房产税利好什么房产(新契税法发布房价要涨)(1)

文/大先生

昨天,契税法公布后,有的人忙不迭的将其解读为“重大利好”,也有人担心,以后买房,契税会不会大幅增加?

朋友圈的中介已经开始在造谣了:首套房1%或1.5%的征收标准要取消了,所以今年赶紧买房赶紧交税!

然后看空的公众号也开始吹风了:你们看吧,契税征收标准变成3%至5%了,炒房成本高了,要崩了!

千万别听风就是雨。

到底是利好还是利空,把条文拿出来理一理就知道了。

01

很多将契税法解读为重大利好的观点,主要是看到了这条新规定:

婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属,法定继承人通过继承承受土地、房屋权属,免征契税。

先说夫妻之间这句。

意思是:房产证、土地证上,夫妻之间不管是“加名字”“减名字”“换名字”或变更共有份额,都不用缴契税。

再说法定继承人这句。

意思是:法定继承人继承土地、房屋,不用征契税。

这里要注意的是:在我国法律中,“法定继承人”包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

按过去的规定,契税主要出现在买卖行为中。但这种法定的继承行为,还有夫妻之间转移财产,和买卖行为之间的差别是很大的。

也就是说,这一条文与新房买卖无关,与二手房交易间接相关,重点调整的是房屋继承中的契税免征。

在没有出台遗产法的情况下,通过契税法的调整,给了法定继承人一个实实在在的好消息。

那就是免征契税。

不过,需要注意一点的是,契税免征并不表示其它税、费也免收。

例如增值税、个税、公证费用等该按各城市规定缴纳的,一分也不能少。例如公证费用2%,这个费用还是不低。

但是,这毕竟是一个好消息,相对于之前来说,至少节约了房价1.5%的契税支出。

其次,法定继承人通过继承承受土地、房屋后,契税是免征了。但当所继承的房屋再次出售时,又会按照二手房的销售对待,相关税费按二手房标准执行。

按继承房产满五年和未满五年两种情况来计算:

房产满五年,增值税是免征的,同时个税也免征,需要缴纳契税和产权转移登记费。

房产未满五年,需要缴纳增值税和个税,同时缴纳契税和产权转移登记费。

还有一点要说明,免征契税所针对的对象只是法定继承人,如果非法定继承人继承房产,就属于受赠行为,就需要缴契税了。

所以,如果以赠与方式获得的房屋,长期自行居住没有任何问题,如果要出售,相关税的问题,还是要考虑一下。

也就是说,免征契税对一部分人来说确实是利好,但与降低房价没有半毛钱关系。

02

将契税法解读为利空的观点,则是因为这句话:

契税税率为3%至5%。自2021年9月1日起施行。

这是不是说,明年9月1日以后,买卖房产要交的契税变多了呢?

因为很多人的亲身经历是,自己买房子只交了1-2%的契税。

比如一套200万的房子,如果按按3-5%的比例来交契税,光契税就要多交4万。

但这其实是一种误读。

如果你去翻一下之前的《契税暂行条例》,就会发现,新契税法规定了征收标准3%至5%,这跟97年沿用至今的根本没区别好不好?

房产税利好什么房产(新契税法发布房价要涨)(2)

房产税利好什么房产(新契税法发布房价要涨)(3)

在《契税法》草案审议时,也明确提出“维持现行税率不变”。

房产税利好什么房产(新契税法发布房价要涨)(4)

而此前大家买卖房产,之所以只交了1-2%的契税,其实是因为,在房地产市场调控中,契税减免成为调控的一项工具,购房者因此享受到了契税减免的优惠。

按照2016年的规定:

对个人购买家庭唯一住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;

面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税;

对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。

而无论是1997年出台的《契税暂行条例》,还是此次公布的《契税法》,在具体条文中并没有涉及税率优惠调整的内容,但都预留了“口袋解释”。

《契税暂行条例》的规定是:

具体税率由各地自行决定。

而《契税法》的规定是:

契税的具体适用税率,由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出,报同级人民代表大会常务委员会决定,并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。

因此,并不意味着9月1日之后契税会上升,地方政府仍然可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率,只是多出了要报人大决定、国务院备案的程序。

毕竟商品住宅一直实行的是优惠税率,目前来看,如果具体地方不做出调整,新契税法的出台,并不会影响目前的税率。

所以,购房者不用担心,更没有必要提前去交契税!

另外,既然契税很多时候是根据成交价格来确定征税额的,能不能“做低”价格来“避税”?

这也是不行的,因为契税法规定:成交价格、交换价格差额明显偏低且无正当理由的,由税务机关参照市场价格依法核定。

03

其实,这部法律所传递出的信息,是相当中性的。

对法定继承人、夫妻双方,确实是重大利好。

但它并不涉及到买卖,也和房价涨跌没有任何关系。

所以,对这部法律的关注点,还是应该放在契税法通过后,将对个人产权起到进一步保护作用的方面,而不是放在网上有些人所称的“重大利好”上。

那可能只是营销的噱头。

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