2021年的这个时候，刚好是保利首铸天际、天健阅江来、保利世茂阅云台三盘齐发过后，东江边暂时平静了下来。
之所以说“暂时”，是因为万江在酝酿大招。
此前，楼探在实地踩盘中了解到，龙湾板块有多宗商住地及旧改已经成熟，如官桥滘地块、万江实验小学旁地块、坝新路两侧旧改，大量地块入市在即。
3月3日，万江城市更新单元首露锋芒，坐好扶稳，前方高能！
据东莞市公共资源交易网公告，位于万江街道龙湾滨江片区坝新路周边的2022WD002号城市更新单元正式上线，启动单一主体招商，将于4月8日截止挂牌。
这也是万江区域首宗启动主体招商的城市更新单元。
该单元是东莞市城市更新“旧项目”、TOD试点项目，仅占地面积即达209957㎡，起拍价189669万元。
好家伙，来的不是大鱼，是条大鳄啊。
大鳄杀到，超36万平商住地准备发货
根据公告，更新单元位于万江街道龙湾片区坝新路两侧，东至四环路、西邻环城路、南至港口大道。
这里北临东江及龙湾湿地公园，东揽地铁R1线滨江体育公园站（建设中）及东江之星广场，周边有港口大道、宏远路、东江大道、鸿福西路等主干道。
一桥之隔，东江对岸便是东莞汽车总站、华南Mall、家汇生活广场，4公里范围内涵括东莞CBD、第一国际、国贸中心、东莞市政府等。
市政配套优厚，居住价值庞大。
超36万平商住地规划出让
更新单元现状以低效益的旧厂房为主，拆除重建面积为205847㎡，将规划为二类居住用地（R2）、商业金融业用地（C2）、二类居住用地 商业金融业用地（R2 C2）。
其中6宗R2及R2 C2用地规划出让，总建面达361622㎡。
4宗C2供地将作为补偿集体物业，总建面达125698㎡。
同时集体经济组织另获货币补偿84050万元。
规建多所学校、公园、道路等
更新单元规划建设1所72班小学（占地40531㎡）、1所45班初级中学（占地37029㎡，规划与二期实施的9班合设54班初中）、两所幼儿园（分别为12班及15班规模）。
此外还将规划升级多条周边道路、公园、绿地等。
由于更新单元属于TOD试点项目，根据公告文件《TOD范围内城市更新项目政府分成合作协议》，政府分成物业计容建筑面积15735㎡（其中住宅14043㎡，商办1692㎡），分成物业车位共160个，由改造主体建设完成后移交政府指定单位。
竞标房企须有50万平以上旧改经验
此次竞标不接受联合体报名，同时报名单位或其控股投资人企业须在广东省已建成城市更新项目建筑面积不少于50万㎡。
确认为单一改造主体后，竞得单位需在万江街道成立全资子公司进行开发或确认为单一改造主体的企业迁移至万江街道进行开发。
更新单元实景 楼探摄
没有一定实力的房企，估计啃不下这块旧改，说是大鳄也丝毫不过分。
资料显示，此前该城市更新单元的前期服务商为万科中天联合体，中标物业会不会还是它？
4月8日，拭目以待。
万江楼市，从“后花园”到新兴CLD
万江一向被称为主城区的后花园。
其中东江边沿江一带，很早就启动开发。
以华南Mall-万江汽车总站为中轴，北岸有江滨花园、北大资源御湾、北大资源御城，南岸有金地外滩8号、合正上东国际等，构成了早期滨江生活带的楼市基础。
最早开发的板块，就是如今的中央活力段 图源：莞香花开
东江滨水区规划为中心城区的发展先行区后，三江六岸寸土寸金，升级为东莞主城楼市热区。
三江六岸设计效果图 图源：莞香花开
随后，金地艺境水岸（当时售价约2-2.3万元/㎡）、信鸿御江东岸（当时售价约2.5-3.5万元/㎡）等楼盘接力，片区价值而随着房价变化酝酿奔腾。
2020年末至2021年初，万江“三大神盘”横空出世，标志着东江沿岸居住价值爆发。
至此，万江有了自己的高端居住区，房价天花板也抬升至4万 ，其楼市地位也从“主城洼地”升格为“新兴CLD”。
根据东莞住建局数据，2022年1月份，万江新建洋房网签均价已达32921元/㎡，甚至高于东城（30066元/㎡）及南城（30055元/㎡）。
此次主体招商，无疑意味着万江旧改成果显现，土地供应结构出现变更，价值起飞正在此时。
龙湾板块，是否能引发居住价值的第二波爆发？
答案是肯定的。
自万江“三大神盘”之后，龙湾板块再没有新商住地入市。
后期登场的奥园翡翠澜湾（最新备案价约3.5万元/㎡）、碧桂园·云樾半岛（最新备案价约3.5万元/㎡）的售价没有新的突破。
换句话说，龙湾自己的记录，还是要由龙湾来破。
三江六岸设计效果图 图源：莞香花开
如果说，此前龙湾板块的价值主要体现在龙湾湿地公园的生态配套和东江的景观资源上，那么如今还要再加上一条——TOD辐射价值。
龙湾湿地公园实景 图源：魅力万江
由于邻近东莞地铁R1线滨江体育公园站（建设中），龙湾板块的影响力将沿着地铁线，延伸至水乡镇街、主城中心，乃至更远的广州深圳。
未来R1线通车接驳广深，将从横向打通穗莞深三城的联通网络，龙湾板块的生活出行范围将从当前的镇街级扩展到湾区核芯都市。
同时大量的人流往来带来庞大商机，使该区域拥有孕育连片大型商圈的可能。
图源：摄图网 已获授权使用
从这个角度来讲，2022WD002号城市更新单元作为TOD试点项目，最大的价值在于从规划开始即与地铁TOD的发展绑定一体，密不可分。
由此看来，未来规划出让的6宗商住地，其价值潜力颇为令人期待。
东莞城市更新单一主体挂牌招商一览
