资盘逐步消化之后，二手房市场的供求才会趋于均衡，这样二手房的价格才不会受到抑制。
最后，杭州湾的建成区规模仍然太小，还不具备人口的吸纳能力。目前除了投资客，流入杭州湾的大多是厂企的员工，配套服务的从业人员，以及行政事业单位人员。当城市规模达到一定量级之后，便会孕育出更多的商业形态，吸引更多的人前来定居。
虽然杭州湾开发已经有历经十年，但老司机认为未来仍将继续这种模式，杭州湾城市价值真正的飞跃，可能还要再等5-10年。
并不是说这期间不会涨，而是涨得慢。
那么问题来了，现在杭州湾能不能投资呢？
能！但要长期投资。从绝对价格来看，杭州湾的房价还是便宜的，因为全国平均房价差不多也达到这样一个水平了。杭州湾的发展前景，绝非全国平均水平，而是和宁波主城区一道，成为二线城市（或者说新一线）的一部分。
要说未来房价达到宁波市区的水平可能有点牵强，但超过一般三线城市无疑是可以期望的。
因此，长远投资来看，现在的价格绝对是不高的。
但现在是不是最佳时机呢？肯定不是！记得去年还是前年，老司机曾在一篇文章中写到过。当时投资杭州湾的外地人非常多，许多宁波人很担心，是不是应该赶紧上车，怕房价被外地人抬上去了，后面就买不上了。
我说让外地来的朋友们先上，等他们子弹打光了，我们再去救他们。
老司机不是开玩笑的，我认为最佳的入市时机，就是外地投资客被套住动弹不得，交易清淡，甚至价格略有下跌的时候。
乐观的说，杭州湾的房价不存在下跌空间，但如果短炒盘太多，悲观一点看，跌10%也不是不可以。
碰到这样的下跌要坚决买进，除非你认为杭州湾没前途。
还是那句话，如果杭州湾没前途，宁波的前途也要打个问号了。
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本文源自房产老司机
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