今年的重庆地产朋友聚会，氛围是“一波三折”。
1月份开年，大家脸上开始写满焦虑，七嘴八舌讨论今年楼市的大行情，公司应对的打法。面对突如其来的行情变化，被狠狠地打了一个措手不及。
过了传统楼市的“金三”，步入“银四”之后，焦虑感似乎并未缓解，反而愈演愈烈，演变成了另类的“麻木”：
就是这个样子了...
直到最近这段时间，地产人聚会的氛围似乎变得异常平静。每谈到严峻的问题，总有人会出面直接打断：
“我们还是换个话题吧……”
当下拼的，是心态。
重庆房地产，真的变得越来越难了吗？
01.
重庆房开市场：兵家必争之地
过去10年的时间，重庆楼市从来都不缺热度。
从2012年~2021年重庆主城区商品房供求走势图来看，重庆主城区每年商品成交量均在2000万方以上，其中2017年达到了峰值，成交了3127.25万方。
商品房供应量全国第一，成交量全国第一，这就是重庆楼市的深刻标签。
不论是2003年“八大金刚闹金开”，还是2011年~2012年，“宇宙中心”照母山的跑马圈地，重庆市场是每家房企的“流量池”。对于当年“要规模”，“要速度”的房地产开发而言，重庆市场无疑有巨大的诱惑力。
2017年，更多的外来房企纷至沓来，几乎只用了短短一年的时间便填满了精信中心两栋写字楼。
然而，与之同步而来的，还有“刺刀见红”的激战。
02.
持续走高的入围“门票”
进入重庆市场的门槛不高，但要长期立足却很难。
媒人拉出2013年、2016年、2020年的重庆销售金额排行榜TOP20对比，发现了一个有趣的现象——想要入围重庆销售金额TOP20的门票价持续走高。
2013年，入围重庆销售前十的门槛是25个亿，入围前二十的门槛是13.64个亿。
2016年，入围重庆销售前十的门槛是36个亿，入围前二十的门槛是21个亿。
2020年，入围重庆销售前十的门槛是66个亿，入围前二十的门槛是36个亿。
而在近10年，重庆楼市保持了2000-3000万方成交量。在相对恒定区间波动的背景下，可以预见：
10年前，重庆市场僧多粥不少，大家都能吃饱；
现在，重庆市场僧很多粥减少，少数人能吃饱。
房地产行业正在加速洗牌，优胜劣汰，“寡头时代”已来！
一份数据也证明了这点。
2022年1-5月份，重庆楼市前十名基本被龙湖、香港置地、万科霸占，正式拉开“寡头时代”。
媒人算了一笔账：
今年1-5月份重庆主城区住宅销售金额TOP项目一共销售了107.27个亿，三家寡头龙湖、香港置地、万科分别占比：31.4%、21.18%、9.4%。
03.
沙场大点兵，剩者为王
重庆市场新环境一定会带来新的挑战。首先是环境的变化：
1、重庆的房价，一直是全国最稳定的，没有大幅上涨。截至目前，重庆主城区新房的建面均价在15000元/平米。城市最核心位置，比如观音桥，建面均价为30000元/平米。时间纵向对比，10年重庆均价涨幅在1倍左右。区位横向对比，目前重庆核心区与新区的价差在1倍以内。
2、从近几年的供地结构来看，曾经风云一时的“大盘时代”已谢幕，10万方上下的小地块较多。要知道，只有大地块，几十万甚至上百万方的大盘开发能穿越周期，小盘开发一般都在2~3年时间以内。
3、从城市人口变迁来看，2021年，全市常住人口总量达到3212.43万人，比2015年增加142.41万人，增长4.6%，年均增加23.74万人，年均增速0.8%。全市人口年均增速快于同期全国水平0.4个百分点。重庆人口红利从爆发期步入相对平稳期。
种种变化都在考验着开发商，也时刻提醒着他们：
在合理的价格范围内，修出功能性最强的产品，搭配品牌物业服务，以及最终优秀的交付……想在重庆做房开，一环都不能少，拼的是内在的综合实力。
04.
房地产最后的出路在哪？
知乎上，20年房地产从业者、知名地产公司操作盘手“房地产Ren”给了一个相对客观的答案：
目前，行业已进入深度调整时期。
各位行业领军人物应该意识到了终点，正在往这个方向迈进。
1、央企和国企是新开发楼盘的主力军，主战场在一、二线及强三线城市。
2、民营地产企业快速萎缩，基本退出行业头部企业。
3、表现最良好的优质地产企业也将最终与央企或国企的联合，这是民营企业的宿命，没有第二条出路。
4、整合行业地产资产的包括负债、未售住宅、商业、公寓、写字楼、车位将是一个漫长而必须完成的过程。住宅可能通过低价销售。其它的未售为实现资产盘活可以形成资产包，发售ABS债券而实现资金回回笼。未售商业、公寓、写字楼、车位委托一方公司进行持有商业经营。
5、出现部分专业代建公司或者国有地产公司的专业代建公司，所从事的业务将会出现政府代建、商业代建。商品房的代建将是新模式的创新，即如何与客户直接联系，做定制式的代建住宅房产。
6、设计院、专业咨询公司的业务规模将大幅缩小，未来主营是政府项目。民营设计院很难有生存空间。民营地产公司的迅速衰减将会波及民营设计院的生死存亡。
7、中心及核心城市房价将持续维持在较低空间的涨幅，曾经过度炒作地区的房价将大幅度下降，甚至腰斩。
8、投资性住房的概念将不再提及，绝大多数是刚需性住房。只有极具稀缺性的高端别墅因为地理位置、绝佳的环境成为可投资的商品。
9、住宅销售量将至少缩减到以往销售量的一半，并且持续减少。拥有土地的开发企业没有动力去再开发地产，因为没有盈利的空间，又没有金融的支持，基本上都在想办法变卖资产，打包出售。
10、地产行业的人才需求极具锐减，这个行业将退出大学毕业生就业选择方向。行业减员是个主导方向。新引入人才只是企业信心的表现，不是产品需求、规模增长的实际表达。
11、稳定行业的基调就是行业在重组，不会破产。这是非常积极的信号。住宅不是投资品，也就不再过度定义为商品，市场的属性将淡化，政府将主导公租房、廉租房，大部分未售的资产将向这部分逐渐转化，这是有利于民生的战略。
12、二手房，本质意义上将是中心、核心区域优质房产交易的结果。它依然符合商品交接的意义，但也基本上只会限于刚需住房的实际需求。老旧房屋将由政府主导进行外墙保温、加装电梯进行升级改造。
,
