买房子，六成是在买地。
同样的房子，一线和四五线城市，房价天壤之别。
即便在同一座城市，同样的产品，在不同的土地上，价格也能差2、3倍。
核心原因就是土地。
土地不同，匹配的资源不同，造就了不同的地段价值。
对不同区域、板块的地段价值有个清晰的认识，既能在买房时选到好地段，也能在卖房时卖个好价钱。
今天，我们就算一算，哈尔滨各个板块，到底值多少钱。
一、看距离
先看大地段，板块到市中心距离。
哈尔滨是以市中心为原点，向外扩展的城市。
房价也是由内环向外递减的。
所以，板块处于环线位置及板块到市级商圈的距离，例如中央大街、秋林、会展、哈西万达、融创茂等这些商圈，这是地段价值极其重要的加分项。
然后，再看小地段，板块到区域核心区的距离。
也就是本区域内经济活动最集中的区域的距离。
例如，南岗区的核心是秋林和哈西，这是板块在区域内竞争力的体现。
根据这两个地段准则，我们可以看到：
哈西、群力东和世茂板块，在环线和商圈距离上，最占优势；
香坊东南板块、松浦板块、群力西和道外的哈东板块，位于第二梯队；
香坊的哈东板块、利民东、利民西、深哈板块，则在环线和商圈上不太占优势。
二、看配套
一个板块的配套能级越高，资源聚集能力越强，地段价值也就越高。
配套主要是交通、商业、教育和医疗。
从需求和稀缺程度看，四类配套对地段价值的贡献权重如下：
教育＞交通＞商业＞医疗。
教育资源排第一，因为优质教育资源难以标准化复制。
一所优质学校的培养和沉淀，需要耗费大量的时间，因此学区资源极为稀缺。
在哈尔滨，学区房溢价普遍比非学区房高，这也反映了优质学区的稀缺属性。
交通能级，指高效交通工具的密度。
排第二，实至名归。
交通网越密集，地段价值越大。
对哈尔滨来说，公交、轨交密度最大的地方，就是地段价值最高的内环区域。
机场和火车站也是比较重要的。
但使用低频，且会有噪音人流大、杂乱的问题，因此对地段价值的贡献较小，甚至还可能降低地段价值。
商业配套，在电商的冲击下，影响力在减弱，且实体商业具备可标准化复制的特点。
因此，商业配套的重要性被削弱了。
但服务范围广，能级高的商圈，地位依然重要，比如服务全市的中央大街商圈，秋林商圈。
最后是医疗资源，与前三种配套相比，医疗资源使用频率低，且可跨板块共享，因此对地段价值的贡献排最后。
医疗资源还有等级之分，由高到低：
三级甲等，三级乙等，二级甲等，二级乙等，一级甲等，一级乙等。
配套这项，综合得分如下：
哈西、群力东和世茂，配套能级最高，毕竟离内环中心和商圈最近；
香坊东南板块、松浦、群力西、哈东、利民西和利民东配套居中；
深哈板块，配套则需要完善和加强。
配套还代表着板块的成熟度。
如果配套全都顶级，那么这个板块基本发展到顶，房价也会较高，未来兑现的利好比较少，反之亦然。
而且配套不是越高端越好，而是适合自己消费水平的最好。
三、看产业和规划
产业是判断板块价值重要的一点。
尤其对于一些较远的板块，产业决定了板块的未来。
产业丰富的板块，会不断带来人口导入，特别是年轻的人口，刺激住房需求，逐步就会形成生活圈甚至商业圈。
反之，板块及周边都没有产业，那么人口就会减少、出现老龄化，消费能力降低，商业配套能级也会降低，最终走向没落。
同为产业，营收和利润也存在差别。
金融、文化、物流、互联网以及技术密集型的先进制造业，这类产业的效益较好，容易导入大量人口。
而一些高耗能，低产出的重工业，导入人口收入较低，且对环境污染较严重，是地段价值的减分项。
知道了板块的产业现状，我们还要了解它“将要成为谁”——
也就是板块的发展方向，即规划。
哈尔滨各城区发展，以点线面结合的方式，强化“四区五产”的载体作用。
四区：以哈尔滨新区江北一体发展区、哈尔滨新区平房经济技术片区、综保区（香坊）、临空经济区为支撑；
五产：打造“北科创、南智造、东物流、西临空、中服务”的产业发展新格局。
北部板块如松北区，以“科创” “文创”为特色；
西部板块如道里区，以“临空 ”为特色；
中部板块如南岗区、香坊区，以“都市型经济”为特色；
东部板块如道外区，以“保税 ”为特色；
南部板块如平房区，以“智造”为特色。
产业和规划方面，各板块表现如下：
深哈、哈东、群力西产业较突出；
群力东、哈西、世茂和松浦产业现状较好；
香坊东南、利民东、利民西板块，产业上也需加把劲。
四、看人口流向
房地产短期看金融，中期看土地，长期看人口。
人口流入是当前城市发展竞争中的重要一环。
哈尔滨市内六区人口密度排名如下：
南岗区>香坊区>平房区>道里区＞道外区>松北区。
但人口分布相当不均。
商圈和办公集中的地方，人口越集中。
反映到房价上，就是人越密的地方，房价越走俏。
需求决定价格。
这样的地段，自然保值，甚至房价“稳的一批”。
人口流向方面，各板块表现如下：
群力东、哈西和世茂板块，对人口吸引力最大；
东南、哈东、松浦、群力西板块，作为第一梯队的外溢板块，性价比高，吸引了不少新市民；
利民东、利民西和深哈板块，对人口的吸引力相对较弱。
但必须承认的是，深哈板块只要按计划发挥，拥有很大的人口蓝海。
综合距离、配套和产业规划的得分，就会得出各板块的真实价值。
第一梯队：哈西、群力东和世茂板块；
第二梯队：群力西和东南板块；
第三梯队：松浦和哈东板块；
第四梯队：深哈、利民西、利民东板块。
板块能级越高，房价也越高。
相应的，流动性、保值和升值潜力也越大。
毕竟当下，什么都可能“缩水”，但地段论最坚固。
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