年底，新房不会翘尾了，二手房更不会。
往年要么“双翘”，要么“单翘”，今年“无翘”。
新房市场就这意思，不再加戏。
来看看最近的二手房市场。
❶ 近三年来，除春节外，成交量最差的一个月。
❷ 挂牌量突然减少7000多套。
❸ 98%的二手房，流动性封死。
❹ 后悔上半年没卖房的人越来越多。
❺ 带看量掉到2020年3月（疫情刚恢复）。
11月，市区和环城二手房成交均价下降0.98%。
是今年以来最惨的行情。
别看这两年二手房涨涨跌跌，还挺“波澜起伏”的，其实全靠和平学区房撑着。
如果没有去年年底和平学区房行情，如果没有今年831和平新政，那天津二手房就是一个“大滑梯”。
天津不是存量房市场，政策底、市场底，对二手房作用不大。
因为二手房的情绪底，始终摸不到。
想置换的业主，被迫降价，却发现越降越卖不出去。
最懊恼的是，上半年没果断把房子卖掉。
周末景瑞誉璟天地特惠，96平米153万。有群友说，手里有套老破小，8月底有人出价132万，他自己底价135万，没卖。
现在130万也认头卖，但连个看房的人都没有。导致手里钱不够，只能错过。
天津家庭财富平均值360万，但70%都是房产。
大家手里有房，没有现金，二手房卖不出去，无法改善。
只要成交，必有折损。
越大的社区，挂牌量越多，内卷越狠，折价越凶残。
最近降价较多的，大多是高总价房源。
400万以上的二手房最尴尬，上一代产品，竞争不过新房。
元兴新里这套38平米房源，总价竟然降到了95万。
原来是“双号”，元兴新里只有“单号”才能划片上海道小学。
没有重点学区，总价就要减半。
11月，贝壳、我爱我家、中原三家成交3585套，比10月减少了20%。
近三年来，除了春节，这是成交量最差的一个月。
无价也无市，一点也不“妖孽”。
16万挂牌的二手房中，只有2%成交，98%的二手房流动性锁死。
两个原因。
❶ 新房分流严重。
部分板块房价穿越回2015年，这事开发商干的出来，业主可干不出来。
环城大特惠，二手房基本阵亡。
海教园的仁恒滨河湾，都出现1.5万/平米的成交价。
金地格林世界，从去年的1.7万/平米，降到1.4万/平米，不得不跟着新房走。
市区新房拿出了新产品，房龄不大的二手房同样艰难。
❷ 业主完全丧失话语权。
以前买卖双方还能博弈，现在业主没有还价的余地，“一还就死”。
买房人“无情压价”。
业主实在不甘心，宁愿捂在手里，出租、空置，也不轻易跳水。
卖了就一无所有，不卖还有个盼头，起码还落个账面财富，给自己个心理安慰。
最近带看量高的房源，一反常态，10套下架了7套。
什么原因？想涨价？
并不是，至少大部分不是。
比如南开水上的宁福里，9月之后再无成交，而且成交均价才2.8万/平米。
现在它挂3.4万/平米，一定是买房人压价，业主不想卖了。
有位群友在凤园里有套58平米两室，挂150万。
每周末都有几组看房，是一出价就是130万、120万、110万……
他说既然这样，就不卖了，还不够费劲的，先放着吧。
11月贝壳日均带看量3933次，有点提前过年的意思。
2020年3月，疫情刚恢复的市场，就是这个状态。
12月初有件大事，贝壳突然下架7000多套房源。
11月底挂牌量16.7万，全国第一，舆论不太好。
于是紧急下架一些信息不全、维护程度低的房源。
今年7月我们就说过，贝壳要优化房源，降低天量供应的恐慌感。
商品“货卖堆山”，摆的多越好卖；但唯独房子，给的选项越多，成交越慢。
但是，下架并不代表没有，只是看不见而已。
哪些板块下架的房源多？
没什么规律，我们统计了下架量超过5%的板块：
东丽湖、集贤里、富民路、双港、桃源街……
看来这是一次“全面摸排”，不排除接下来陆续下架。
11月十区（市区和环城）二手房成交均价“全军覆没”。
就连yyds和平也逆转之下。
“831和平新政”接近尾声，想抢末班车的已经上车。
剩下的人分两队。
一队担心和平政策，转战河西；另一队还在犹豫，等明年再说。
两个现象：
❶ 河西一片成交量价都上涨。
上海道小学、闽侯路小学，门槛价基本都涨了10-20万。
有的门店甚至一个月能成交30多套。
和平学区新政，不是为了打压高房价，主要因为学位要撑爆了。
从和平溢出，首选河西一片。
明年春节后，和平学区房还会涨一波，下半年，河西一片跟涨。
和平三片门槛200万，河西一片还有空间。
❷ 和平挂牌价下调。
随机抽查了一些和平学区房，价格进入平台期，部分业主下调挂牌价。
11月板块成交量前十名：
劝业场、万新街、越秀路、挂甲寺……
即便成交量高，价格也微跌。
这些板块降点价能换来量，大多数板块恐怕割肉都无人问津。
11月二手房小区成交前十名：
元兴新里、富力又一城、诚基经贸中心、港云里、奥城公寓……
天津二手房分化在“走极端”。
只有重点学区房、市区低总价落户房，能有流通性。
没有流通性的房源，无从谈价格。
要认清大势，天津二手房就这样了——持续阴跌。
明年春节后，即便有小阳春，也仅是量涨一些，涨价没动力。
还对二手房价抱有预期的，可以放弃了。
看看大环境。
作为定调2022年经济走向的中央经济工作会议，对房地产的表述，用了足够的定力。
房住不炒，说与不说，它都在那里，不用怀疑。
有一句话很特殊：“加强预期引导，探索新的发展模式”。
以前的模式有问题，高周转、暴雷、依赖土地财政……
那好，那就探索新的——保障房建设。
这是今年高频词汇，共同富裕的一部分。
每个城市都领到任务了。
长期来看，对没有居住价值、没有学区价值的二手房，是冲击。
想卖房，不知道该不该卖？
挂牌房源只会越来越多，与十几万业主厮杀，争抢赛道的结果，必然是价格踩踏。
不要害怕割肉，因为未来可能更便宜。
有些上涨过快的城市，下半年二手房成交量跌去了八成，中介大规模关店。
天津市场以自住需求为主，投资客不多，成交量阴跌，波动不大。
站在今天来看，可以说天津市场“差”，但也可以说，率先实现了“房住不炒”。
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