三四线城市房价怎么走深度分析 三四线楼市房价现状(1)

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提问:雕叔,你好!我目前只有二圈层的户口作为购房资格,购房主要还是考虑投资属性。目前来看,能买到主城区优质楼盘的概率比较低。这个时候应该转战优质的二手房吗?或者有更好的投资房产的思路吗?感谢!

回答:从目前的投资角度来看,新房的一些热门区域、网红楼盘是不二之选,但前提是资金预算充足,另外资格顺位度够高,你是二圈层户口,即便是刚需,也只能当个刚四这类的,还买不到天府和高新,所以你要么指定能把户口社保迁移成为某个区的刚一,比如成华、高新、天府新区这些投资盘扎堆的区域。否则,很难说可以从顺位的角度去买到不错的新房。 除非你主打捡漏,比如十陵、大面、武侯新城、二八片区的捡漏。 当然,从二手房的角度来看,当下各个板块都是相当成熟的价格体系,核心的优质的板块楼盘,价格都已经居高不下,很难说还有较大的投资意义,也就是不存在洼地概念了。 最多只能说寄希望于指导价,是的某些核心板块的楼盘,适度价格回调,然后抓紧机会适时抄底。

提问:雕叔你好!我在少城小学附近也就是12桥路看了一个老破小,45平,价格80万,值得入手吗? 78年的房子,要求不能贷款。这个房子买来挂户口,以后陪读只有在小学附近租房。1.这个房子值得入手吗? 2.这个房子目前读少城小学,以后会不会.划分到金牛区?因为离金牛区很近,是按照蜀都大道划分的。 犀浦有套190大房子,两个老人5口之家住一起,家里有个小孩2022年读小学。我们夫妻两自己开的小公司十来个员工在一品天下。可能想在天府三街开个分公司,打算100万左右购学区房。 目前主要看考虑少城小学。少城小学有60%概率读4中和7中本部。南边有个芳草街南小学,又觉得不是太好。感觉生活工作无法兼顾,如果买老破小还要租房住。不知有没有什么好的建议。

回答:你好,学区房我们建议挂个户就可以了,即便是陪读六年。租金也不过10来万 没有必要多花好几十万甚至上百万去买能够自住的学区房。 但是挂户也分两种,一种是老破小房子,一种是次新标间住宅(梯户比很高)。相同点是价格都很低,不同点是前者成交量挂牌量都很小,而且过于分散。不利于今后孩子毕业出售(但是可以堵拆迁)。后者就挂牌 成交带看更集中 今后转手更容易,但同样一家老小居住困难。所以要有所取舍,12桥路老房子这个单价总价没有问题,但是能找到我说的那种标间则是更优解。 据我所知同为青羊二区的东城根街小学 有这类标间楼盘 如时代凯悦 新城市广场,价格也差不多70-100万,看你如何选择。整体来说问题不大,已经接近满分操作。 第二点就是目前就读少城小学 以后会划到金牛区吗?放心 主城区 区县之间的划分非常稳定 以后再跨区划分的可能性微乎其微。 如果预算只有100万 那么挂户青二是最好的办法 不要看芳草南街了。

提问:雕叔你好!请问川发天府上城和远大中央公园要怎么选呢?哪个位置更好?哪个性价比更高?麻烦从各方面分析下,增值,商业,配套,居住质量。

回答:你好!从理论上两者性价比都很高,都值得买,买到都是赚。但如果你要我选,我会选川发天府上城。 第一:因为锦江生态带肯定远远好于南湖板块,无论从板块规划,定位,各种配套来说,都存在等级差。 第二:是川发的土地容积率低一些,产品品质更好,远大其实是上一个时代的土地容积率,产品其实是刚需定位鼓捣加了豪装,目的是把价格抬上去,增加利润。 第三:现在的精装水分至少一半吧,所以清水不用买水分,也不用维权。当然,远大的价格其实更便宜一些,所以它也有合理性,但我会更倾向于川发一些。

提问:请问雕叔,面积多大,房龄多老算老破大?二手房楼龄多少年就不建议买了?

回答:其实这没有一个统一的界定,一般来说90平以上,2000年以前的房子可以叫老破大,不过还要看具体板块、区域内产品之间的互相对比。 相比买新房,买二手房的优势在于: 一、房屋到手比较快,不像期房要等2-3年; 二、所见即所得,房屋的质量如何、物业如何、绿化如何,都是可以实实在在看到而且确实了解的; 最后二手房的相较同地段的新房来说,价格可能会更低一些,当然也不排除有更高的,但是这也和学区有关联。 虽然二手房在价格方面会有一定的优势,但其中的“坑”并不少,那么二手房多少年以上不能买? 买二手房房龄越高,资产的贬值就愈发的严重。 不管是在硬件方面还是舒适度方面都是越来越差的,后期的重新翻修的成本和时间成本就会增加许多。在购买二手房的时候,我自己建议最好不要购买房龄超过10年的房子。 这样来说,还没住个几年呢,房子就有接近20年的房龄了,因为房龄一旦超过20年,房贷就很难办,有些城市已经有银行规定,房龄在20年以上的就不会让再办房贷了,(不过中介有办法搞定贷款)所以买的时候一定要考虑清楚。 而且,房龄超过20年的房子再次转手的难度也会增加,老破小还能有市场,但对于老破大,尤其是高层没有电梯的来说,转手更加困难。毕竟面积大,总价高,对于穷人来说买不起,别说富人了,就一般改善嫌房小想换个大房的家庭来说,可能都看不上。 所以综合各方面来看,不建议购买房龄超过20年的房子。买二手房建议买满二,房龄不超过10年的次新房。

提问:雕叔你好!一直想买万科公园5号,可迟迟不开盘。今儿看您推的陆肖麓鸣九天不错。有高新南区购房资格,我是继续等公园5号呢?还是可以下手鹿鸣国际了?望指点迷津。

回答:你是普通资格的话,我会建议你考虑麓鸣九天,如果你是高新刚需一顺位资格,那就还是等万科公园五号,应该本月内就会拿证,价格估计就是2.8左右,一次性全开,性价比很高。麓鸣九天需要几年时间才能打造完周边,万科公园五号周边配套学区已经成熟了。

提问:你好,雕叔,本人刚毕业不久,也刚在仁寿县城工作,想到成都购买首套房(子弹不多20W左右那样)后两年内不可能自住,成都目前没有房票,因为子弹不多,今年如果有适合的就打算,朋友叫我买视高,但你又说视高又不能买,又怕等到明年房价上涨了。麻烦雕叔看到,给个建议哈,谢谢!

回答:你好!若只有20-30w的朋友,能忽悠你过去的都是坑,特别是现在视高的房子。建议你选择仁寿二手次新房,单价较低压力小,能及时变现,从现在开始把成都房票买起。 我们投资买房,不是无脑入,买错房比不买房后果还要严重,一旦入坑,不涨价、卖不掉、贷不出、占名额、还月供,苦不堪言。 今天整理了一下小白易踩的几大坑: 1:再次强调不要购买公寓、商铺、写字楼等非住宅产品,存在很大的不确定性,再加上税费的影响,保存功能和住房是无法相比的。 2:不要购买旅游地产,买下它就是个大洞,数以百万的房子就可能砸在自己手中。还有个带文旅项目也都别碰。 4:除非你对自住有很高的需求,不要买别墅,别墅的特殊性决定了它就是个消费品。别墅本身的回报率很低,购买别墅只会占用自己的资金,增加风险。几年下来别墅涨幅回报率跟你理财投资差不多甚至更低。 3:不要只要求"量"而不求"质",同样的首付,你想买两套郊区住宅还是一套中心区的房子?郊区的住房不是那么容易租,涨幅也小,卖也不是那么容易!看到新楼盘数量很多,但价值很难上升。 4:不要滥用你的首贷款资格,每个人都有30%的首付机会。我们必须珍惜从银行获得70%贷款的机会。不要随随便便地利用你的贷款资格,在你的能力范围内,尽可能多地从银行借出筹码,购买一套总价值尽可能高的房子。 5:不要被房子的"外观"所迷惑。影响购房的宏观因素顺序是:地段,学区,房龄,地铁,配套,环境。单套房的因素包括:户型、朝向、楼层。先看看因素是否满意,然后在筛选出一套房源。 6:买房子犹豫不决,错过机会。投资要计算回报,所以你需要考虑买房的时间节点。趁着今年形势横盘阴跌的时候赶紧上车。 一个好房子的特点之一是它流动性强,出手快。 流动性来自核心购买力的需求和住房供应的挤压效应。 只有那些持续有人口流入有产业支撑的城市,房子才拥有巨大的需求,才具有长期的投资价值。

提问:雕叔你好!最近看了一线城市房价普遍上涨,这一波一线城市上涨,根据以前经验,成都一般要延迟半年,我现在成都主城有一套,还想再买一套,工薪阶层,压力很大,太害怕上涨,又没得一二圈资格,老家雁江的,东部新区和简阳房价现在1万多可以入手不?有 没 推荐的楼盘?或者说推荐其它三层圈的楼盘可以入手的?谢谢

回答:首先,这一波涨是从深圳开始的,然后被严打,深圳房价马上就老实了。现在上海有点蠢蠢欲动,肯定也会被严打。另外,首都一直老老实实的,并没有异动。所以你推测半年后传导到成都,是主观猜测,我认为不太现实。所以恐慌是没必要的。东部新区目前布局还太早了,也基本没什么楼盘可以考虑,其他三圈层除了东部新区还可以看看新津。

提问:雕叔你好!我是四川泸州人,成都读大学,现在国外打工。成都高新区缴社保,刚满一年。我如果回国,会选在成都工作。但未婚夫是台湾人,工作在越南,结婚后,近几年在成都的几率小,成都的人脉只有几个闺蜜和亲戚。 想在泸州城西买房,父母房子在农村,我想在市里买首套房子,我爸妈、弟弟也可以住,需求是四房,高层,首付35有意向的房,世茂璀璨里程125平;天誉誉府137平;金科博翠湾,好像120多平(能看沱江,沱江小,不像长江那么大,高层现只有23和25号楼,比较靠后,靠近一条道路的弯道) 请问你推荐是先在泸州下手,还是等一年在成都下手?泸州这几个楼盘,你推荐哪一户?或你有其它推荐的没?谢谢。

回答:泸州不建议,投资一定要入成都,即使你泸州买房,父母弟弟一年能住进去时间估计也不长,买的就没有必要,后期转手都是问题,现在平稳期,还是有资格直接来成都。

提问:雕叔,手里的按揭房还剩16万还清,想把余款还清,然后把这套房子卖掉,这套房子在成都龙泉驿区的航天城,估计能卖95万左右。卖了后拿这钱去大面按揭一套套三房,首付3层,控制在50万以内。剩余的钱加,上借出去的钱还回来后,有70万的样子,打算全款在成都买套房子老破小,还是按揭付六层买次新房的刚需户型?

回答:你好,前面一部分操作是对的,后面一部分不建议,买房投资尽量不要全款,没有任何杠杆,也不要买老破小,升值潜力弱,接盘侠少。建议你第二套买二手次新刚需户型更好。

提问:雕叔又打扰一下,这几天比较纠结,是买联排还是叠墅,家里意见不统一,麻烦你帮我分析分析,基本马上就定了!主要是自己住,未以后养老买的房子,目前考虑2套房子:一套256平的联排别墅,350万,可以改6间房,送2个车位,有天有地,环境可以选的位置二线可以看到一点河,独门独院,劣势学校一般,周边配套一般,二手毛胚增值空间有限! 二,下叠式的,建筑147平,加上赠送300平,房间4,地下室可改1间,价格340左右,靠龙泉山,学位交通都好,未来增值空间大,劣势不是独门独院,没有天,私密性不是那么好,空间改造没联排大!现在这2套中纠结,一方面考虑一步到位,也要考虑增值空间,空间利用,麻烦雕叔帮忙分析一下!

回答:与高层住宅相对,低密度住宅主要有别墅、叠墅、联排(双联排、三联排、多联排) 其中别墅的稀缺性最大,其次是双联排,至于叠墅、多联排甚至洋房,往往是割“低密度住宅梦”韭菜的利器,实际体验并没有比高层平层好到哪里去。 别墅和叠墅增值潜力都不如大平层,自住舒适而且还要增值很难平衡,下叠主要的一个缺点就是私密性受到上层住户影响,买叠墅不如买大平层,建议买联排吧,作为将来养老房自住体验感更好。

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