—— 「厦门购房内参」发布于2018-11-24
刚需，楼市中最弱势的一方，但同时也是楼市中最主流的一支。刚需在买房时，最易冲动，但同时也最经常陷入犹豫困境中。刚需是市场中资金实力最弱的买家，但同时也是市场中最挑剔的买家。
对于经验少、资金少的刚需来说，上车既是一件兴奋的喜事，也是一件纠结的愁事。本系列文章，希望能给准备上车的刚需们一些参考和指导。
宁买高铁站票，不躺绿皮卧铺以升值为重心，以投资为方法
上车前，请先树立正确的买房观，适当调整下固有的买房思维。姿势不对，思维不破，上车也白搭。
内参接触过的大部分刚需购房者，在买房前都有一个固有的上车思维惯性：第一套房子是用来自住的，我是刚需我是自住购房需求，所以要买一套适合自住的房子，因此也没必要去太多考虑房子的升值潜力，也不必太多去研究房产的投资规律。
然而，无数事实证明，这种买房思维大错特错，无数刚需事后后悔不已。内参认为，当满地高铁跑时，车费有限，宁可选择一路站着飞驰，也不能去坐舒适安逸但慢吞吞的绿皮卧铺。越是刚需越是第一套房子，越应该在买房时侧重考虑房子的升值因素，而不是居住属性。
在能满足最最基本的居住条件情况下，尽量选择升值潜力更大的房子。当升值和自住两方面有冲突矛盾时，应适当牺牲、降低居住因素，把考量的权重加到升值方面。
户型格局、使用面积、朝向采光等自住因素，如与学区、房龄、电梯等升值因素相互取舍时，应果断牺牲前者，保全后者。
举一个真实栗子，2015年底，一位参粉看中了两套首付差不多的房子，难以抉择，陷入两难。一套是1999年的泰和花园楼梯房，封闭式小区，黄金楼层，80平米正规两房，公摊极小，实际使用面积超过80平，南北通透，通风采光俱佳，厅卧带双阳台，中庭好楼栋。另一套是2006年的阳光百合电梯房，几乎没有小区，楼层不高，70平米小两房，20%左右公摊，使用面积55平米左右，全北朝向，北向还有BRT和莲前主干道影响。
当时两者的首付和总价相差无几，阳光百合每平米比泰和花园贵3千。从房源自身条件来看，两者各有优劣，泰和花园产权面积和实际使用面积更大，户型完美，居住舒适度更好；阳光百合户型格局一般，朝北且有BRT、主干道、铁路等不利因素，但房龄更新且带电梯，最重要的是学区优于泰和花园。
两套房源对比，泰和花园的自住条件和居住舒适度远比阳光百合好，若优先考虑居住，相信很多第一次买房的刚需会选择泰和花园。内参当时给这位参粉的建议是，选择能基本满足两房自住需求，但格局、空间相对更差更小，不利因素相对明显的阳光百合。因为，从升值角度考量，阳光百合的学区、房龄、电梯等优势明显，后续升值潜力胜过泰和花园。先苦后甜，让你的房子帮你一起赚钱，为下一次置换攒下更多的资本，为了以后能住上更好的房子。
目前阳光百合的房价比泰和花园贵1万左右，2017年高峰期时，两者差价在1万以上。以当前成交价测算，泰和花园这套房源增值80万，阳光百合增值119万。
憋屈自住3年，换来多出近40万的财富，下一次置换无形中多出40万的首付。最后的结局显而易见，怎么选，取决于刚需上车时的买房思维，不同思维就有不同的结果，当然，人生苦短，你也可以选择舒适而安逸地享受过程，只不过是先苦后甜和先甜后苦的区别。
万事开头难，开局决定成败。刚需上车，只是起步，若起步时就想着安逸舒适，除非你一辈子都不准备换房，几十年都准备住这套房子。不然，不管是3年还是5年后，等你准备卖房子置换的那一刻，蓦然回首，或许你会发现，从买房到卖房，整个过程，其实就是一次不折不扣的资产【投资行为】。
既然是投资，为何不在上车那一刻就以升值为重心，以投资为方法。
上车很重要，选对车更重要。一旦第一次买房上了绿皮车，除非你个人赚钱能力超强，不然可能一辈子难以赶上高铁。关于刚需第一次上车，今天的文章只是开头，如果你认为这样的上车思维有几分道理，不妨继续关注本系列文章的后续。
