房价只升不跌的迷思需慎防
今年第一季度，新加坡市区重建局的私宅价格指数以及建屋发展局的组屋转售价格指数连续12个季度创新高。这引发了政府在4月26日深夜推出另一轮房地产降温措施的举措，旨在抑制持续强劲的需求。
新措施调高了购买住宅房地产的额外买方印花税（ABSD），其中外国买家的ABSD从30%上调至60%；新加坡永久居民购买第二套和第三套房地产的ABSD分别调高到30%和35%；新加坡公民购买第二套和第三套房地产的ABSD分别调高到20%和30%。
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然而，尽管采取了这些措施，市建局最近发布的预估数据显示，今年4月份新私宅销售量达到了887个单位，比3月份增加了80%，与去年同期相比增加了34%。
这一销售成绩主要得益于一些位于市区边缘的新房地产项目。其中一个项目是在降温措施宣布后开盘的，但其销售业绩不受影响，反而非常火爆。有意思的是，其中四个单位的买家来自中国，他们需要支付高达60%的ABSD。此外，超过一半的售出单位面积小于70平方米，反映出投资需求仍然坚挺。
这并不意味着新一轮的房地产降温措施无效。实际上，如果政府没有采取新的措施，房地产价格和销量可能会创下新的高点。此外，新措施的实施时间是在4月27日，其效应尚未完全显现。
然而，上个周末，一个新的房地产项目的预览吸引了近6000人前来参观。这显示出房地产需求仍然强劲。分析师估计，今年新私宅销售量可能达到8000个单位，比去年的7099个单位多。
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无论是自住还是投资，房地产的强劲需求除了反映供不应求外，还在于购房者对房价只升不跌的预期。自2009年以来，政府已推出多轮房地产降温措施，但房价在短暂喘息后又恢复上涨。
新加坡土地有限，长期来看土地价格看涨，这使得房地产投资者对房价只升不跌的预期日益增强。此外，我国政治和社会的稳定以及亲商政策吸引了不少高净值人士落户，他们对房地产投资情有独钟。高额房地产交易价格鼓舞了房地产投资者的信心。
冠病疫情持续了三年多，拖慢了建筑工程进度，导致房屋供应出现了巨大缺口，进而推高了私宅和组屋的租金。市建局的数据显示，非有地私宅的租金在2021年增长了9.9%，在2022年更是飙升了29.8%。房地产市场的各个环节相互影响，组屋租金和转售价格与私宅一同上涨，进一步推高了购房者对房价上涨的预期。
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在开发商和房地产经纪的炒作下，房价只升不跌的预期促使购房者纷纷入场，成为自我实现的预言。房地产的标杆售价不断攀升，激励开发商更积极地竞拍土地，而开发商成本的上升反映在更高的房价上。这进一步强化了房价只升不跌的迷思。
长期来看，房地产价格会随着经济发展和国民收入增长而上涨。然而，房地产市场仍存在周期性。这一轮上升周期持续时间相当长，房价上涨得越高，下跌周期带来的冲击可能就越大。
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1997年亚洲金融危机后，新加坡的私宅价格在18个月内下降了40%；2008年全球金融危机后的一年内，价格下跌25%，之后才强力建设。当前全球面临高通胀、高利率和经济衰退的阴影，房地产市场调整的风险不断增加。
政府此轮房地产降温措施在宏观政策上调节投资需求，购买第一套自住房的国民不受影响。然而，在高利率环境下，房价只升不跌的态势可能会突然转变，购房者应该量力而行，避免过度借贷。
与此同时，上个周末，一座新的房地产项目进行了预览，吸引了近6000人前来参观。这进一步证明了房地产市场的需求依然强劲。分析师估计，今年新私宅的销售量可能达到8000个单位，比去年的7099个单位更多。
无论是购买自住还是投资，房地产市场的强劲需求除了反映供应不足外，购房者对房价只升不跌的预期也起到了推波助澜的作用。自2009年以来，政府已经推出了多轮房地产降温措施，但房价在短暂的喘息后很快恢复上涨。
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新加坡的土地资源有限，长期来看土地价格看涨，这使得房地产投资者对房价只升不跌的预期日益增强。此外，政治和社会的稳定以及亲商政策吸引了不少高净值人士前来定居，他们对房地产投资情有独钟。高额的房地产交易价格鼓舞了房地产投资者的信心，进一步推动了市场的火热。
然而，房地产市场的繁荣也伴随着一些风险。过去三年多的冠病疫情导致建筑工程进度放缓，导致房屋供应出现巨大缺口，从而推高了私宅和组屋的租金。市建局的数据显示，非有地私宅的租金在2021年增长了9.9%，在2022年更是飙升了29.8%。房地产市场的不同环节相互影响，组屋租金和转售价格与私宅价格步调一致，进一步推高了购房者对房价上涨的预期。
在开发商和房地产经纪人的炒作下，房价只升不跌的预期促使购房者纷纷涌入市场，这种预期最终也成为自我实现的预言。房地产的标杆售价不断攀升，激励开发商更积极地竞拍土地，而开发商成本的上升则反映在更高的房价上。这进一步强化了房价只升不跌的迷思。
然而，需要注意的是，房地产市场仍然存在周期性。当前的上升周期已经持续了相当长的时间，房价上涨得越高，下跌周期带来的冲击可能就越大。回顾1997年亚洲金融危机后，新加坡的私宅价格在18个月内下跌了40%；2008年全球金融危机后的一年内，价格下跌了25%，之后才重新回到上升轨道。面对当前全球面临高通胀、高利率和经济衰退的阴影，房地产市场调整的风险不断增加。
为了控制市场过热，政府已经采取了一系列房地产降温措施。这些措施旨在调节投资需求，保持市场的可持续发展。尽管购买第一套自住房的国民不受影响，但在高利率环境下，房价只升不跌的态势可能会突然转变。购房者应该量力而行，避免过度借贷，以减少在下跌周期中面临的风险。
总之，新加坡房地产市场目前处于繁荣期，房价持续上涨。尽管存在一些风险，但政府采取的调控措施有助于保持市场的可持续发展。购房者应该审慎考虑自己的经济状况和风险承受能力，并在做出购房决策时谨慎行事。
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