越秀 | 天河
站在广州楼市角度，东山口=学位房，员村=金融城；而站在广州城市角度，东山口=潮人聚集，员村=城中村。反差如此巨大的两个版块，我们挑选了6个代表性楼盘放在一起。
一个十分有趣的现象，无论是越秀省一级电梯房，还是金融城花园式小区，这6个楼盘全部站在8w这个单价水平，倘若以90-100㎡的三房计算，总价都达到700-900w。这类客群属于妥妥地改善圈层，超越了500w刚需线，而又达不到1000w豪宅线，要增值还是要教育配套？这是一个两难的问题。
1、美林海岸
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Fifi_pan: 作为一名老广，今年入手了这里能望江的安静户型，视野开阔。地段预期10分不用说的，只相隔了一条马路而且靠江，低密度带小区绿化的产品比较稀缺。算是初中学区房，小学初中不可避免有村民，但问了些天河有村民学生的朋友，除了钱多时间多点，家长会多为班里出谋划策，学生其他都挺正常，学位分我给7分。 附近的医院和生活配套过得去，兴趣班少一点，地铁和停车不便，生活配套6.5分。购房者要好好选，三期有单独保安管理，户型大部分都方正，小区绿化和设施和中海肯定没得比，楼龄快20年，产品力我给7分。总之，这里不会是置换的终点，如果物管费增加，维护翻新得好会加分，地段有强预期稀缺的，综合8.5分。
羊城楼市观察: 价格透支了，8.5都不一定买到好货。
权KOP: 珠江边就不应该建这种刚需盘，浪费城市土地资源。
2021飞蓬草: 它被建的时候只是村里的一块厂地，鬼知道二十年后这片地会发展得那么值钱。
candymega: 20年前建豪宅？你看看20年前天河能容纳几个汇景新城购买力的人？
春天里的云熙: 我记得有人说过空中花园和一楼的柱子移位了，不知道是不是真的？
老邝教买房: 是发生过，但说是装饰柱，不是承重柱。
会转的凯哥哥: 有点旧了，7分，名字加0.5分，7.5吧。
书游记Book: 自住10年的美林海岸业主，这里很宜居，生活便利，江边散步和锻炼是市区很稀缺的，幼儿园到小学都在小区内搞定。户型方正，通风，视野好。想换房都找不到比它更好的（同价格比较）！我给9分！
dafa哥哥: 产品力配不上这好位置。 不过，人家当年就不是啥好位置。
老邝: 关键员村除了它，有啥好货？
我想跟太阳肩并肩: 天荟公馆不配？
用户3574031321972：9分，周边车位充足，学位不断优化。
老邝：但我觉得停在旁边再走回家，差点意思。
用户3574031321972：就在小区路边，不过比地下电梯是要多走两分钟。
东湖鹏于晏：感受最深的是琶洲大桥的噪音，特别是南向望江的，无任何遮挡，晚上你能体会到大桥的震动。
2、都市兰亭
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Sunshine冻茶: 刚毕业那会住过员村 B口是城中村，小区房大部分集中在C口，印象最深的是 B口的员村肉菜市场牛肉档就一档，基本腊味店连烧鹅都不卖 应该是觉得城中村都是打工人不舍得买这么贵的东西，入货也卖不出。C口的白水塘肉菜市场就牛逼了，青龙鲍鱼样样齐。不知现在还是不是这样 所以，真是想不往上爬都不行！
HHherb: 老友说很多住东方新世界，还有潭村、猎德的人拉着小车去员村市场买菜的。
小小小小小酒瓶儿: 当初去看他才6300一方，后来一比选了环境没选地段买了番禺…
HHherb: 老邝，补充下，很多中山六院和珠城妇幼的医护住这里，病患倒是不会住进来，因为没有短租。
辣条豆干：打7分，觉得环境不如南门旁边海景花园。
老邝：海景环境好，但不知为何就是不涨？
头条用户：2002年错过了3600元的都市兰亭，当时应该买一层。
山山有色：04年4000入手，住了快二十年，9分！
梦幻元气星球：回迁房有房产证的吗？
老邝：有的，补低价可以上市交易。
骆肖峰：回迁房限购吗？
老邝：可以买，满足广州限购政策即可。
其他网友评论：
我原来的领导，因为学位，换了帝景苑，现在天天步行上班，惬意的很。
在珠城上班，住兰亭，真香。
3、赛拉维
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爱喝可乐oO: 赛拉维确实宜居，南向看会展，西边看珠城的景观很好，到金珠琶的距离都不错，我浅薄地觉得比东景兰亭好一些。但一直等不到大的增值，拿了几年近期出手了。
海珠老铁赵青: 地段不错，户型是真不太行，上坡回家也贼累，多少有点委屈了自住客。给7分吧！
symn_波霸奶茶去冰七分甜加椰果: 婚房在这里，优点是居住真的挺方便。往左转进城，往右转是员村生活接地气。缺点个人觉得小区物业较差，住户多是租户有点乱，学位有东山的暂时不用愁，但还是希望过几年可以置换！
忍者爱动：在我家旁边我觉得还可以，生活比较方便。
云中客大宝贝: 07年底差点入手，8800元，好像是103方，22楼，斜角望江。当时据说开发商资金链断裂。手上囤了几层放出来。现在不知道多少钱了。
老邝：7w ！
椰子树绿：楼旧，很多户型没有烟道囱是一大败笔！到处剔满油烟！户型多数奇皅。
朱金伟V: 粉色的一期天一庄，港式设计特别多，不舒服。蓝色的那些后盖的，方正很多啦！
老邝: 嗯，所以设计年代很重要，2000年初大家一股脑模仿香港设计，不实用。
4、东湖豪苑
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JX茱小姐: 即使如此，价钱也很高。
老邝：8-9w。
JX茱小姐: 米系，买不起啊…东山区域可能无咩优质的上车盘吧。
老邝: 都是为了学位买单，这几个省一级步梯都要7w 。
波子汽水人: 细个时觉得系dreamhouse，有一边顶复曾经烧过大火，老豆仲话系火烧旺地。
红太狼985：君汇世家2008年1.8万一平，我两个同事买了，我没下手。
leekey30803169：培正中山二小小升初基本无差别或差别不大，以致省一级东川培正淡静，中山二学位房性价比显现。
喔175：期待评测东湖北大院，我觉得这才是培正学位的yyds！
老邝：这个圈层好，但产品力不行。
左逗士：有培正7分，母校加成。无学位5分，几鬼out下。
其他网友评论：
顶层系复式来噶，听讲有间系发展商自己住噶，08年曾经发生过火灾，呢度住亲咯d人非富则贵。人没事，当时d火星跌系我地银行门口，成间屋烧到黑晒。
顶楼那套当年烧通顶的复式单位到现在还吉住！
5、东山锦轩
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奇幻小红花BU：不超过20楼，东南西北向都一个字，吵。
老邝：几条主干道包围。
神经质嘅神经病: 靠农林下路和内环单位应该也会很吵吧。
脱脱宾: 唔知入面点，但位置真系一流，老广绝对钟意。
老邝教买房: 保养稍微差了点。
肥太郎日记：对面个市场早就没了，公交站就嘈得要命。但是地段等生活配套是无敌的。
fatc：住这里太方便了，没有之一。按照老邝的评分体系，位置加交通加高素质、力量强大的邻居，7.5分吧，物业好一点，冲8分。
canneljls：去过里面停车，灯光昏暗，有股潲水味，感觉物管很一般。
friendy21：此楼刚换了日立电梯，负一层直通地铁站，物业管理尽心尽责，干净企理。噪音不算大，业主素质高。停车的确是个问题，每户只有一辆停车资格，且没有固定车位。附近太方便了，对比附近楼，性价比超高。
天蓝蓝998：那里比较吵啊，不过生活便利，交通方便，当年天河没起来的时候，是绝对吸引眼球的存在。
6、紫薇公馆
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hogandeng: 老东山学位房价值衰减的那么快么？才3年哦...
老邝: 不对，是6年。你想想倘若2025年才交付，2026年拿房产证，再加两年才能二手卖出，那都是2028年的事情了。先不讨论满五免增值税，这是2031年的事情，2028年读书的娃都是2021-2022年出生的娃，广州有史以来最低户籍出生人数。
荒人如梦: 不说出生率，广州要跟首都走教师轮岗，学位房以后就不好说。
利海置地: 看过洋房的户型图，像公寓一样。混乱。
淡定橘子zW：呵呵，现在培正小学也没之前那么值钱了，随着越秀小升初制度的改革，这些名校升中优势被削弱。可能你家在东山口，初中却被派到3公里外的不知名初中。
小咪与小白：不看好，阳台小气，楼下市场，环境噪杂脏，离地铁远，交通局限，楼盘小，沒格局。
挽歌是男的：地段地段！！邻近中山医，省委，省人大，军区，东山湖公园旁。二代们都怀旧。
小李子广州分号：实地好像都烂尾了是不是。前阵子不是一个黄埔的交楼，惨不忍睹吗？
老邝：嗯，那是实地常春藤，能交楼，但不交付“花园”。
丢了个锤子：这个盘可不是残次品，你看这外立面就明白使多大劲了，用料扎实的很。结合这位置，其实就是老板自个想在这置办家产，顺带整个楼盘回点本。
老邝：老板自己也自身难保，富力这个“老子”没钱了，儿子自然也泥菩萨过江。
丢了个锤子：想多了，这些老板早就多面开花了，地产板块占他们身价的30%都不知道有没有。债是公司借的，钱是进自己口袋，地产板块马上倒闭对他们影响也不大。
总结随着城市的发展，地铁 商圈在各地多点开花，由于医疗资源跟房子的捆绑性不高，无非就是救急类运输时间有区别，在慢性病或常规就诊上要忍受较长往返时间。老城区的核心资源依然在教育，或者以鸡娃为目标的这类家长圈层，这几年孩子要读书的家长们买定离手，孩子才刚出生或新婚的小伙伴可以耐心等待，规避这个二胎适龄入学的旺季。
天河东边（金融城）一直是投资热点版块，价格也已经水涨船高，在往期《天河严选》中我们就分析过兰亭盛荟v.s美林湖畔，而车陂 员村的二手楼盘也会慢慢点评。本期我们只挑了员村最热门的3个楼盘，追不追涨看你的实际需求，老邝依然觉得这些网红盘适合“自住兼顾投资”的群体，遇到喜欢且自住的，冷淡期买入没问题！
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