前言
这是一篇不限行业的投资入门课堂，针对的不仅仅是地产投拓人，还包括了每个想要进行投资或身处投资部门的人。投资是指特定经济主体为了在未来可预见的时期内获得收益或使资金增值，在一定时期内向一定领域的标的物投放足够数额的资金或实物等货币价物的经济行为。通俗来说，投资就是为了让企业获得收益，而向一定对象投放资金的行为。
一、项目投资及其现金流量分析
项目投资是指以特定项目为对象的长期投资行为，是完成后可以形成企业内部各项长期资产（如固定资产、无形资产）的对内长期投资。投资土地、写字楼、厂房均属这一范畴。项目投资从财务角度来看，有以下三个特点：
持续周期长。项目投资往往周期性比较长一般都在一年或一年以上，因此对企业来说是具有战略性质的一种行为。
项目投资是以投资是否可以为企业创造价值来进行投资决策的。因为项目投资的战略性，一个企业是否投资一个项目就是要根据这个项目在这个投资周期内能否为企业带来利益作为决策依据。
资金的时间价值和净增效益原则。由于项目投资周期跨度较大，往往支出和现金流不处于同一时间点，不能直接比较。所以决策时，应该充分考虑资金的时间价值，在此基础上为企业带来的增值。
现金净流量是现金流量表中的一个指标，是指一定时期内，现金及现金等价物的流入（收入）减去流出（支出）的余额（净收入或净支出），反映了企业本期内净增加或净减少的现金及现金等价物数额。在此应注意两点：第一，净现金流量是同一时点(如1999年末)现金流入量与现金流出量之差。第二，净现金流量按投资项目划分为三类：完整工业投资项目的净现金流量、单纯固定资产项目的净现金流量和更新改造项目的净现金流量。
现金流量表是反应一定时期内(如月度、季度或年度)企业经营活动、投资活动和筹资活动对其现金及现金等价物所产生影响的财务报表。现金流量表是原先财务状况变动表或者资金流动状况表的替代物。它详细描述了由公司的经营、投资与筹资活动所产生的现金流。现金流量表的出现，主要是要反映出资产负债表中各个项目对现金流量的影响，并根据其用途划分为经营、投资及融资三个活动分类。现金流量表可用于分析一家机构在短期内有没有足够现金去应付开销。另外，该表只计算所得税后净现金流量，并据此计算资本金内部收益指标。
二、投资评价指标及计算
静态评价指标：
静态投资回收期是在不考虑资金时间价值的条件下，以项目的净收益回收其全部投资所需要的时间。投资回收期可以自项目建设开始年算起，也可以自项目投产年开始算起。静态投资回收期可根据现金流量表计算，其具体计算又分以下两种情况：
1）项目建成投产后各年的净收益（即净现金流量）均相同，则静态投资回收期的计算公式如下：P t=K/A
2）项目建成投产后各年的净收益不相同，则静态投资回收期可根据累计净现金流量求得，也就是在现金流量表中累计净现金流量由负值转向正值之间的年份。其计算公式为：P t=累计净现金流量开始出现正值的年份数-1 上一年累计净现金流量的绝对值/出现正值年份的净现金流量。
静态投资回收期指标一般决策的原则是：包括建设期的回收期≤计算器的1/2；不包括建设期的回收期≤运营期的1/2。
投资收益率也称为投资回报率，通常是指达产期正常年份的年息税前利润或运营期年均息税前利润占项目总投资的百分比。
投资收益率（ROI）=年息税前利润或年均息税前利润/项目总投资。
投资收益率反映投资的收益能力。当收益率低于公司净资产收益率时，说明这个项目投资是失败的，需要思考改善投资结构或项目；而当收益率大幅高于一般企业净资产收益率时，就存在操纵利润的可能性，需要进一步分析各项收益的合理性。投资收益率指标的决策原则：投资收益率≥基准投资收益率。
动态评价指标：
净现值（NPV）是指未来现金流入和未来现金流出现值的差额。净现值决策是一种常用的投资决策方法。净现值的计算过程是：
1、计算每年的营业净现金流量。
2、计算未来报酬的总现值。
3、计算净现值。
净现值=未来报酬的总现值－初始投资
净现值法的决策规则是：在只有一个备选方案的采纳与否决决策中，净现值为正者则采纳，净现值为负者不采纳。在有多个备选方案的互斥选择决策中，应选用净现值是正值中的最大者。
内部收益率（IRR），是指项目投资实际可望达到的收益率。举个例子，我有钱存在银行，至少可以保证每年有3.25%的利率（假设当前银行利率为3.25%）；那么假如我的钱用来投资项目，而这个投资可能需要1年或1年以上，那么每年可以赚多少？就需要一个利率来进行参考对比银行利率，这个利率就是IRR。大部分房企对IRR的要求虽然各不相同，但组成逻辑是一样的，都是至少要保证跟当前银行存款利率一致；再加上抗通货膨胀的8%左右；最后理想情况下可以再赚个2-5%不等。
IRR的计算公式：IRR=a [NPVa/(NPVa-NPVb)]*(b-a)；其中a、b为折现率，a>b；NPVa为折现率为a时，所计算得出的净现值，一定为正数；NPVb为折现率为b时，所计算得出的净现值，一定为负数。
纯公式的说明看起来特别抽象，因此我们举个小例子，就能让大家更好的理解。某项目期初投资200万，以后的10年每年都有30万的现金流，求该项目的内部收益率（IRR）。（注：利率插值区间宽度小于1%即可）那么计算方式应该是这样的：-200 [30/(1 IRR) 30/(1 IRR)^2 .... 30/(1 IRR)^10]=0 , IRR=8.14%
内部收益率的优点是能够把项目寿命期内的收益与其投资总额联系起来，指出这个项目的收益率，将它与基础收益率进行对比，从而确定这个项目是否值得建设。但内部收益率表现的是比率，而不是绝对值，一个内部收益率较低的方案，可能由于其规模较大而有较大的净现值，因而更值得建设。所以在各个方案选比时，内部收益率与净现值的结合是投资人一定要综合考虑的。
净现值和内部收益率指标之间存在同方向变动关系。即：当净现值＞0时，内部收益率＞基准收益率；当净现值＝0时，内部收益率＝基准收益率；当净现值＜0时，内部收益率＜基准收益率。
总结
投资项目的测算是一门大学问，今天投研君只是简单为大家整理了基础投资测算中会用到静态和动态评价方式。下一期，投研君将给大家整理地产投资测算阶段包括哪些成本和税费，并通过案例进行说明。希望可以给大家带来帮助。
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