这个模式，也许会成为未来十年住房租赁行业的新物种。
文丨华商韬略 陈 兰
二房东正在逐渐淡出我们的视野。
【被“抛弃”的二房东们】
今年6月份，上海浦东接到一个举报——花木某高档社区内有严重的扰民现象。
执法人员进入位于7楼的房间后，被眼前的景象惊呆了：这个才90平米的三室一厅，被二房东隔断成数十个小房间，每个房间都是上下铺，总共住了39个人。
二房东以1.3万的租金拿下，再以每个床位700元的价格租出去，每个月躺着都净赚1.5万元。暴利是其次，安全才是这个屋子最大的隐患，大量行李与电线交叠，甚至厨房都放上了床铺，一旦发生电器失火，后果不堪设想。
“还能这样住？”这是网友知道后的第一反应。
二房东一词多数代表不好的印象，但在10年前，租房市场鱼龙混杂，租房市场上的主力供应就是二房东类型的模式。
后来之所以被诟病，大多是因为一些不良二房东吃相不好看，除了正常的租金差、撮合信息费之外，隔断群租、极端情况下克扣押金、恶意涨价等也是一些二房东赚钱的方式，租户体验差、维权成本高、维权难，也只能忍着。
可这种模式长时间不合理导致的压迫感，一直在隐隐作祟。
比如，早在2009年苏州租赁市场繁荣之时，二房东的生意就已经有了不好做的苗头，多数出租户不愿意自己的房子被转租，二房东们只有“潜伏”起来才能租到房子。
在深圳的胡勇就是一名传统二房东，2003年去深圳工作了几年后，他就在龙岗区做起了二房东的生意。
那时，房间简单改造下，每天租房的人不计其数，往往前一个租客刚搬走，不到半天就能以更高的价格转租给下一个租客。
但现在不行了，房子不仅越来越难租出去，且价格被压得越来越低，简单的装修已经满足不了租客的品质与服务需求，并且房东们在排斥二房东模式的同时，也越来越聪明，会根据房屋的区位、年限等情况逐渐对自己房屋的租赁估价，以至于二房东很难再占到“便宜”。
租房市场的需求与趋势变了，二房东跟不上时代，新的搅局者与新业态也开始出现。
从2015年开始，国家提出“租购并举”，中国租房市场迎来了掘金潮，中国进入白领超过蓝领的“白领时代”，群众对车、房、服务等的需求开始不断提升。
2018年艾媒数据中心统计，精装修可拎包入住、交通便利、周边配套设施完善成为租客考虑的前三大入住因素。再到近3年，全房通数据则显示，租房人群中90后和95后合计占比接近70%，而这个群体，极其注重追求生活品质。
需求升级、政府严打群租房、新搅局者出现的背景下，传统二房东已经被时代抛弃。
【互联网10年形成的“中国式租房”】
二房东被慢慢取代的同时，也逐渐产生了中国式租房特色。
租房更加互联网化、对服务产生需求的同时，抓住市场变化趋势的长租模式也脱颖而出。
魏然到北京已经8年了，她在北京前后住过6个地方：双井、天通苑、永泰庄、魏公村、通州以及四惠东。在她看来，每搬一次家，就加重了漂泊感，也像是一次大逃亡。她以前的要求，其实真的不高——在北京这个没有归属感的城市，找到一间品质稍微好一点、交易再有保障一点、周边环境再干净一点的房间，就行了。
▲来源：自如官方微博
三年前，她搬进了自如的房子，一租就到了现在，在她看来这不夸张，她甚至在App上见到有位租客在一间房子住了长达75个月。长租装修温馨、公寓管家服务态度好、房子明码标价信息透明房源众多是比较打动她的点。
还有一个最关键的原因，是生活方式的转变以及对房屋社交空间的需求。
孤独经济盛行的当下，就像大多数空巢青年群体一样，她会用更高的价格，租更好的房子，前几天，她就搬进一间带智能门锁、智能空调的智能化房间，虽然每个月的租金比之前高一些。
在这个属于自己的空间中，她第一次感觉到了什么叫做精致的生活方式，也因为隔壁的同龄室友及长租机构举办的线下活动，摆脱了孤独感，有了精神依托。
租赁本就是一个365天都贴近用户生活的产品，长租服务商对社交、功能、科技与空间的打造与深挖，都是普通租房以及传统二房东不具备的，而这些又都是当下业主与租客需要且注重的。
不可否认，长租正逐渐成为当下最贴近年轻人生活方式的居住产品，亦或是“生活基础设施”。
张晓在北京天通苑做租房中介，她在这个被外界戏称为“亚洲最大小区”“北漂聚集地”的地方，已经工作了四年时间。今年4月份，她最大的感受就是：“这个春天租房的人没有过去那么多了。”
但她发现，在传统租房市场表现平淡之下，寻找长租公寓品牌房源的租客却依然络绎不绝。
其中，集中式长租公寓更是“一房难求”的情况更是瞩目，多家集中式长租公寓的App上空房寥寥无几。立水桥的一位长租公寓管家告诉记者，想要预订的话，至少要提前一个月甚至两个月就决定签约。
【房屋租赁，如何做好这门生意？】
纵使是头部企业，也面临着自身和市场的挑战，在“售转租”等政策下，房屋租赁盘子更大，但如何做好这门生意，企业们还在变革。
比如自如，在成立的第10个年头选择了变更长租模式，从房东着手，推出增益租。
什么是增益租？即在长租模式的基础上，通过“合作机制”让平台服务与业主收益更加透明更加有保障，业主能选择自如以成本价装修住宅，且装修好的房间由业主与自如根据市场共同商定出租价格，此后无论房租能否出租，自如都将保底房东的收入。
为什么是业主？自如研究院选择10个城市对今年的毕业生租房进行了研究调查，发现90%毕业生愿为高品质生活调高预算，且新一代大学生更注重房屋设施、装修、服务。
也就是说，当租户的期待变高以后，做房东的门槛自然也相应提升，这是当下整个租房市场正在发生的变化。
张先生到杭州已经20多年了，他前不久在杭州滨文苑买了一套房子，当了20多年租客的他第一次摇身一变成为了业主。因为孩子还在读书，为了就学方便，这套房子目前是空置状态，与其空着不如租出去，可难题也随之而来。
第一个问题是，这套房子装修很破，装修风格也早已过时，在网站上挂了一段时间，发现根本租不出去；第二个问题是，他原本想亲自装修，然而工作太忙他没精力，他也不愿意随意装修敷衍了事，毕竟将来自己一家人还是要住进去的。
最后他签下了增益租，因为在他看来，业主保底是一回事，更关键的是他看过增益租的装修风格，明快、鲜艳、温暖，符合如今年轻人的审美，也能让他在未来入住的时候少改甚至不改动装修，减少一大笔成本。
房屋品质因装修设计得到提升，房子变得更好租，而高品质的房子无论是卖、租还是自住，都有稳定的保值空间，双向作用下业主与租客的需求能同时得到满足。
这种模式让房子从租住衍生高品质生活，让房子不会因租住年限贬值，并对每个参与者等都有正向价值，在未来才会是个好生意。
站在行业方面来看，从业主下手的“增益租”不仅是对老旧、毛坯房的改造，从而提升房屋的市场竞争力，更是在推动长租行业的透明化进程。
从宏观层面来看，中国的租赁市场很大，中国城市化率也已达到60%左右，预计到2035年将达到75%-80%，而预计到明年，我国住房租赁市场租赁人口将达2.4亿，租赁市场容量将达5万亿。《中国青年租住生活蓝皮书》也显示，超7成青年租客认为不一定要买房，在租来的房子里，依旧可以拥有好生活。
这意味着，中国租赁行业未来依然可期，且高品质、好服务更加重要。
而从租购并举到租购同权，近些年国家层面一直在不断规范这个领域，今年《政府工作报告》中首次提出了“规范发展长租房市场”，这意味着长租行业已经到了一个健康、规范发展的新时期。
未来，这个行业势必会更加大浪淘沙，资金压力、服务链条、收出房管理能力、产品力等，都是非常考验人的地方。
只有那些真正提供高品质居住产品及生活服务的、真正解决用户需求的企业，才有未来发展的空间和动力。
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