是时候,来做个复盘了!

两方面考虑:

1)从去年跳水事件至今,已满周年,有必要了解下房价到底波动多大。

2)政策频出,很多人却仍迷茫。不知现在入手,还是再等等?房价还会不会降?

知史明鉴,摸清涨跌,才好作抉择。

下面就来一起大数据透视!

(注:以下数据对比的是2021年9月与2022年9月整盘签约数据,没有细分产品、楼栋等价格差异,仅供参考。 )

01

天津楼市暴跌 真实窥透天津楼市(1)

和平,是此轮下行周期中抗跌的“表率”。

和平翰林公馆越卖越贵。

别看就几套尾房,一点也不掉价。169平米特惠房990万。

天成和平里之前卖不动,今年单月就能卖20多套。整盘一共229套,截至9月底已签约200套。

价格上“两幅面孔”。

小户型涨了,89平米去年9月签约价6万5多,今年6万9;

大户型跌了,120平米去年9月6万8,今年6万1。

这也符合学区房的特性。

02

天津楼市暴跌 真实窥透天津楼市(2)

河西已成当下的“白马”,共识很强大。不过具体看,也有肥瘦之分。

天空之镜低开高走,房价已修复。

去年9月签约均价4万2,现在4万3,一平米涨了1000多。

中海寰宇时代倒是略有回调。

因为要跟瑞府Pk总价。

天津瑞府也已过房价低点。

去年年底时,140平米卖到过3万2。现在同样的面积段,3万6。

中海左岸澜庭已是现房,尾盘。

现在主推的是中海左岸源境,高层 洋房,280多万起。

天津湾、绿城·天津诚园、仁恒公园世纪,都是尾盘了。

体北鲁能公馆产品差异大。

中交融正、华宇御熹臺,亏在了地段。

300多万买小海地,很多人不认。

不过,华宇御熹臺有个“唯一性”——市区唯一在售叠拼,只有48套。

03

天津楼市暴跌 真实窥透天津楼市(3)

南开区整体上比较扛。

像金地阅千峯、旭辉铂悦公望、保利云禧,房价均有上涨。

金地阅千峯、旭辉铂悦公望是豪宅,为独立赛道。

尤其金地阅千峯房价拉升最大。这是因为它的洋房卖了,签约均价7万5。

保利云禧是普宅的门槛,也有生存空间。

而且马上要交房了。

房价下跌的基本有“非正常”因素。

比如正荣紫阙、南开宸院都曾暴过雷、停过工。

信任一旦崩塌,很难修复。

04

天津楼市暴跌 真实窥透天津楼市(4)

河东区也是个相对稳的阵营。

改善盘基本都很扛,价格上变动不大。

略有下调的大多是市区门槛盘,共性是卖地段、卖低价。

它有总价门槛。

若价涨,必然会量跌。

凯旋门的价涨,一是现房,二是交付超出预期,给加分了。

05

天津楼市暴跌 真实窥透天津楼市(5)

河北区太齐整了,“清一色”!全比去年9月份降了。

只是下调的幅度有所不同。

首创天阅海河幅度最大,现在2万9起,带精装。

花语津郡去年高层2万6,现在2万3。

原因很简单,需求支撑不住。

河北区自身的购买力够不上,倒是让宜兴埠、金钟得了利。

所以只能靠降价,来与河东、红桥门槛盘抢蛋糕。

唯有十里观澜独自坚强。

去年10月首开,首开当月28973元/平米,现在29731元/平米。

微涨2.6%。

06

天津楼市暴跌 真实窥透天津楼市(6)

红桥区跟河北区的逻辑差不多。

也在大范围的调价,这里就不赘述。

重点说两个盘。也是红桥的两个销冠,一个是量的扛把子,一个价的天花板。

有意思的是,九和府无论多大户型,都能卖到200万以下。

89平米是如此,93平米也是如此。

现在115平米的也调到了186万起,折合单价1万6。

中海云麓公馆正好与之相反。

它是户型越大,价格越贵。143平米的签约价4万6多,96平米的却能低到4万以下。

该项目拿出来做特惠的也是最小的96平米。

这就是定位不同,定价也不同。

07

天津楼市暴跌 真实窥透天津楼市(7)

西青区本身素质没有问题,且环抱着南开这棵大树。

之所以也出现价格调整。

一个是外地人过不来,像南站、精武镇这种“吃”外地人的板块,受到了很大冲击。

二是,价格回调后,“竞争者”增多。

之前只它一个人吃南开外溢红利,现在红桥也来分食。

比如宾水西与双环邨,价格差不多,户型也差不多,客群重合度太高了。

水西则与铃铛阁正面刚起来。

不过,整体来看,西青大多楼盘的幅度都不大。

若行情起来,很容易修复。

08

天津楼市暴跌 真实窥透天津楼市(8)

透过津南区的房价对比,看清了一个道理:

板块的选择,要大于楼盘。

辛庄的大跳水,远近闻名,一轮又一轮。相比去年9月份,房价跌幅都在10%以上。

“后遗症”也很严重。

不仅自身房价难修复,现在拖拽得国展西也下来了。

反观海教园,涨价是主色。

包括龙湖天璞、中海锦城,都涨了。

中海锦城的优势是,现房,品牌大。

龙湖天璞则是因为交付得好,带动得龙湖樘樾也很走量。

09

天津楼市暴跌 真实窥透天津楼市(9)

北辰的房价,有些不忍直视。

第一个挑起价格战是它,现在特惠最凶的还是它。

包括流量扛把子未来城,也在向下走。

7.93%,只是整盘的变化。细分的话,幅度会更大。

去年9月,未来城高层签约价是18234元/平米,年底降到了16707元/平米……

最新的9月份,15439元/平米!

这还是能走量的盘。

卖不动的,更不用说,以价换量,再正常不过了。

基本上,现在北辰的很多盘,比去年那波大跳水还便宜。

比如大张庄、小淀、铁东北路、北仓、双青等。

还在继续探底中。

10

天津楼市暴跌 真实窥透天津楼市(10)

东丽区只有几个盘,表现可以。

上东金茂智慧科学城必须是入围,从首开至今,价格十分稳定。

成交量上也很出色。

这样的行情下,单月都签约50多套。

至于上东金茂悦、远洋宽阅时光、恒基旭辉都会江来,已经摆出了干架的意思。

东丽誉东苑也降了,一套直降42万。

金钟之前是城东春晓支撑着大局,现在换成了花语尚东。

毕竟产品上落了一大截,只能用价格补位。

现在还不太明显,因为从去年下半年开始就没怎么供地,所以新盘很少。

待过两年看看吧。

将会全是“新产品的天下”。

11

综上,我们要有清醒认知:

1)有些楼盘可以等,有些则不能。

比如新梅江,中海又拿新地了,地价还是那个价。

期待它降,不现实。

关注流量,更要关注存量。

2)要想房价不倒,必须有支撑力。

地段、学区、需求……都是。多多益善。

3)以后“马太效应”会越来越强,便宜的更便宜,贵的更贵。

需求也会往确定性高的板块、楼盘集中。

4)轻城市重板块,板块>楼盘。

以后还会降价的有两类,一类是外地人为主的板块,另一类是去年割韭菜的板块。

比如小淀、大张庄之类,没有底。

切记,避坑是第一法则。

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