房地产权利
房地产的权利分为所有权、用益物权、担保物权
(一）所有权
所有权是物权的基础，是所有权人对自己的不动产或者动产依法享有的占有、使用、收益和处分的权利。就房地产而言，所有权指土地所有权、房屋所有权。
1.土地所有权
中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。
（1）国有土地。全民所有制的土地被称为国家所有土地，简称国有土地，其所有权由国务院代表国家行使。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。
（2） 集体土地。劳动群众集体所有制的土地采取的是农民集体所有制的形式，该种所有制的土地被称为农民集体所有土地，简称集体土地。农民集体有3种：
①村农民集体；
②村内两个以上农村集体经济组织的农民集体；
③乡（镇）农民集体。
2 房屋所有权
（1）房屋所有权的含义。房屋所有权，是指房屋所有人独占性、排他性地支配其所有的房屋的权利。房屋所有人在法律规定的范围内，可以排除他人的干涉。对其所有的房屋行使占有、使用、收益、处分的权能。房屋所有权是一种绝对权，即权利人不需要专人积极行为的协助就可以直接实现自己的权利。国家、集体，个人所统有的房屋所有权受到宪法和法律的平等保护。
使用权，是所有权人按照房产的性能、作用，对房屋加以利用的权利。使用权的行使必须符合下列条件：
①无损于房屋的本质；
②按照房屋的自然性能、 经济性能和规定的土地用途使用；
③遵守法律和公共道德，不损害公共利益和他人的合法权益。
收益权，是收取房产所产生的利益的权利，如特房屋出租取得租金、用房屋作为合伙出资取得红利等。处分权，是在事实上或法律上对房产进行处置的权利。如依法对自己所有的房地产出售、出租、抵押、赠与、拆除等。
处分权是房屋所有权的核心内容，是房屋所有权最根本的权利，一般只能由房屋所有权人行使。
（2）业主的建筑物区分所有权。业主的建筑物区公所有权。是指业主对建筑物中自己专有部分的所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合，业主的建筑物区分所有权是我国《民法典》规定的不动产所有权一种形态。对专有部分的所有权、对共有部分的共有权，以及对共有部分的共同管理权三个方面的权利是一个不可分离的整体，业主的建筑物区分所有权人不得以放奔权利为由不履行义务；转让专有部分的所有权时，对共有部分的共有权，以及对共有部分的共同管理权一并转让。
(二）用益物权
用益物权，是指用益物权人丝达对他人的物，享有占有、使用和收益的权利。用益物权是为了使用、收益目的，对他人所有的不动产或者动产设立的权利，因而被称为“用益” 物权，展开他物担。土地、房屋的用益物权主要有：土地承包经营权，建设用地使用权、宅基地使用权，居住权和地役权。
1．土地承包经营权
土地承包经营权，是指土地承包经营权人佐法对其承包的耕地、林地、草等皇有的占用、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业产。这些权利都是法定权利，即使在承包合同中没有约定，承包人也依法享有些权利，任何组织和个人不得剥夺和侵害。
2.建设用地使用权
根据土地的性质，建设用地使用权分为国有建设用地使用权、集体建设用地使用权。
（1）国有建设用地使用权。国有建设用地使用权是指使用者进行非农业建设依法使用国有土地的权利。在国家所有的土地上设立的建设用地使用权，它的产生方式包括划拨和出让等方式。
根据《土地管理法》的有关规定，可以通过划拨方式取得的建设用地包括：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地：国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；法律、行政法规规定的其他用地。上述以划拨方式取得建设用地，须经县级以上地方人民政府依法批准。
国有建设用地使用权出让是国家以土地所有人身份将建设用地使用权在一定期限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付建设用地使用权出让金的行为，土地使用者通过这种出让建设用地使用权的行为即取得建设用地使用权。与划拨相比，出让有以下三个主要特点，即交易性、有偿性、期限性。建设用地使用权出让主要有招标、拍卖、挂牌、协议等四种方式。采取这几种出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当果取书面形式订立建设用地使用权出让合同。
国有建设用地使用权流转，是指土地使用人将建设用地使用权再转移的行为，如转让、互换、出资、赠与等。国有建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向不动产登记机构申请登记。
（2） 集体建设用地使用权。集体士地建设用地使用权，是指农民集体和个人进行非农业生产建设依法使用集体所有的土地的权利。
（3）宅基地使用权
宅基地使用权，是指经依法审批由农村集体经济组织分配给其成员用于建造村民佳宅的没有使用期限限制的集体土地使用权。
（4）居住权
居住权，是指居住权人依法对他人所有的住宅的全部或者部分及其附属设施享有占有、使用的权利，以满足生活居住的需要。设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同，居住权合同的表现形式，可以是遗嘱、遗赠扶养协议，也可以是其他合同。
居住权人的权利主要包括四个方面的内容：
①居住权人享有对房屋的使用权，但此种使用权须限于居住的目的；
②居住权人享有附属于房屋使用权的各项权利，如相邻权等；
③居住权人有权为居住的目的而对房屋进行修缮和维护；
④在当事人约定设立居住权的房屋可以出租的情况下，居住权人可以将房屋出租，如当事人未约定可以出租的，则居住权人不得出租。
居住权人有权在居住期间内将房屋出租给他人以收取租金，但必须符合相关的法律要求。例如承租人转租承租的房屋必须先经过原出租人的同意。
（5）地役权
地役权，是指按照合同约定，利用他人的不动产、以提高自己的不动产效益的权利。他人的不动产为供投地，自己的不动产为需投地。
（三）担保物权
担保物权，是指为确保债权的实现而设定的物权，是以直接取得或者支配特定财产的交换价值为内容的权利，是与用益物权并列的他物权。权利人在债务人不履行到期货务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形时，依法享有就担保财产优先受偿的权利。最常见的担保物权是抵押权。
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