“10分钟，20亿元，356套房全部售罄。”今年上半年，整个郑州房产圈的话题都离不开郑东新区神盘——华润幸福里，这个楼盘的热销被视为郑州房地产调控政策松绑后楼市重启的代表。
作为今年首个松绑限购的省会城市，同时又是二线城市的代表，郑州无疑收获了更多的目光。时至年中，距离郑州政策松绑已有4个多月，在这期间，郑州楼市走势如何成为业内关注的问题。
那么，华润幸福里走红是个别现象还是预示着郑州楼市真的热了？在限购松绑后，郑州楼市的真实现状又是什么？
今年6月，郑州二手房市场回暖，成交量环比上涨69%。资料图片
新房成交面积同比降五成，项目分化加剧
今年3月1日，郑州发布《郑州市人民政府办公厅关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，包含19条政策，后被业内称为“郑19条”。业内人士认为，这是全国自2016年调控收紧以来，首个松绑“认房又认贷”的城市。
但是，“郑19条”并没有对郑州新房市场起到立竿见影的效果。一方面，今年上半年受到疫情反复的影响，郑州遭遇了短暂的封城，对新房市场影响很大；另一方面，部分房企遭遇资金链断裂，导致郑州出现大量停工和烂尾的楼盘，影响购房人购买新房的积极性。
据米宅数据显示，今年4月，位于管城区的新城时光印象开盘，客户到访为零组；位于经开区的金沙湖高尔夫观邸推出196套房源，仅去化41套。
据中指研究院统计数据显示，今年1-5月，郑州主城区新房成交套数分别为3288套、2612套、3852套、3947套、2672套。在限购松绑后，4月的新房成交量有小幅增长，但是5月受到疫情影响又有所回落。
根据克而瑞数据，今年1-6月，郑州新房成交面积约469.19万平方米，成交均价约12316元/平方米，而相比去年同期成交面积下降约50%，规模减半。
对此，中指研究院河南公司总经理梁波涛表示：“‘郑19条’出台后，整体市场反响并未达到预期，今年上半年新房成交量与成交价均呈现下跌的态势。”
时间转折点出现在5月中下旬。随着郑州疫情得到控制，线下售楼部重新开放，再叠加利好政策的不断累加和释放，郑州新房市场迎来了新一波行情，而华润幸福里也选择在此时开盘，356套房在10分钟内全部售罄，劲销20亿元。
据悉，华润幸福里的位置确实极佳，距离郑州东站约10分钟车程，而郑东新区向来是郑州房价的高地，这里汇聚着河南省主要的政府部门、有实力的金融机构和科技公司，购买力也是全市第一。
更为重要的是，华润幸福里的售价在政府限价之下，为2.8万元/平方米-3.2万元/平方米，而附近同品类建业天筑的二手房售价超过4万元/平方米。“一、二手房价倒挂”无疑是华润幸福里热销的重要原因。
此外，新京报记者从华润幸福里售楼部得知，开盘登记报名人数与房源数量比约为3：1，可谓是“三人抢一套房”。不仅如此，华润幸福里在出售时额外绑定车位，车位售价为40万元/个，开盘选房也是根据“购买车位的数量”。
然而，并不是所有的楼盘都能得到热销。记者通过对比郑州不同区域的多个新盘得知，郑州新房市场事实上存在着严重的分化。地段好、品牌开发商加持的品质楼盘确实迎来了一波热销，开盘去化率较高，而位置相对偏远、尤其是位于三环外的新盘却无人问津。
比如，今年6月，位于金水区的万科古翠隐秀入市，去化率为81%；位于高新区的保利文化广场的去化率为60%；相比之下，位于管城区的佳田未来新城去化率较低，为14%；位于东三环的东方宇亿万林府去化率仅有2%。
58安居客房产研究院张波表示：“目前，郑州楼市依然难言乐观。从当下楼市政策来看，无论是需求侧还是供给侧的政策力度都不小，但从政策面传导到市场面还未能体现。从新房市场来看，购房人对于市场信心不足，其中对于项目延迟交房或烂尾的担心影响新房交易较为明显，后期还需出台一些保交房相关的政策，更大程度上给购房人的信心‘兜底’，才能更好拉动市场复苏。”
二手房市场回暖，交易周期缩短
与其担心新房烂尾，还不如选择二手房，更多的购房人转向二手房市场。
租住在中原区的李女士告诉记者：“相比于新房，我更偏向于购买二手房。一方面，中原区新房太少了，没什么选择空间；另一方面，新房入住要等待较长的时间。我身边有很多朋友，之前买了新房，后来要么停工了，要么烂尾，所以还是买二手房稳妥些。”
“从去年到现在，我主要在看中原区核心地段的房源，比如锦艺、方圆经纬的二手房，房价没有明显下降。近期，我发现可看的房源增多了，有不少新房源挂出来。”李女士说。
为了解郑州二手房市场的情况，记者联系中原区二手房成交量最高的锦艺城附近中介门店。一位从业5年的资深中介人员告诉记者：“锦艺、锦绣、方圆经纬属于中原区比较核心的板块，也是比较抗跌的板块，二手房价格在近两年并没有明显跌幅。
在政策放松后，尤其是郑州取消了差额税，这些板块新挂出的房源明显增多，可选的范围增大，现在一套价格适中的二手房差不多挂牌3个月就可以卖掉，这个周期是明显缩短了。”
在支持刚需、改善型住房需求的政策中，差额税的变动对于二手房带动比较大。自2015年1月1日开始，郑州家庭非“满五唯一”的住宅交易时，卖方要缴纳差额税费（（官方指导总价-原发票总价）×20%）。在实际交易时，卖方的差额税也往往由买方承担，这就导致很多未达到“满五唯一”条件的房源流通性较差。
目前，二手房交易可以自由选择按核税价的1%征收个人所得税和按差额20%的税率征收个人所得税两种方式，也就是说郑州已经取消了个人所得税必须采用差额计算的固定限制。
根据贝壳研究院统计数据显示，今年3月、4月、5月、6月，郑州二手房成交量分别环比增长105%、-26%、-35%、69%，二手房价格指数分别环比增长-0.2%、-0.5%、0.0%、-1.3%。由此来看，除了受到疫情反复影响的4月和5月外，3月和6月的二手房成交量有明显的涨幅。
“郑州二手房成交量有明显的上涨态势，整体商品住宅市场依然处于底部修复期。预计未来随着经济的好转，郑州房地产市场将逐步脱离底部区间，市场销售将逐渐回暖。”梁波涛如是说。
新京报2022年7月5日产经周刊《楼市“测温”》。
新京报记者 徐倩
编辑 武新 制图 陈冬 校对 翟永军
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