文/大先生
昨天，契税法公布后，有的人忙不迭的将其解读为“重大利好”，也有人担心，以后买房，契税会不会大幅增加？
朋友圈的中介已经开始在造谣了：首套房1%或1.5%的征收标准要取消了，所以今年赶紧买房赶紧交税！
然后看空的公众号也开始吹风了：你们看吧，契税征收标准变成3%至5%了，炒房成本高了，要崩了！
千万别听风就是雨。
到底是利好还是利空，把条文拿出来理一理就知道了。
01
很多将契税法解读为重大利好的观点，主要是看到了这条新规定：
婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属，法定继承人通过继承承受土地、房屋权属，免征契税。
先说夫妻之间这句。
意思是：房产证、土地证上，夫妻之间不管是“加名字”“减名字”“换名字”或变更共有份额，都不用缴契税。
再说法定继承人这句。
意思是：法定继承人继承土地、房屋，不用征契税。
这里要注意的是：在我国法律中，“法定继承人”包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
按过去的规定，契税主要出现在买卖行为中。但这种法定的继承行为，还有夫妻之间转移财产，和买卖行为之间的差别是很大的。
也就是说，这一条文与新房买卖无关，与二手房交易间接相关，重点调整的是房屋继承中的契税免征。
在没有出台遗产法的情况下，通过契税法的调整，给了法定继承人一个实实在在的好消息。
那就是免征契税。
不过，需要注意一点的是，契税免征并不表示其它税、费也免收。
例如增值税、个税、公证费用等该按各城市规定缴纳的，一分也不能少。例如公证费用2%，这个费用还是不低。
但是，这毕竟是一个好消息，相对于之前来说，至少节约了房价1.5%的契税支出。
其次，法定继承人通过继承承受土地、房屋后，契税是免征了。但当所继承的房屋再次出售时，又会按照二手房的销售对待，相关税费按二手房标准执行。
按继承房产满五年和未满五年两种情况来计算：
房产满五年，增值税是免征的，同时个税也免征，需要缴纳契税和产权转移登记费。
房产未满五年，需要缴纳增值税和个税，同时缴纳契税和产权转移登记费。
还有一点要说明，免征契税所针对的对象只是法定继承人，如果非法定继承人继承房产，就属于受赠行为，就需要缴契税了。
所以，如果以赠与方式获得的房屋，长期自行居住没有任何问题，如果要出售，相关税的问题，还是要考虑一下。
也就是说，免征契税对一部分人来说确实是利好，但与降低房价没有半毛钱关系。
02
将契税法解读为利空的观点，则是因为这句话：
契税税率为3%至5%。自2021年9月1日起施行。
这是不是说，明年9月1日以后，买卖房产要交的契税变多了呢？
因为很多人的亲身经历是，自己买房子只交了1-2%的契税。
比如一套200万的房子，如果按按3-5%的比例来交契税，光契税就要多交4万。
但这其实是一种误读。
如果你去翻一下之前的《契税暂行条例》，就会发现，新契税法规定了征收标准3%至5%，这跟97年沿用至今的根本没区别好不好？
在《契税法》草案审议时，也明确提出“维持现行税率不变”。
而此前大家买卖房产，之所以只交了1-2%的契税，其实是因为，在房地产市场调控中，契税减免成为调控的一项工具，购房者因此享受到了契税减免的优惠。
按照2016年的规定：
对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；
面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税；
对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
而无论是1997年出台的《契税暂行条例》，还是此次公布的《契税法》，在具体条文中并没有涉及税率优惠调整的内容，但都预留了“口袋解释”。
《契税暂行条例》的规定是：
具体税率由各地自行决定。
而《契税法》的规定是：
契税的具体适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。
因此，并不意味着9月1日之后契税会上升，地方政府仍然可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率，只是多出了要报人大决定、国务院备案的程序。
毕竟商品住宅一直实行的是优惠税率，目前来看，如果具体地方不做出调整，新契税法的出台，并不会影响目前的税率。
所以，购房者不用担心，更没有必要提前去交契税！
另外，既然契税很多时候是根据成交价格来确定征税额的，能不能“做低”价格来“避税”？
这也是不行的，因为契税法规定：成交价格、交换价格差额明显偏低且无正当理由的，由税务机关参照市场价格依法核定。
03
其实，这部法律所传递出的信息，是相当中性的。
对法定继承人、夫妻双方，确实是重大利好。
但它并不涉及到买卖，也和房价涨跌没有任何关系。
所以，对这部法律的关注点，还是应该放在契税法通过后，将对个人产权起到进一步保护作用的方面，而不是放在网上有些人所称的“重大利好”上。
那可能只是营销的噱头。
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