如果想在北京买一套属于自己的房子，满足以下任一条件即可
- 北京户口：如果购房人（单身）为北京户口则可在北京购房一套，结婚后以家庭为单位可购两套。
- 在京纳税社保满五年：购房人为外埠户口需在京纳税社保满五年，无论个人还是家庭单位限购一套。
- 拥有在京工作居住证：视为北京户口，单身在京购限购一套，家庭单位限购两套。
- 通州购房：
- 北京户口或在京工作居住证的首套可以购买通州
- 在京纳税社保满五年且后三年纳税社保在通州缴纳
在满足购房条件后，就进入到第一个关卡了，首先，我们要明确买房的目的，这样寻找房子才可以更有方向性。常见的目的有以下几种，大家可以对号入座
- 自住：北漂几年手里攒够了首付钱，同时又不考虑结婚生娃，此时只需关注自己住的是否舒适即可；
- 生娃：最常见的买房原因，为了下一代有一个好的发展，急需一张‘上船的船票’；
- 工作：不考虑家庭因素，由于工作需要或减少通勤时间，需要在公司周边购买一套房子；
在确定买房目的后，就需要找到我们最关注的考虑因素，由于预算原因，我们不可能买到百分百满意的房子，此时就需要做出取舍，哪些是我们最关注的因素，哪些是次要因素，哪些条件必须满足，哪些可以做出让步。
- 楼层：常见有板楼和塔楼两种，板楼大多数都是6层左右，没有电梯的老破小，如果要是家里有老人或者准备生娃的，楼层是首要因素，因为即使现在很多小区在做改造，但不知何年何月才能改造到你购买的小区，所以出于行动方便性考虑，建议如果没电梯的楼层购买顺序是3＞2＞4＞5＞1＞6；
- 一层吵，五六层高，二三四层是最佳选择；
- 户型：主要考虑的是几室几厅、房屋朝向以及空间大小。
- 如果近期考虑生娃，两室一厅，可以满足近期需求，但随着孩子长大老人帮忙接送，三代人住在一起会略显拥挤。
- 房屋朝向，坐北朝南最佳，但价格也是最贵，房源也是最少的。朝东早上有太阳，下午缺少日照。朝西，下午会存在西晒情况，晒衣服容易发黄，且屋子会比较热。朝北，常年见不到阳光，屋子会特别阴冷。
- 周边设施：主要考虑日常居住的衣食住行，包含学校、商超、餐饮、医院、地铁等。最主要的是学校放在4单独讲，其次主要需要考虑地铁，也就是通勤距离，建议在1小时左右，通勤时间过长，会严重降低幸福感。
- 学校：大多数买房玩家需要考虑的重要因素，在买房时一定要研究两个问题
- 小区：周边有什么学校（幼儿园、小学、中学），学校教育能力怎么样，上学有什么限制，报名有什么限制；
- 房屋：房子能不能落户，是否还有上学名额等等；
- 贷款：放到下一章节主要讲
搞清楚一下几个概念才知道如何计算贷款额及相关税费
房屋类型
- 商品房：北京最为常见的房产类型，税费也是最少的最简单的；
- 两限房：所谓两限即限定价格，限定面积，属于地方政府和开发商协定建造的中低价位、中小套型的商品房。（购房人取得房屋权属证书后5年可以上市交易）税费比商品房要高，同时两限房小区环境、绿化面积、容积率、和物业基本会比该地区商品房要差；
- 经济适用房：价格比两限房更低，同样是政府规划的福利性住房，不过税费比两限房更高；
- 二类经济适用房：一般是具有回迁性质的房屋
- 已购公房：单位职工购买原属于单位产权的公有住房，按15.6元/㎡缴纳土地出让金，大几千块；
- 央产房：大多为中央部门分配给政府官员的，每个职级都有固定的分配面积，如果房子超过了业主该职级应该分配的面积，则需要向所在单位缴纳一定的金额几万到十几万不等，其余的和商品房一样。
常见的几个金额
- 最终落地价：你最终要付出的钱，包含首付、个税、契税、中介费等一系列费用
- 网签价：去不动产登记部门进行网上备案登记的价格（并非房屋价格）。网签价是非常非常重要的，这关乎你税费的计算，贷款的金额等等。
- 核定价：核定价即最低过户指导价，也就是房屋网签价格的最低限度。
当你全款购房的时候就要把网签价格做到最低，因为你的税费是基于网签价计算，所以此时的税费是最低的。那么为什么要提高网签呢？因为贷款金额也是由网签价计算来的，想高贷款必然高网签高税费。也叫过户指导价
普宅和非普宅
按照目前北京市的区分标准，须全部满足以下3条的住宅即为普宅，有任何一项不满足的，即为非普。
普通住宅三个条件是：
- 小区容积率在1.0（含）以上
- 房屋建筑面积在140平方米（含）以下
- 关于价格的规定：
- 单价不高于上限
- 总价不高于上限，满足A或B其一即为满足3
五环内：单价上限39600/㎡，网签价上限468万
五环到六环：单价上限31680/㎡，网签价上限374万
六环外：单价上限23760/m，网签价上限280万
重点！重点！重点！首付及税费
净首付等于购房首付 税费 中介费，接下来分别讲一讲三个主要构成部分
净首付（贷款金额及年限）前提条件
现在认贷不认房，需要在全国没有购房贷款记录。全国，全国，全国没有贷款记录，重要的事情说三遍。
- 贷款金额
- 普通住宅：首套首付35%，二套首付60%
- 非普住宅：首套首付60%，二套首付80%
- 国管公积金贷款比例稍有不同：首套30%，二套60%
- 备注：贷款比例是网签价百分比，不是挂牌价的百分比，网签价一般为市场价格的95%。
- 公积金贷款金额：首套120万，二套60万。
- 能贷款多少钱
- 家庭收入÷2=你可以贷款的月供
- 贷款年限
- 贷款与商业贷款期限必须一致，北京商业贷款最多25年，所以在北京最多只能贷款25年而不是30年。
示例
购买五环到六环的一套100平房子，报价400万，满二年年，问能贷多少钱，首付是多少。
解答
1、100平小于140平，所以是满足普通住宅的面积需求；
2、要满足普通住宅的要求，要保证网签价小于374万，故此网签价按照上限374万计算（可以免增值税）；
3、首套房的最高贷款为65%，所以贷款额为374*65%=231万（即五环外最高贷款额）
4、不计算个税契税等税费情况，首付为400-231=169万
税费契税所有的房屋交易中一定会有契税，无论新房还是二手房交易。契税是必须要缴纳的。
- 首套小于90㎡的=网签价×1%
- 首套大于90㎡的=网签价×1.5%
- 二套无论多大平米=网签价×3%
首先需要确定是否是普宅，具体内容可见科普贴。常见情况及金额见下表
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持有年限 |
出售人 |
房屋性质 |
计算公式 |
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满两年 |
个人 |
普通住宅 |
免征 |
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满两年 |
个人 |
非普住宅 |
网签价≥核定价格：(网签价格-原值)÷1.05×5.3% |
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满两年 |
个人 |
非普住宅 |
网签价＜核定价格：(核定价格-原值)÷1.05×5.3% |
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不满两年 |
个人 |
X |
网签价≥核定价格：网签价格÷1.05×5.3% |
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不满两年 |
个人 |
X |
网签价≥核定价格：核定价格÷1.05×5.3% |
个税稍微简单一些，满五唯一免征个税。常见情况及金额见下表
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征收情况 |
交易房屋情况 |
计算方法 |
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免征 |
满五年唯一 |
免征个人所得税 |
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全额征收 |
无法追溯购房原值 |
网签价≥核定价格：(网签价格-本次增值税)×1% |
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全额征收 |
无法追溯购房原值 |
网签价＜核定价格：(核定价格-本次增值税)×1% |
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差额征收 |
有原值且能提供原始契税票 |
网签价≥核定价格：(网签价格-本次增值税及附加-原值-原契税-网签价格×10%-贷款利息)×20% |
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差额征收 |
有原值且能提供原始契税票 |
网签价＜核定价格：(核定价格-本次增值税及附加-原值-原契税-网签价格×10%-贷款利息)×20% |
注意：差额征收的公式是(网签价格-本次增值税及附加-原值-原契税-网签价格×10%-贷款利息)×20%.那么如果本次网签价格≤原值，那么即使此套房屋不是满五唯一依旧是没有个人所得税的。
综合地价款两限房和经济适用房除开上面的三种税费还有额外一项税费：综合地价款（土地收益金）。常见情况及金额见下表
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房屋类型 |
综合地价款/土地出让金 |
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2008年4月11日之前购买的经济适用房，满五年后交易的 |
综合地价款：网签价or核定价（取高值）×10% |
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2008年4月11日之后购买的经济适用房，满五年后交易的 |
综合地价款：(网签价or核定价(取高值)-原值)×70% |
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两限房 |
综合地价款：(网签价or核定价(取高值)-原值)×35% |
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经济适用房 |
土地出让金：网签价or核定价(取高值)×3% |
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已购公房 |
缴纳金额=建筑面积×当年成本价×1% |
其实买房的‘坑’远不及上文所述内容，如想了解更多‘内幕’可关注小编，了解更多行业知识
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