本期我们一起来聊聊三林印象城（现新达汇三林）
5月12日，印力上海与信诚不动产正式退出三林印象城的管理，李嘉诚ARA基金下属的商管公司接管三林印象城。7月中旬三林印象城已低调更名为新达汇三林。
从2017年的项目经营不善、产权交易接手至2020年的再次易主，近三年的时间里，印力上海团队究竟做了什么，能让一度传闻撤出大陆的李嘉诚携旗下基金（其实基金目前也跟李嘉诚本人没有什么关系）再次杀入魔都商业地产圈？
一、三林印象城的前世今生
项目的历史演变
2017年3月，开业于2009年的三林城市商业广场商业项目（即三林印象城项目整体）产权通过上海联合产权交易所挂牌出售。出售总价格为15亿元，包括三部分：精品办公楼、连锁酒店和大型购物中心，占地面积4.2万，建筑面积16万。
2017年4月27日，前万科副总裁周彤及前深圳万科副总刘波于2017年初所创建的深圳市信城不动产与印力上海公司，共同以挂牌竞价方式获取了“上海三林城市商业广场”项目。最终办公楼、酒店与购物中心三者总计成交价为24.3亿元。该项目起拍价为18.5亿，溢价率约为31%。成交后，双方约定有印力上海进行项目改造与商业管理，并初步确定项目名为三林印象汇。
2018年年初，三林印象城项目酒店部分出售给华润，后华润置地打造成其长租公寓高端品牌中国“雅痞”俱乐部有巢公馆；
2018年10月26日，三林印象城项目10万方的购物中心部分经过改造后正式以“三林印象城”之名开业，开业首年实现总销售额近10亿元、总客流近1500万人次、总车流近100万辆、会员近10万；
2019年12月，ARA公告：24.2亿元买入三林印象城购物中心；
2020年5月，三林印象城操盘团队完成交割，项目正式更名。
至此三林印象城项目前后三年，实现了价值的变化：
二、信诚不动产的介入角色
自三林印象城通过股权交易进入印力，至三林印象城购物中心交割完毕，项目的运营管理方一直是印力上海公司。为什么中间会出现信城不动产？
印力作为一家商业地产经营管理公司，背靠万科集团，目前布局全国100多个项目，表面上财大气粗，但是印力上海公司恰恰相反，在获取三林印象城的过程中，资金不够（不仅在获取该项目的时候资金不够，也获取其他重资产项目的过程中，也采用与基金公司合作的方式），最终拉来了万科前员工创立的公司组成共同体，获取三林印象城。
而彼时的信诚不动产，也在努力从深圳往全国市场拓展，基于共同的万科系基因，双方达成一致，共同投资该项目。由于信诚不动产不具备成熟的商业地产管理经验，因此，最终印力上海通过小股操盘，负责该项目的改造与后续的商业运营管理。小股操盘也一直是万科系业务的共同特征（比如万科上海与融信合作的中兴路1号项目，同样也是小股操盘）。
成也萧何败萧何。2019年下半年，基于对经济形势的判断以及全国扩展战略的反思，信诚不动产战略调整，双方对三林印象城的未来规划出现分歧：信诚不动产计划出售该项目，印力上海希望继续持有。最终，出售成为该合作项目的命运。
三、印力上海做了什么？
1、明确三林项目的整体经营策略：
（1）集中精力做好购物中心；（2）寻求优质合作伙伴，卖出连锁酒店（为购物中心后续开业积攒部分优质客源）；（3）持有（出租）精品办公楼（同样为购物中心的后续开业吸引客源）。
连锁酒店的卖出为双方团队都获得了现金的支持，也降低了后续整个项目运营的风险和难度（印力上海和信诚都不具备酒店运营的经验，若要自己运营，必将投入更多的精力；若要引入第三方运营，是否能够做好还是一个未知数）。连锁酒店卖出后，华润的有巢公寓定位都市白领，为购物中心提供了一批优质的客源。
持有精品办公楼的决定初衷是好的：通过出租积累办公人群，提升购物中心工作日的人流与业绩，但现在来看并非明智之举，因为18年之后，上海办公楼行情整体低迷，项目整体出租率不高，为购物中心带来的白领客流有限；同时该部分升值缓慢（据说目前持有方有意向出售该部分物业）。
2、对购物中心进行了重新定位、规划与改造、招商调整：
3公里以内，（1）已经开业多年的中房金谊广场（只有购物中心）位于地铁11号线三林站附近，曾经是三林地区购物必逛商场，但由于体量相对较小，近年来优质品牌纷纷撤出，整体设施设备老旧，购物体验变化较少，已经被更远的前滩和世博板块所取代；（2）位于地铁11号线御桥站的复地活力城（购物中心 写字楼 住宅）筹备多年，始终未开业，项目的定位与规划也经过多轮调整，但是整体设计方案依然采用的是多年前的风格，购物体验与商业氛围可能难以满足现在的消费者需求。该板块的百联东郊购物中心百货化运营，购物中心所强调的购物体验相对较弱。
周边竞品
位于两者之间的三林印象城着力吃透周边人群（家庭消费人群较多，且具有较强的消费能力，品质要求较高），进行差异化定位，并通过设计方案的调整（连廊设计，解决了独栋商业之间不连通的问题）以及项目的改造进行了最大程度的优化（充分利用原有的系统），同时借力七宝万科广场团队、南翔印象城团队（即将开业），共同打造家庭消费一站式的购物场景。
三林印象城给周边带来了：（1）盒马与永辉共存；（2）当时浦东中环外不多的喜茶；（3）区域内的众多优质品牌。
3、注重运营，提升目标客群的粘性：
定期进行商户沟通，共享优质品牌的经营秘诀；及时解决各种客诉，提升购物体验；不定时巡场，提升项目本身的品质；充分利用内外部公区，发挥民间力量，形成老年乐队自由表演、社区广场舞大赛、亲子游玩、家庭教育等独特风景。通过这一系列的措施，牢牢抓住了周围的目标客群，形成了周围居民爱逛、想逛、持续逛的氛围（复地活力城开业促销期间，该项目业绩依然稳固依旧）。因此，三林印象城也成为疫情之后，印力上海最快恢复的项目之一。截止交割前，项目已恢复至去年同期水平。
基于对该项目运营团队的认可，ARA也通过定向猎取的方式，邀请原三林印象城印力上海团队部分员工加入，担任新达汇三林项目的核心岗位，希望借助原团队人员的力量，持续提升该项目的运营水平。
分析了这么多，印力上海在三林印象城这个项目上究竟花了多少钱呢？据悉，这个数字在1.5亿左右。不过收获的利润可能超过30%（目前计划该项目的办公楼进行整体出售）。
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