在中国的各个城市,似乎总是会有这样的住宅区。从外观上来看,它们似乎都已经建得差不多了,可走进住宅区内部,才发现它们尚处于未正式完工的状态,这样的住宅楼,被我们称为烂尾楼。

开发商该如何处理烂尾楼(烂尾楼是怎样产生的)(1)

住宅楼尚未建设完成,开发商便选择携款跑路,最终利益受损的就只有那些提前购入这些房屋的居民。既然如此,烂尾楼究竟是怎么形成的?开发商是否会承担法律责任?购房者还有还银行贷款的义务吗?

一、 烂尾楼的产生

烂尾楼的出现,源自于期房概念的产生。所谓期房,即房地产开发商预售的房产项目,它们或是处于建造途中、或是尚未正式动工,购买者往往需要很多年后,才能够住进自己当初购买的期房当中。

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那么,相较于市面上已经建成的商品房,期房的主要优势是什么呢?答案很简单,期房的价格要更为便宜。我们都知道,如今中国的购房者,购买房产时大多都会选择首付加月供这一购买模式。

同样的面积、区位、环境,期房的价格往往要比商品房的价格便宜数十万,这对于部分囊中羞涩的居民而言,无疑要更为合适一些。而且,等到房屋交付的这几年,居民还可以赚钱来攒房屋内部的装修费用。

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由此可见,期房本身的好处有很多,但唯一的弊端就在于房地产开发商,是否能够按照合同规定如约将期房项目做好。万一开发商卷款跑路,居民就只能白白承受损失。

因此,居民在购买期房的时候,通常会选择那些有实力、有背景的老牌房企,例如爆雷事件尚未出现时的恒大。可是期房是否能够如约交付,主动权掌握在开发商的手中,消费者在这一交易环节中,从始至终都处于弱势地位。

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因此,一旦开发商没有足够的能力将项目完成,又或者无法实现盈利的目的,就有出现携款跑路的可能。就算是恒大这样备受信任的老牌房企,不也是留下了许多无法交付的烂尾楼吗?

既然如此,开发商在这一环节当中,是否要承担相应的法律责任呢?

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二、 开发商的责任认定

首先,开发商未完成预售商品房项目,必然要承担相应的法律责任,这是毋庸置疑的。可是,主要的问题在于,房地产开发企业通常实行有限责任制,这意味着开发商通常都留有后路。

如果能够赚到钱,这个项目自然会如约而至地进行下去,可如果赚不到钱,又或者手中持有的现金不足。房企完全可以直接选择申请破产清算,通过公司财产清偿债务。

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很显然,公司财产不可能抵扣全部债务,可有限责任人在申请破产之前,大概率都已经做好了财产转移。因此,只要申请破产的环节完成,他们既不需要还债,同时也不用被拘留,毕竟国家法律允许公司因经营不善而申请破产。

由此可见,在期房交易的整个流程中,消费者从始至终都处于弱势地位。他们不仅要提前付期房的一部分款项,后续也要按照合同规定偿还贷款。

有些人可能会好奇,既然房子已经烂尾,那我不还银行贷款可不可以呢?

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三、 购房者的还贷义务

首先,我们要知道个人向银行申请房贷,并在后续的过程中购买期房,这笔贷款与开发商并无关系。也就是说,无论开发商是否跑路,个人欠的都是银行的钱。

2020年,国家最高人民法院出台了这样一条细则:当商品房买卖合同确认无效,购房者可以申请解除商品房贷款合同。这句话的含义是指,当你购买的期房烂尾后,你可以申请取消这笔商品房买卖合同。

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可关键问题在于,烂尾楼就一定会永远处于无人管理的状态吗?当地政府、其他房地产开发商,均有接手烂尾楼,并将其重新开发的可能。

购房者如果为了省几个月房贷,就申请解除当初签订的商品房买卖合同,这不仅意味着以前购房时花的钱被浪费,后续烂尾楼被其他开发商接手,这个房子也不会再属于你了。

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正是因为存在这样一项顾虑,即便居民买到了烂尾的房子,也很少有人会拒绝偿还银行的贷款。由此可见,面对国内的烂尾楼问题,如何保证有人接盘,才是当下的重中之重。

结语

期房既然存在,就必然有它存在的合理性。作为消费者,我们要做的就是在购买房屋时擦亮双眼,如果打算购买期房,就一定要提前对开发商进行背调,以避免自己的利益出现损失。

在最后,你是否也有过购买期房的经历呢?你生活的城市,是否也有这样的烂尾楼?

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