从去年房地产受到政策的调整的压力下行，从而产生危机，到目前已经一年多了，它还在底部徘徊。近期国家和各地出台了很多救市政策，最近的中央经济工作会议也提出了对房地产鼓励和支持的政策，房地产有望走出底部，逐渐缓解危机，经过转型走上健康发展的道路。
保交楼保房地产企业，不发生大的危机是底线思维，要实现良性发展，除了对房地产企业的融资支持，关键是要有人买房子，变潜在的需求为现实的需求，企业实现造血功能。只有变输血为造血，企业和市场才能够摆脱危机健康起来。关键的问题是房地产的需求在哪里？虽然面临重重困难，笔者认为我国对房地产仍有巨大的需求，房地产高速发展的时期在10年以上，现在我们来具体分析。
城市化仍然是拉动房地产的巨大动力
我国的城市化还有很大空间，城市化带来房地产的巨量需求。目前我国的城市化率大约在60%左右，距离全面城市化80%以上，大约还有20个点的空间。这大约涉及2.8亿人口，1亿个家庭，需要住宅约100亿平方米，按照去年竣工17亿平米计算，需要建设6年左右。
城市化的总体趋势是乡村乡镇的居民向县城迁移，县城居民向中等城市迁移，中等城市居民向大城市迁移等等，当然也有很多跨级迁移，以及从弱势地区向发达地区和环境好机会多的城市迁移，总体算账大量迁移会带来房产的增量需求。城市化当中刚需仍有很大的数量，当然城市化不会这么快完成，我国十四五规划中，城镇化率5年从60.6%，增长到65%，那么每年约1%，以后大概率会加速，约15到20年左右会完成。
另外，我国城镇化率统计中包括了建制镇驻地的居民，实际上除了县城的城关镇和少数发达地区的建制镇有较强的吸引力之外，大部分地区的镇驻地居民还会进城，最低是县城。到2020年全国建制镇数量是21157个，涉及居民3.25亿人，需要进一步城市化的人口约1亿人，需要30亿到40亿平米的房子。这又需要满负荷多建设两年的房子。
综上，仅城市化是需求还需要140亿平米的房子，满负荷建设需要8年多，当然城市化的完成需要15年到20年的时间，这些需求和供应会分布到这一进程中。所以说城市化的空间仍然相当大，城市化仍会带来一波房地产黄金时期，相对应对房地产的刚性需求仍有很大的空间。
改善型需求是推动房地产需求的巨大动力。
经济发展是房地产的根本推动力。人民对美好生活的向往中，住的比重是相当高的。经济的发展空间决定了房地产还有很大的发展空间。 以远景规划看2035年中国目标人均GDP将达中等发达国家水平，GDP基本上要翻倍，人均超过2万美元。居民的收入大约也要翻一番。大家对美好生活的向往当中，住宅是占有很大比例的。
房产的品质，还有很大的提升空间。对于住宅的要求，以前只是能住够有地方住，后来变成扩大住宅面积，再后来变成了住好住舒适，现在住宅的品质包括设计、建筑材料，舒适节能、居住环境、居住便利性、周边配套等有了很大提升。大家对居住品质的要求也不是停滞的，是发展的。一些老旧房屋需要拆迁更新改造，也需要巨量的房地产投资。过去多层没有电梯和后来超高层住宅都已逐渐不受人们青睐，大家的对住宅品质改善性需求还是有着巨大的量能的。
统计方式的变化，或者表述，还有很大的发展空间。我国现在对房地产人均面积的表述还是建筑面积。但是建筑面积和使用面积是有很大差别的，基本上后者，比前者要打7折。也就是目前100平米的房子，实际上使用面积只有70平米左右。而世界通行的统计是使用面积。目前我国的城镇人均住房建筑面积是40，按使用面积在28平米左右。达到使用面积40平米还差12平米，按建筑面积算还有17平米差距。去年全国的建设面积大约在17亿平米，人均1.2平米，还需要以这样的高强度速度建设14年才能达到人均使用面积40平米。那么随着经济的发展财富的积累我国人均住房使用面积达到40平米是很正常的。所以从整体上看，房地产还有15~20年的较高速度的发展空间。改善性住房需求仍有很大的量。
货币贬值是房地产投资的永远动力。
只要经济发展，货币永远贬值。如果社会发生经济危机，货币会加速贬值，房地产还是保值增值的一项重要资产。
1944年布雷顿森林体系确立时35美元约等于现在的2000美元，美元已经贬值了约60倍。我们的人民币现在比上世纪80年代贬值了约10倍，而房价约长了十几倍，应当说高房价中有相当一部分是货币贬值的贡献。只要经济正常发展，货币基本上是一直贬值的，这规律古今中外都一样的。
我国居民的投资渠道比较窄，随着经济的发展，居民经过一段时间的积累，手中有闲置资金以后大部分没有可投资的项目，投资房地产的动力还是很强的。居民的存量资产当中房地产占了60%以上，增量资产结构当中，除了储蓄、股票，基金，债券、贵金属等等，仍需要配置很大比例的房地产。
且房产具有居住使用和投资的双重功能，更为人们看重和需要。适度的持有房产，可以取得租金收入，房产也可以作为融资的抵押物。我国有几千万的富裕阶层和几个亿的中产阶层，不但对房产品质改善有着巨大的需求，而且对于房产投资的保值增值有着更强烈的需求。只要经济发展社会稳定，改善和投资的需求韧性极高。
从政策变化上看，房地产发展的模式将会有根本性的转变，对短期的投机的抑制和打击是不会改变的，但这对投资性质的需求影响不大。以后房产税的出台会对投资性的需求产生一定的影响，但是市场适应以后这种影响有限。人们对房产投资的需求是长期存在的，这是房产需求的一个永恒动力来源。
人口的负增长是对房地产需求的最大约束
从今年起我国人口大概率会进入负增长，并且程度会逐渐加深， 人口减少数量会从几十万逐渐加大的二三百万。人口变化对房地产的发展趋势有根本性的影响，短期内人口负增长的压力尚不明显，但人口负增长是一个逐渐扩大的过程。我国建国后的第1次人口出生高峰是1950年到1957年，年均出生人口1,600万左右。第2次人生出生高峰在1962年到1970年，年均出生人口2,600万左右。目前我国人均寿命约78岁，未来约80岁，也就是说到2030年左右，我国会遭遇到第1波人口离世高峰，年均离世人口在1,600万左右，而年均出生人口在900万左右，总的人口每年将下降700万左右，到2040年左右，每年下降的人口将达到1,700万左右，2050年人口将下降2亿以上，房地产将再也没有增长机会。
从未来房地产演变的时间脉络上看，还远没有到存量发展的时期。静态看房地产还有20年左右的高速发展时间，考虑人口变化因素，将会减少到15年左右。综上，考虑的城市化进程的刚性需求，经济发展的改善性需求和大家保值增值的投资需求，再考虑人口负增长的约束情况，我国对房地产的需求以及房地产的高速发展还有10年以上的时间，后面还会有5年左右的中速发展时期，以后将会进入以致换量的低速发展时期。可以预见随着我国房地产发展模式的转变，我国房地产将进入量和质共同发展的阶段，无需过度悲观。山重水复之时，不远可见柳暗花明。暗夜将尽之时，黎明到来，新一轮发展的光芒将会喷薄而出。
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