大家好，我是雪莉。
接近年底，上海第六批新房携天量房源轰轰烈烈而来。
尤其是600-800万的偏刚需价格段，房源多、分数低，不怕低分买不到新房，就怕你挑花了眼。
其中，闵行这次将全部筹码压在了颛桥上，除了上海星河湾以200多平起步位居豪宅赛段外，华发四季半岛和颛桥紫薇花园的房源大都位于这个价格段内。
华发均价6.4W/平，宝华均价6.7W/平，两个项目合计供应957套房源。
而相似均价的新房还有唐镇的2000余套、康桥600多套、外高桥600多套......
这么多房子同时向你招手，难免让手持资金的购房者出现了“选择恐惧症”。
别怕，雪莉接下来就带着大家一个个新房看过去，力争在你们做决策前把房子盘明白了，方便大家在理性状态下谨慎选房。
首先出场的，就是颛桥的这两个“互相看不起”的直接竞品。
01颛桥苦新房久矣。
尤其是沪闵公路以西，长期都是工业园区 本地老公房的配置，宝华紫薇花园的所在地曾经就是闵行单体量最大的颛桥老街。
雪莉几年前刚来上海时，曾经在颛桥的产业园区工作过一段时间，那时我对上海不甚了解，一下地铁感觉自己好像穿越回了家乡县城。
一排排朴素的老公房、十分接地气的沿街底商、烟火气十足的生活氛围，一下子打破了我对繁华上海的印象。
这难道也是上海？
对，这就是上海，不仅如此，在2035的规划中，颛桥还被划入了上海主城区的范围内，地位远高于五大新城。
可能颛桥也意识到了自己需要改变，需要用全新的城市界面、更好的房子来匹配自己主城区的身份，吸引更多的人留下。
于是2018年，宝华、东苑、弘久三家开发商联合拿下颛桥老街的旧改项目，总体量达30万方，由占股60%的宝华负责主要的销售和建设。
2020年8月，华发以46.41%、40558元/平的高楼板价拿下颛桥的纯新土地，今年项目就以华发四季半岛的名字快速上市，小区体量也可达到15万方。
两个项目的建成将很大程度改善颛桥西版面的城市界面，现在买颛桥新房，等于买到已经成熟的生活配套 值得期待的界面变化。
而且颛桥好几年没出新房了，本地置换客户 全市的刚需新房客户足够多，所以才敢把如此相似的竞品放到一起上市吧！
雪莉只能说，趁着第六批次海量新房的背景，低积分、想打新的刚需客户可以抓紧机会上车了。
那么这两个项目到底谁优谁劣、分别适合什么样的人购买呢？
02配套资源：宝华优于华发
虽然两个项目直线距离只有1公里，同属于颛桥西板块，但实际生活起来还是会有完全不同的居住体验。
宝华紫薇花园属于颛兴路街道，本就是颛桥老镇出身，位置更佳、离各种资源更近、烟火气十足。
因为拆迁复杂等原因，宝华紫薇花园实际分为两个地块，东地块面积大，离5号线地铁只有200余米，还建有通向地铁的地上通道。
西地块稍远一点，位于颛溪七村背后，距离地铁颛桥站900余米，和华发相似。
东区优势是距离地铁近，且小区门口的沿街底商更多一点，同时缺点是靠近沪闵公路和地上地铁那侧的房源受噪音影响大，喜静的朋友建议考虑西区。
此次首开的正是西地块房源。
而华发四季半岛属于鑫都路街道，此处人气明显不足，更偏安静，小区正对面的精神卫生中心更是许多人心中的一个疙瘩——虽然并不会有精神病人跑出来的风险存在。
华发距离地铁距离也较远，步行需要二十分钟左右的时间，不过距离上海航天城和紫竹科技园的距离更近一点。
5号线虽然只是1号线的延伸，但从颛桥站到莘庄站只需3站，可换乘1号线去前往市区，只是单一线路难免导致高峰期拥挤。
颛桥站的前一站银都路站，是规划中的嘉闵线的最后一站，嘉闵线一旦通车可方便颛桥人直接前往七宝、虹桥等地，当然，想去人民广场、外滩等市区还是需要多次换乘。
对二者而言，自驾出行的差别不大，借助于附近的嘉闵高架、沪金高速、虹梅高架等线路，自驾到外滩、陆家嘴等核心区的时间都可控制在50分钟左右，开车到张江只需45分钟。
故而颛桥新房对浦东、市区等地的客户也有一定吸引力，当然主力客群仍来自闵行周边。
商业配套和生活氛围也是宝华具有优势，宝华距离板块内最大的商业体万达广场直线距离800米，而华发到万达的直线距离接近1.5公里。
更细致的商业需求就是底商，宝华的周边本就是成型的居住区，底商繁多，仅两个地块中间就包含着小型的东苑米兰广场，日常买菜吃饭非常方便。
前提是你对快餐的要求不高，毕竟是老城区的底商，你懂得。
而华发门口的底商较少，最近的鑫都商业广场体量和业态也非常一般。
医疗资源本就不是颛桥的优势。
想去大型医院都需要前往老闵行或者市区，宝华东区紧邻着卫生服务中心可以解决简单的头疼脑热，只是医疗机构距离房子太近也不完全是好事。
教育资源上华发有可能扳回一城，注意是有可能，因为新房理论上都不承诺最终的学区所属。
从华发自己公示的配套上来看，华发有可能会就近分配到鑫都小学和七宝中学附属鑫都实验中学，这个学校资源可是闵行特意为了满足莘庄工业区的需求而设立的。
但毕竟华发属于颛桥镇，行政划分上的不同导致学区归属存在疑义，大家买新房时还是先放弃对学区的要求吧。
自然环境方面倒是华发更胜一筹，华发三面临水，也不靠近主马路，隔着水系就是小公园，整体环境比起宝华更安静、更宜居。
这也是华发为自己起名四季半岛的原因。
值得一提的是，两个项目都在历史文化保护上下了功夫（毕竟是政府要求的）。
华发四季半岛的小区内保留着一小块绿化，其中种植着一颗已经生长了近百年的银杏树，据传是当年一位爷爷随手种下并一直生存下来的，象征着长寿健康。
而宝华的地块内包含有四处历史建筑，嘉庆年间的西街8号、北街24号、1935年的南街47号和1933年的西街162号，这些保护性建筑被妥善迁至地块内的幼儿园旁边。
总之，宝华的位置更佳、生活氛围更加浓厚，更能吸引本地人及喜爱热闹的人，而华发的位置稍差一点，但自然环境更好，更能吸引喜欢安静、喜欢水系的人。
03项目品质：宝华优于华发
在新房同质化严重的当下，宝华和华发的项目品质都值得称赞，而宝华的品质又明显高于华发。
一个建在非核心区、560多万起步（首批）的新房，能够舍得在外立面、车库、装修等上面砸重金打造的，不愧是宝华。
宝华紫薇花园的外立面采用日本爱和陶红砖和沉香米黄干挂石材，独特的红黄颜色将项目和周边小区明显的分隔开来，虽然有不少人吐槽这个配色多少和动迁房相撞了。
不过雪莉倒是非常喜欢这个配色，而且毕竟用料含金量高，不出意外宝华的外立面肯定要比华发真石漆的外立面更耐时间的考验。
虽然两个项目的车位比都大于1：1，但宝华是全人车分流，而华发是半人车分流。
重点是宝华的车库实在太过耀眼——谁也没想到一个刚需项目的车库能够舍得用石材 精装修去打造，这样的车库和入户大堂会让你有种自己住的是千万级房子的感觉。
不会开车的朋友，为了享受这个车库你是不是都得去考个驾照呢？
两个项目都自带会所，这一点已经吊打了同价格段的很多其他项目。
偏偏宝华在会所上也要做到极致，标配的健身房、瑜伽室、游泳池已经不够了，宝华这个4000平米的会所甚至还带有高尔夫球室。
看到这里冲动的想赶紧去抢房的人注意一下，宝华会所建在东区，西区的业主想用会所还是需要走过来的哈，毕竟是两个小区，多少还是有点撕裂感的。
西区虽然无法直接享用会所，但1.8的容积率要低于东区和华发，且西区只有两栋楼，楼间距却足有50余米，即使是低楼层的采光也不会有很大问题。
值得一提的是，此次西区项目的一楼将附送花园出售，而顶楼的层高也要高于其他楼层，提供更大的空间感。
其实，单看华发四季半岛的小区设计，已经算是合格了，虽然是高低配的设计，但胜在三面环河，高层中间也做了景观带，不会太过压抑。
可惜对手是舍得砸钱的宝华。
连车库都舍得用石材了，更别提室内装修的标准了，宝华的装修品牌是一水的一线品牌，希望交付时也能如图所示。
因为价格原因，宝华的户型多样，从85到149平的2房到4房都有，户型合理，可惜得房率不高，只有73%左右，且所有卧室均不设置飘窗。
好在宝华虽是一梯两户，但电梯前后开门，从电梯到自家门口的区域可以自行设计使用，多少弥补了低得房率的不足。
而华发的户型更显纯粹，除叠墅外，小高层只有102平左右的3房面积段，分为3种户型，均无硬伤。
但装修标准就非常一般了，除了已知会配备中央空调、地暖、新风外，其余配置均十分简化，想要升级成样板间的模样需要自行选择十几万的装修包，当然想自己装修也是可以的。
叠墅则全部毛坯交付。
优势是华发的得房率较高，可达76-78%左右，同样的价格可以在华发享受更大的面积。
还有交房时间值得留意，宝华此次开盘的西区是准现房的状态，最快明年十月前后就可交房了，东区则交房时间较晚，有可能等到2024年。
而去年拿地的华发进度中规中矩，有望在2023年交房。
总之，宝华一如既往想要打造板块内品质最佳小区，舍得在细节上砸钱，只要后续物业保养给力，单凭品质有可能成为板块内二手房价格的带动者。
而国企华发项目中规中矩，小高层的居住人群更加纯粹、得房率更高，少量的叠墅房源也是周边改善人群的首选。
实地走访后，雪莉发现当地人对宝华的关注度更高，很多人都是没有参与华发的上期开盘只为等待宝华。
毕竟紫薇花园的另一家开发商东苑可是闵行地头蛇般的存在，加上宝华的品质等因素，自然会有一群迷弟。
04性价比：华发优于宝华
华发总算有打得过宝华的点了，而且这还是个致命点。
华发的均价比宝华足足低了3000元/平，买100平房子的话华发就比宝华便宜了至少30万，这可是实打实的真金白银。
除叠墅和大户型外，宝华和华发的主力客群本就是600-800万的偏刚需群体，价格绝对是买房者考虑的重点之一。
为什么宝华能花重金打磨项目品质？
很大原因就是拿地成本低于华发，紫薇花园本就是东苑最开始拿地的，后来因项目体量太大引入了宝华和弘久，三家开发商分担成本压力不大。
而华发则是中规中矩的在去年土拍时以高溢价拿下的土地，按照所谓的拿地价和售价比例计算，6.4W/平的售价对开发商而言的利润没有那么大。
自然没资本在外立面、车库、装修等方面砸钱了。
其实对偏向刚需的购房者而言，很多人都会偏向用同样的价格在差不多的地段上买到更大面积的房子，不是所有人对装修标准都要求那么高嘛。
而且从销售的口中可以大概判断出，此次华发的积分需求要低于宝华，更适合低积分、偏刚需的首套房客户来买。
据销售预测，二者的积分都不太高，华发积分可能在55分上下，宝华积分可能在60分上下，具体情况以实际为准。
从上期华发开盘的情况来看，认购人群以航天城、紫竹科技园、莘庄工业区、大学老师等年轻人、新上海人为主力，同时也有少量来自市区、浦东等地的客群。
只是上次华发首开只有274套房源，同板块内无竞品，所以当天售罄毫无压力。
可这次两个项目硬碰硬竞争，还有浦东好几千套房源分流，这近千套房子能否顺利开盘售罄是一个问号。
难怪和华发只需认筹金不同，宝华除了认筹金外还需要额外冻资，看得出开发商多少有点担心自己这个“颛桥最高价新房”的销售情况了。
风水轮流转，现在新房的供应量总算有大于需求量的趋势了，销售有开始主动抓着每一个到访客户了，剩下的就看你们的选择了。
你是更看重品质，还是性价比呢？
欢迎大家留言讨论、点赞支持~
部分图片来自网络~
,
