在买房退定金这个事儿，绝大多数人都是花钱买教训：问销售的时候销售说可以退，然后走审批程序，最后发现要扣很大一笔钱，扣了给退还算好事，更坏的是直接不给退，再严重一点还有销售让购房人付违约金。归纳起来的话主要是两种情况——要么不退，要么少退。
购房人经常有困惑：认购书上什么都写好了，房号、付款日期、签合同的时间、网签备案时间、交房日期等等，最关键的是写了定金不退以及退款的违约金，自己也心里本来就发怵，销售再一吓唬，可能就继续买房子了。于是钱越交越多，最后到交房了有发现房子有问题，回过头来落埋怨：当初我就说退定金不买的，你非要继续买，定金不要了又怎么样！
实际上呢，定金并不是不能退，法律上本来有一个定金罚则，交定金的人违约的话，定金不退；收定金的违约无法实现合同目的，双倍返还定金，所以并不是没有退的空间。
具体到买房又有所不同，买房交定金的时候会签认购书，有的开发商认购书内容翔实，和购房合同有一拼，有的开发商认购书内容简单，只是确定了业主要买这个房子。什么事儿都禁不起琢磨，对象一琢磨要分手，老板也琢磨要开人，购房人一琢磨要退房退定金，那该怎么退呢？
理论上来说，如果因为购房人自己的原因不想买了，也确实不该退定金，因为本质上是违约行为，但事儿又得分两面看，我不支持买房人违约退定金，但我也不支持开发商单方面碾压，早些年购房合同还能双方协商，现在完全是格式条款，问题在于很多宣传的东西不写在合同里面，到交房的时候业主吃亏。所以，退定金这事儿也算是平衡市场关系吧。
签了认购书之后，退定金的核心在于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”
依照这个条款，退定金有两个条件：第一，不可归责于双方的事由；第二，商品房买卖合同未能订立。可能有人会问：认购书也可以算成合同的呀，《商品房销售管理办法》里面的情形怎么算，我也遇到过收房时只有一个认购书，那种具备了买房合同基本要素的认购书是可以认定成购房合同，但如果只要开发商后面还会签订正式合同，那就是一个预约合同，约定双方会继续签订正式的买卖合同。
就拿约饭来举例子，我们约好了下周三晚上吃饭，但没定吃什么，约定周二再确定，这个约定就类似于约定了下周二签买某个房子正式合同的认购书；然后周二确定吃什么的时候，你想吃川菜、我想吃淮扬菜，怎么说都说不拢，于是就不约了，这种情形类似于到了签订正式合同的时候发现想签订的合同不一样，怎么也协商不成，于是就不签订合同了，这样就没有达成买卖合同，这样就实现了第二个条件，合同未能订立。
但是第一个条件怎么实现呢，那就更简单了，你签合同的时候是格式合同吧？你就要求改合同条款，而且都是合理合法的主张，开发商指定不会给你改，毕竟人家用了那么多次了，就你特殊吗？这时候双方就达不成一致，他也不能强迫你，你也不能强迫他，买卖不成仁义在说的就是这种不可归责于双方的情况，回归到原来的状态——该退钱退钱，该退收条退收条。
这两点都实现了，那退定金就不远了，但是也要做好持久战的心理准备，因为没有人会听你讲理，销售的话术是经过培训的，他们话术手册里写明了这种情况下怎么说，所以把证据固定好之后，该走法律途径走法律途径，别把希望寄托在开发商身上，而且要趁热打铁早结早了。
还有类似于开发商有其他问题，不如没有预售证退房，也不要指望开发商走程序快速退给你，搞不好走着走着他们预售证办出来了，不给退了你一点办法都没有，所以说抓紧走法律程序，不要耽误了时机。
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