笔者深耕武汉房地产15年,见证了武汉楼市波澜起伏的壮美历程,感受颇深。

在我看来,2000年以后,武汉楼市经历了几个重要的转折点:

1、2000年—2007年:武汉楼市稳步上升时期。

1998年房改,拉开了了中国房地产市场化发展的大幕:职工福利分房时代结束,商品房市场开启。

2000年,进入新的世纪,武汉市迎来了城市建设的高潮,房地产也迅速发展,到处都是房地产开发,当时新世界集团积极布局了武汉市。上个世纪90年代末,武汉市修建了最大的安置房项目——常青花园。

2023年武汉楼市预测(过去20年武汉楼市发展里程反思)(1)

泰合广场

2000年前后,武汉市有几个重大地标性项目:1997年左右,位于航空路附近的泰合广场,拔地而起,成为当时武汉第一高楼,这是武汉市当年第一座现代化写字楼,还获得了建筑设计大奖。香港新世界集团,耗资7亿多元,重新改造了新世界国贸大厦,改造后的国贸大厦,成为汉口金融一条街高逼格地标性写字楼。

2023年武汉楼市预测(过去20年武汉楼市发展里程反思)(2)

武广双子塔

中国商业大佬毛东升打造的武汉广场、武汉世界贸易大厦双子塔,成为武汉商业新的标杆,武广单体商业销售额连续多年位居全国第一,在全国颇具影响力。

2023年武汉楼市预测(过去20年武汉楼市发展里程反思)(3)

新世界国贸大厦

2007年,武汉市主城区房价5000-6000居多,当时房价过万的楼盘很少,武汉天地当时应该刚破万;而当年武昌第一豪宅金都汉宫均价只有7500元/平米,周边二手房5000元左右,值得一提的是,2007年大学毕业生工资只有1200-1500元之间,相比均价5000-6000元的房价,一般人还是买不起。

2023年武汉楼市预测(过去20年武汉楼市发展里程反思)(4)

金都汉宫

2、2008年:金融危机爆发、武汉房价下跌、市场遇冷。

2008年,汶川地震,北京奥运会,都是重大历史事件,但是当年爆发了全球金融危机,出现了一定规模的失业人员,武汉市一些企业开始裁员,很多售楼部冷清,经济萧条,大家都不买房。

2023年武汉楼市预测(过去20年武汉楼市发展里程反思)(5)

08年北京奥运会

在这样背景下,一些楼盘开始降价,值得一提的是,2008年应该是2000年以来,新房首次真正意义上的降价,当时武汉市有的楼盘因为降价,售楼部被前期业主砸了,满城风雨。

2008年国家为了刺激经济,启动了4万亿投资,大基建全面爆发。

08年武汉市房贷利率可以在基准利率基础上打7折,现在看,是多么诱人的!但是那个时候很多人还在观望,大多数人没意识到,当年利率是未来10几年最低的。

3、2009年—2014年:武汉楼市触底反弹、2011出台限购令、2014年取消限购

在国家4万亿刺激下,房地产市场触底反弹,真正复苏,楼市逐渐出现火爆局面,与此同时,国家对于房地产调控的政策力度持续加大。

2023年武汉楼市预测(过去20年武汉楼市发展里程反思)(6)

武汉市在2011年出台了楼市限购政策。

限购政策出台后,市场出现一定降温,到了2014年,市场进入低迷期,很多住宅楼盘卖不动。

2014年7月18日,武汉市对楼市调控政策进行有条件地放松,外地人在远城区购房只需一年社保;140平方米以上户型不限购;大学学历在中心城区购房只需一个月社保。9月15日,湖北省住建厅又出台“鄂六条”,要求武汉市适时调整放开住房限购等政策,购买家庭唯一普通商品房减半征收契税,首套房贷款利率最高7 折等。

自2014年9月24日起,武汉全面取消楼市限购政策!凡在武汉区域购买住房(含新建商品住房和二手住房)的,不再实行限购。在办理网上签约、合同备案及相关登记手续时,不再核查购房人住房情况,不再要求提供户籍、纳税或缴纳社会保险等相关证明。

这次政策对于武汉楼市的影响是深远的!

4、2015年—2018年:武汉楼市火爆、CS费盛行!

2023年武汉楼市预测(过去20年武汉楼市发展里程反思)(7)

2015-2018年,限购取消后,武汉楼市持续火爆,房价一路上涨!具有代表性的是光谷东房价从5000多涨到了18000多,涨幅之快,吸引力武汉市乃至全国的炒房团蜂拥而至!光谷东获封“宇宙中心”,成为了炒房团的乐园!

与此同时,CS费盛行,最高CS费据说60万,就连阳逻这样四环外的位置、蔡甸区域不少楼盘都需要缴纳CS费才可以买到,市场疯了!购房者躁动,真正印证了买涨不买跌的名言!

5、2019-2022:市场下行、经济放缓、楼市举步维艰

2023年武汉楼市预测(过去20年武汉楼市发展里程反思)(8)

武汉楼市真正开始走下坡路其实从2019年下半年开始,到了2020年,武汉市首先出现的是:公寓滞销!

当时,光谷的和汉口的公寓市场,出现了明显降温,销量下滑,价格下滑。到了202年下半年,光谷高新大道沿线的公寓基本都卖不动了。

随着疫情的爆发,经济发展减缓,综合因素作用之下,2020-2022年,武汉楼市从下行走向冰点。

2022年,武汉市远城区基本都整体大幅度降价,有的价格腰斩,例如阳逻:以前卖一万,如今卖5000还带装修,价格下降幅度令人震惊!

总结2000-2022年武汉楼市:

1、武汉房价并非只涨不跌,2008年出现过房价下跌;2022年也出现了,市场经济条件下,房价有涨就有跌。

2、武汉楼市发展和房地产调控政策息息相关:限购市场降温,取消限购市场回暖,基本被证实。

3、武汉楼市行情和宏观经济密切相关:金融危机、经济危机,疫情等因素都会影响楼市,导致市场下行。

4、购房者一直是买涨不买跌!以前是,现在也是。

分析了武汉楼市过去20年发展,那么2022年还适合在武汉买房吗?

2023年武汉楼市预测(过去20年武汉楼市发展里程反思)(9)

我认为应该分2种情况:

1、刚需和刚改购房者:2022年武汉开发商打折促销力度很大,对于刚需和改善客户而言,理论上是一个买房的好时机,建议看好了可以尽早下手,前提是需要对楼盘及开发商实力进行综合研究,核实,确保可以交房。

2、投资客: 刚刚召开的二十大,明确提出坚持房主不炒,继续维持房地产市场健康平稳发展,在这样的最高指示背景下,个人认为未来5-10年,武汉市房价不会暴涨、也不会大涨,应该是稳定为主,短期波动(下跌、上涨)、长线看稳中小幅度上涨。因此,投资客应该放弃一夜暴富的梦想,并不是武汉市任何区域房子都有投资价值,有的可能亏本。

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