01
过了保修期仍漏水
质量问题开发商担
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案例：
刘先生与某开发商签订了《北京市商品房预售合同》购买了某房屋，收房时发现房屋次卧存在漏水问题，之后房屋漏水问题也一直存在。刘先生多次找开发商报修，开发商也曾进行维修，但漏水问题始终存在。刘先生向法院提出诉讼，要求开发商对其房屋内的次卧墙体漏水、窗户渗漏进行修复；开发商赔偿其因房屋漏水问题造成的损失30万元。
庭审中，开发商称，涉案房屋一直在出租，说明刘先生主张的漏水问题并不影响房屋的正常居住使用。收房验收表中只记载了次卧有水印，没有确认漏水原因。涉案房屋收房已经超过5年，即使现在出现漏水问题，也已超过保修期，请求法院驳回刘先生的全部诉讼请求。
分析：
工程质量司法鉴定中心鉴定人员告诉记者，鉴定中心经过委托去现场勘验后发现，刘先生家中的漏水是由房屋质量不达标造成的，尽管已经过了5年保修期，开发商仍要担责。根据鉴定意见，法院认定开发商就涉案房屋出现漏水问题存在过错，应按照鉴定机构出具的鉴定意见对涉案房屋漏水部位进行修复。
02
装修导致管道裂缝
楼下漏水楼上担责
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案例：
2014年，白先生发现家中厨房烟道及周边顶板出现漏水现象，且漏水情况多出现在楼上洗衣服时。经与楼上业主沟通后，白先生了解到，楼上的住户曾于2012年对房屋进行了装修，在卫生间与厨房夹道处安装了洗脸池，在厨房靠近夹道处安装了洗衣机，穿透烟道处安装了洗衣机上下水管道。
为弄清渗漏原因，双方共同请物业人员排查，物业人员排查后认为楼上地面防水有问题。随后，楼上业主采取了一些补救措施，将家中的洗手池和洗衣机的原排水管截断，并对洗手池位置的地面重新做了防水。然而，一段时间后，白先生的家中又出现了漏水。白先生要求楼上继续修复并赔偿其家中装修损失，但楼上业主称已前后修了三次，楼下漏水与自家并无关系。双方由此闹上了法庭。
分析：
工程质量司法鉴定中心鉴定人员告诉记者，鉴定中心经过委托去现场勘验后发现，原洗衣机和洗手池是共用一根暗敷排水横管，原暗敷排水横管位于防水层上部，而该排水管存在裂缝。因此，尽管楼上业主将洗手池和洗衣机的原排水管截断不再使用并重新做了防水，但新排水管排出的水还是会从原排水管回流至夹道处，并进而渗漏到楼下。此系楼上业主在对房屋进行装修时破坏了原防水层又未做好二次防水，因而引发的渗漏，与房屋本身质量无关。
《住宅室内装饰装修管理办法》规定，因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水等，装修人应当负责修复和赔偿。法院最终判定，白先生家中的漏水应由楼上业主担责。
03
未清理雨水口杂物
漏水物业需担责
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案例
高女士居住的小区某号楼系错层结构，该楼共17层，高女士居住在15层，16、17层的雨水经她家房顶下泻。2016年8月14日，天气下雨，屋面雨水口被杂物堵塞，雨水经楼顶设备层灌入高女士家房屋内，导致屋内的装修被破坏，家具被浸泡变形，电器损坏。高女士当时给物业公司打电话，无人到场解决问题。为此，高女士只能自己先行处理，然后将物业公司诉至法院，要求判令物业公司赔偿经济损失3000元。
物业公司辩称，高女士居住的楼房顶部已使用数年，屋顶出现老化现象，屋顶漏水的修复费用应从公共维修基金中支付。该小区情况较复杂，许多业主没有缴纳维修基金，甚至没有办理房屋所有权证，不能启动维修基金对楼房进行修复，故不应该承担赔偿责任。另外，高女士房屋被浸泡一周后才告知物业，且当时高女士房屋已清理完毕，无法得知漏水的情况和原因。高女士没有证据证明其房屋被浸泡是由于物业疏于管理所致，故不应该承担任何责任。物业同时向法院提出鉴定申请，要求对高女士房屋顶层的屋面排水是否能满足使用要求进行鉴定。
分析：
工程质量司法鉴定中心鉴定人员告诉记者，鉴定中心经委托去现场勘验后发现，房屋雨水管为铁皮制作雨水管，直径为100毫米，基本满足使用要求，可排除物业公司所述雨水管不符合规范标准要求的问题。高女士家房屋的这次漏水，更多是由于物业公司未能及时清理屋面雨水口且出现问题后未能及时解决而造成。法院最终判定，高女士房屋屋顶漏水系物业公司疏于管理所致，对高女士房屋因此次漏水造成的经济损失，物业公司应予以赔偿。
04
专家分析
不同的情况，漏水责任由谁承担？北京市建筑工程研究院工程质量司法鉴定中心主任左勇志介绍↓↓
●对于因开发商建造的房屋质量不达标而造成的漏水，就是房屋渗漏是否和时间因素有关，如果没有关系，那责任需由开发商承担。
●对于施工时破坏了原防水层而造成的渗漏，因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水等，装修人应当负责修复和赔偿；属于装饰装修企业责任的，装修人可以向装饰装修企业追偿。
●对于因物业疏于管理所造成的渗漏，对屋顶的水箱管理不善导致顶楼住户家漏水；物业允许广告公司在屋顶私设广告牌而破坏了防水层，造成顶层住户家漏水；或出现问题后物业没有及时处理导致损失扩大等，物业公司也要承担失察或维修不及时的责任。
●至于业主自身使用不当或随意改造房屋结构等造成的渗漏，漏水责任由自己承担。
